Pierwszy kwartał na rynku mieszkaniowym wypadł świetnie, a co zmieni wojna?

12,9 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w siedmiu największych miastach w I kw. – wynika z szacunków firmy JLL, które publikujemy jako pierwsi. To o 11,1 proc. więcej niż w IV kwartale ub.r. i o 35,2 proc. więcej niż rok wcześniej.

Gra popytu i podaży na rynku mieszkaniowym

– Trzeba podkreślić, że wzrost miał miejsce mimo długiej przerwy urlopowej w styczniu i lutym, a dodatkowo w ostatnich tygodniach marca na nastroje nabywców wpływała wojna w Zatoce Perskiej – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL Poland.

Do sprzedaży deweloperzy wprowadzili w tym czasie 10,3 tys. lokali, o 27 proc. mniej niż w końcówce zeszłego roku. We wszystkich miastach poza Krakowem obserwowana była przewaga sprzedaży nad nową podażą, w efekcie oferta w większości miast albo nieznacznie się skurczyła, albo była stabilna. Łącznie do wzięcia na koniec marca na siedmiu głównych rynkach było ok. 69 tys. mieszkań – to jednak wciąż poziom bliski historycznym rekordom. W tej puli JLL uwzględnia 6,4 tys. lokali zarezerwowanych.

W Warszawie obserwowany jest już lekki niedobór mieszkań wobec tempa sprzedaży. Trójmiasto i Wrocław są bliżej równowagi. W Krakowie i Poznaniu podaż wciąż jeszcze przekracza popyt. Najgorzej wskaźniki tempa wyprzedaży oferty wypadają w Łodzi (ponad 2 lata) oraz w Katowicach (powyżej 3 lat).

Dotkliwe skutki wojny. Budowa mieszkań będzie droższa

JLL za sprzedaż przyjmuje umowy deweloperskie, a nie rezerwacje. Między rezerwacją a zawarciem umowy potrafi upłynąć kilka tygodni.

– W uproszczeniu możemy powiedzieć, że statystyki sprzedaży w marcu w większości odzwierciedlają decyzje klientów z lutego, czasami stycznia, a czasami pierwszych dni marca. Podobny schemat decyzyjny dotyczy wprowadzania do oferty nowych inwestycji. Pojawienie się przeważającej liczby nowych ofert w marcu było w większości przypadków efektem decyzji z lutego. W przypadku minionego kwartału jest to istotne o tyle, że na początku marca można jeszcze było mieć nadzieję, że wojna w Zatoce potrwa, tak jak poprzednia, kilka tygodni i nie będzie miała istotnego wpływu na polską gospodarkę, inflację i rynek mieszkaniowy. Dziś wiemy już, że tak się nie stało – mówi Gawrońska. – Ta wojna trwa dłużej i przyniosła już wiele następstw, których znaczenie wykracza daleko poza impuls proinflacyjny. Nie wiemy, kiedy i z jakimi skutkami się ona zakończy. Prawdopodobnie przyniesie nie tylko wzrost kosztów paliw i cen surowców płynących zwykle do Europy z tego regionu. Koszty transportu z regionu mogą stać się trwale wyższe, bo ryzyko kolejnej blokady będzie musiało zostać trwale wliczone w ceny – dodaje.

Zdaniem ekspertki jest niemal pewne, że oprocentowanie kredytów w optymistycznym scenariuszu przez dłuższy okres pozostanie zbliżone do obecnego, o ile nie zacznie rosnąć. Wzrosną koszty budowy, zarówno ze względu na koszty energii i paliw, jak i ceny energochłonnych materiałów. Pojawią się zakłócenia w łańcuchach dostaw. Początkowo może to być korzystne dla deweloperów z gotowymi mieszkaniami w ofercie, czyli produktem niezagrożonym perturbacjami. – Mniej klarowna będzie sytuacja z nowymi inwestycjami. Firmy budowlane będą musiały zacząć wliczać sobie ryzyko wzrostu cen w finalne koszty, podobnie jak deweloperzy działający w formule samodzielnego zarządzania budową. Dodajmy, że dziś jakiekolwiek prognozy wzrostu tych cen mają bardzo kruche i niepewne podstawy. Ceny nowowprowadzanych na rynek mieszkań muszą więc wzrosnąć, a ich liczba zapewne zacznie maleć – ocenia Gawrońska. W dłuższej perspektywie możemy obserwować dużą ostrożność we wprowadzaniu nowych inwestycji u średnich graczy i zmienną politykę w największych firmach giełdowych, które zwykle wykorzystują podobne kryzysy do zwiększenia udziału w kurczącym się rynku.