W magazynach boom. Giełda dodatkowo napędza nasz rozwój

Budujemy masę, korzystając z koniunktury, będę rekomendować radzie nadzorczej, by od 2025 r. spółka regularnie zaczęła się dzielić zyskami – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Jaką rolę w strategii MLP Group ma rynek kapitałowy?

W tym roku mija dziesięć lat od naszego debiutu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Ten czas pokazał, jak ważne dla rozwoju MLP Group okazało się pozyskanie środków z IPO, a następnie regularne wsparcie inwestorów w finansowaniu inwestycji przez możliwość prowadzenia wtórnych emisji akcji – pod koniec ub.r. pozyskaliśmy w ten sposób ponad 180 mln zł.

Kiedy wchodziliśmy na rynek publiczny, nasz portfel liczył około 300 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Teraz 300 tys. mkw. wynajmujemy w skali jednego roku. Jesteśmy obecni również w kilku krajach m.in w Niemczech, gdzie skala naszych operacji powinna się zrównać z polskimi do 2025 r., w Austrii i Rumunii, a wkrótce także w kolejnych europejskich krajach.

Byliśmy pierwszym i obecnie jesteśmy jedynym reprezentantem branży magazynowej na warszawskim parkiecie. Dotarcie do inwestorów wymagało zatem zbudowania zainteresowania tym sektorem i pokazania jego specyfiki i perspektyw rozwoju. Obecność na giełdzie pozwala nam w transparentny sposób prezentować spółkę, jej strategię i efekty działalności. To dodatkowo pomaga w budowaniu prestiżu i rozpoznawalności.

Od kilku lat MLP Group mocno inwestuje w powiększenie portfela i ekspansję zagraniczną. Czy będziecie spółką dywidendową?

Z punktu widzenia spółki, ale też akcjonariuszy, najważniejszy jest rozwój i wykorzystanie rynkowych możliwości. Obecnie wciąż jesteśmy skoncentrowani na budowaniu portfela nieruchomości i odpowiedniej skali działania. Dlatego zgodnie z naszymi założeniami do 2024 r. nie planujemy wypłacać dywidendy, a wszystkie zyski przeznaczamy na dalsze finansowanie rozwoju. Chciałbym rekomendować radzie nadzorczej przyjęcie polityki dywidendowej i regularne dzielenie się zyskiem z akcjonariuszami od 2025 r. Mamy już dużą masę, a wartość nieruchomości inwestycyjnych dochodzi do 5 mld zł. Generujemy zyski netto na poziomie rzędu 300–400 mln zł rocznie.

Historycznie dzieliliśmy się już z akcjonariuszami zyskiem po sprzedaży magazynów, ale były to incydentalne transakcje. Zgodnie ze strategią „build & hold” po zakończeniu budowy parków logistycznych utrzymujemy je w swoim portfelu i samodzielnie nimi zarządzamy.

Rynek logistyczno-przemysłowy wydaje się impregnowany na wstrząsy – skutki pandemii czy rosyjskiej napaści na Ukrainę. Jak długo może jeszcze rosnąć?

Rynek magazynowy pozostaje cały czas w trendzie wzrostowym. Coraz większy wpływ ma nearshoring, czyli przenoszenie produkcji z Azji do szeroko rozumianej Europy. Głównym beneficjentem jest rynek niemiecki, ale Polska znajduje się pewnie na drugim miejscu. Kryzys na rynku logistycznym, w tym m.in. potrzeba skrócenia łańcuchów dostaw pomagają w rozwoju branży magazynowej. Inwestorzy chcą być bliżej swojego finalnego konsumenta, dlatego utrzymuje się duży popyt na powierzchnie magazynowe.

Szacujemy, że około 60 proc. naszych nowych projektów będzie przeznaczone właśnie pod lekką produkcję, będzie to więc bardzo istotny komponent popytu w kolejnych latach. E-commerce wprawdzie nieco zwolnił w ostatnich latach, ale z naszej perspektywy nigdy nie był to istotny driver budowy nowej powierzchni magazynowej. Według danych rynkowych w minionym roku całkowity popyt brutto w naszym kraju wyniósł około 5 mln mkw. i był to drugi historyczny wynik w historii. Przy bardzo wysokim popycie widać jednak spadek liczby rozpoczynanych budów, co wynika z ograniczenia dla części deweloperów dostępu do finansowania inwestycji. Dla MLP Group, finansującego się z własnych środków, obecna sytuacja rynkowa daje gigantyczne możliwości. Możemy uruchamiać wiele projektów również na zasadach spekulacyjnych, mając niemal pewność ich pełnego wynajęcia.

Czy w Polsce korzystne byłoby wprowadzenie ustawy o REIT-ach, czyli spółkach posiadających nieruchomości, wypłacających regularnie dywidendy przy jednokrotnym opodatkowaniu strumienia gotówki (albo CIT, albo podatek od dywidendy)?

Zawsze byliśmy orędownikiem REIT-ów i czyniliśmy też pewne przygotowania w tym zakresie. Jeśli legislacja dojdzie ostatecznie do skutku to pewnie rozważymy zbudowanie REIT-u ze struktury naszego portfela nieruchomościowego. Nadaje się on do tego bardzo dobrze, bo jest zdywersyfikowany geograficznie, mamy również zróżnicowane pod kątem sektorów grono najemców. Dlatego jesteśmy jak najbardziej zainteresowani tym rozwiązaniem.

Warto podkreślić, że umowy w przypadku nieruchomości komercyjnych charakteryzują się długoterminowym okresem wynajmu. To gwarantuje wysokie bezpieczeństwo regularnych wpływów z czynszów, które są głównym źródłem przychodów, a w efekcie także wypłaty inwestorom zysku w formie dywidendy. To jedno z głównych przesłań budowania kapitału i rozwoju takich form oszczędzania.

ESG to moda, czy istotny element strategii?

Trendy w tym zakresie są coraz bardzie widoczne. Rozwój z zastosowaniem zasad ESG stał się niezwykle istotny dla większości uczestników rynku.

Z jednej strony banki finansujące inwestycje mają klarowną strategię w tym zakresie i biorą pod uwagę m.in. docelowy bilans energetyczny budynku. Także obligatariusze zwracają uwagę na parametry magazynów, które będą budowane z ich środków. Jednocześnie sami najemcy widzą wiele korzyści w wykorzystaniu ekologicznych rozwiązań. Często oczekują zastosowania nowoczesnych technologii choćby w zakresie wykorzystania energii odnawialnej i rezygnowania z wykorzystania gazu. Tak naprawdę nie ma odwrotu od zrównoważonego rozwoju.

W MLP Group utrzymujemy wszystkie nasze założenia określone w opublikowanej w zeszłym roku strategii ESG. Cel mówiący o uzyskaniu poziomu neutralności klimatycznej do 2026 r. jest jak najbardziej realny. W naszych obiektach stosujemy najnowsze rozwiązania technologiczne, przyczyniając się do ochrony planety.

parkiet.com