Jeśli spojrzymy na wykres sprzedaży mieszkań, widzimy w ostatnich miesiącach, że jesteśmy na fali wzrostowej. Podajecie też, że w rezerwacji jest najwięcej mieszkań od czasu „Bezpiecznego kredytu”. Wtedy do zakupów pchały obawy, że dopłaty wyczyszczą rynek z i tak skromnej oferty i spowodują wzrost cen. A jakie przesłanki są teraz? Oczywiście mamy wojnę na Bliskim Wschodzie, ale oferta jest cały czas rekordowa.
Tak, oferta w granicach siedmiu miast to cały czas 58-60 tys. mieszkań, to duży wybór dla kupujących. Jednocześnie warunki kredytowe od połowy marca zaczęły się pogarszać. Sytuacja na rynku kredytów to jeden z głównych czynników wpływających na wzrost liczby rezerwacji.
Rezerwacje są wskaźnikiem bardzo szybko reagującym na zmiany i oczekiwania rynkowe. Można je traktować jako dobry wskaźnik wyprzedzający. Jednocześnie są one dość chimeryczne i zmienne. Rezerwacje nieustannie się zmieniają i rotują. Zmiana, którą zaobserwowaliśmy w maju, nie polegała na tym, że liczba rezerwacji była wyższa niż w kwietniu. Istotniejsze było coś innego – skala przepływów między poszczególnymi kategoriami mieszkań okazała się mniejsza niż zwykle. Chodzi zarówno o przechodzenie mieszkań z rezerwacji z powrotem do oferty, jak i o sytuacje, w których lokale wcześniej wykazane jako sprzedane wracały do puli mieszkań zarezerwowanych lub ponownie trafiały do oferty. Takich przypadków było mniej niż w poprzednich miesiącach.
Obecny wzrost rezerwacji nie wynika z oczekiwań gwałtownego wzrostu cen mieszkań. Nie obserwujemy sygnałów świadczących o tym, że uczestnicy rynku spodziewają się szybkiej zwyżki cen. Aktywizują się głównie osoby obawiające się pogorszenia warunków finansowania zakupu nieruchomości. Od połowy marca obserwujemy wzrost sześciomiesięcznego WIBOR-u. Oznacza to, że rynek finansowy wciąż wycenia ryzyko przyszłych podwyżek stóp procentowych, nawet jeśli nie zawsze znajduje to odzwierciedlenie w bieżących komunikatach NBP. W efekcie osoby obecne dziś na rynku mieszkaniowym nie obawiają się przede wszystkim wzrostu cen mieszkań, lecz utraty części swojej zdolności kredytowej. To właśnie ten czynnik wydaje się obecnie jednym z głównych powodów wzrostu liczby rezerwacji.
Część klientów przyspiesza zatem decyzje o zakupie mieszkań w obawie o pogorszenie warunków na rynku kredytów. Pytanie, na jak długo jest to paliwo sprzedaży.
Mamy bardzo ciekawy moment, ponieważ czerwiec jest ostatnim miesiącem kwartału, a to ma duże znaczenie dla rynku deweloperskiego. Nie jest tajemnicą, że systemy motywacyjne w firmach są powiązane nie tylko z wynikami rocznymi, ale również kwartalnymi. Czerwiec zamyka zarówno II kwartał, jak i całe I półrocze, dlatego naturalnie rośnie determinacja, by ten okres zakończyć możliwie dobrym wynikiem sprzedaży.
Wiele wskazuje na to, że II kwartał może osiągnąć wynik sprzedaży porównywalny z IV kwartałem ubiegłego roku.
Powiedziała pani, że popyt bardziej kieruje się obawą o pogorszenie zdolności kredytowej niż o wzrosty cen mieszkań. Podczas ostatniego sezonu konferencji wynikowych deweloperzy przemycają informację: budowanie będzie droższe m.in. z powodu konfliktu na Bliskim Wschodzie. Czy należy im wierzyć? Z czego wynika obserwowany wzrost średnich cen: faktycznego przerzucania kosztów czy jednak struktury oferty, wprowadzania większej liczby lokali z wyższej półki?
Ci, którzy przekonują, że mieszkania będą drożeć, bardzo często odwołują się do wzrostów cen materiałów budowlanych. Niemal symbolicznym przykładem stał się już styropian, którego ceny rzeczywiście wzrosły bardzo gwałtownie. Trzeba jednak pamiętać, że nie wszystkie materiały budowlane drożały w podobnym tempie.
Nie można powiedzieć, że obecne wzrosty cen mieszkań są prostą konsekwencją wzrostu kosztów wykonawstwa, niemniej w cenach nowo wprowadzanych mieszkań, szczególnie na rynku warszawskim, można dostrzec także pewien dodatkowy bufor bezpieczeństwa wynikający z obaw deweloperów, że koszty budowy mogą w przyszłości ponownie wzrosnąć.
Najważniejszym czynnikiem kształtującym średnie ceny wydaje się jednak struktura nowych inwestycji trafiających do sprzedaży. W ostatnim czasie znaczną część nowych wprowadzeń stanowiły projekty o podwyższonym standardzie, w tym inwestycje apartamentowe. To właśnie one w istotnym stopniu podnosiły średnie ceny mieszkań pojawiających się na rynku. Jednocześnie warto podkreślić, że wśród nowych inwestycji w stolicy znalazły się także projekty realizowane na warszawskim Wawrze czy Białołęce, gdzie ceny mieszkań kształtowały się na poziomie około 12-13 tys. zł za mkw.
Deweloperzy giełdowi koncentrują się na największych miastach, z Warszawą jako największym i najbardziej zrównoważonym rynkiem na czele. Zwróciła pani uwagę na ważną zmianę: jeszcze nigdy deweloperzy nie budowali tak dużo wokół stolicy, jeszcze nigdy nie mieli tylu pozwoleń. Czy jest możliwe, żeby duzi deweloperzy sięgnęli do tych rynków?
Licząc za 12 miesięcy, liczba rozpoczynanych budów pod Warszawą jest już prawie taka sama jak w samej stolicy. Sytuacja wyraźnie wskazuje na to, że zarówno klienci szukają niższych cen (przeciętne mieszkanie w stolicy kosztuje 1,1 mln zł i ma 55 mkw., a pod Warszawą jest 300 tys. zł tańsze i ma 60 mkw.), jak i deweloperzy szukają gruntów.
Nie sądzę, by duzi deweloperzy wychodzili poza miasta. To firmy z dużym i długim doświadczeniem. Rynek idzie w takim kierunku, że w miastach będzie działać mniej firm – bo widać konsolidację: średnie spółki kupują mniejsze.
Pytanie, jak długo spółki działające pod Warszawą dadzą radę budować przy takich kosztach, które tam są. Prawdopodobnie granicą będzie wyczerpanie się ziemi, którą kupowały albo posiadały z wcześniejszych okresów. Dodatkowo poważną granicą rozwoju tych ośrodków pod dużymi miastami mogą być plany ogólne, które powstają i które są uzależnione od prognoz demograficznych.
