Interbud stawia na Lublin, nowe miasta na radarze

Lubelski Felin pozostanie naszym znakiem rozpoznawczym i będziemy tu budować niezależnie od tego, że będziemy też w innych częściach miasta i kraju. Myślimy o takich rynkach jak Warszawa, Katowice, Łódź, Olsztyn, Trójmiasto – mówi prezes Tomasz Grodzki.

Z tego artykułu się dowiesz:

• Jakie plany ekspansji ma firma Interbud poza Lublinem?
• Jak kształtuje się sytuacja demograficzna i rynkowa w Lublinie?
• Jakie zmiany zaszły w strategii i strukturze firmy Interbud?
• Czy mieszkania w Polsce mogą być tańsze?
• Dlaczego firma Interbud zdecydowała się na emisję obligacji i jakie ma plany z tym związane?

Analizy rynku mieszkaniowego obejmują najczęściej sześć, siedem największych aglomeracji. Interbud-Lublin, jak wskazuje nazwa, bazuje głównie na rynku lubelskim. Jak wygląda sytuacja?

Lublin jest ósmym pod względem liczby mieszkańców miastem w Polsce, największą metropolią po prawej stronie Wisły. Jednocześnie nie kusił za bardzo wielkich firm, tort jest dzielony między lokalne spółki, które sobie całkiem dobrze radzą. To rynek bardzo przewidywalny i stabilny. Sam się czasem zastanawiam, jaka jest jego chłonność, bo kiedyś wydawało się, że sprzedaż 2 tys. nowych mieszkań rocznie to dużo, a w ostatnich latach spokojnie sprzedaje się 3 tys. i nie widać na horyzoncie żadnego załamania. Na pewno złote czasy dla deweloperów, kiedy sprzedawało się dziurę w ziemi, już minęły – i może słusznie, bo to też nie było normalne. Firmy, które znają rynek i dochowują pewnych kanonów, potrafią sobie poradzić.

Interbud rozwija się na nowo, firma wyszła z dużych kłopotów, zrealizowała układ z wierzycielami, nastąpiły zmiany w akcjonariacie i władzach, ze spółki budowlanej, a potem budowlano-deweloperskiej zmieniła się w czystego dewelopera – własnego wykonawstwa nie mamy, wszystko zlecamy na zewnątrz. Po zrealizowaniu układu mieliśmy dwie opcje: albo pozostać lokalną lubelską firmą – ale wtedy status spółki giełdowej to po prostu za duży koszt, albo wykorzystać obecność na rynku kapitałowym i rozwinąć się. Skoro odzyskaliśmy stabilność finansową i tzw. bankowalność, idziemy w tym drugim kierunku, a to wiąże się z wyjściem poza Lublin, myślimy o takich rynkach jak Warszawa, Katowice, Łódź, Olsztyn, Trójmiasto.

Zostańmy jeszcze na moment przy Lublinie. Miasta w Polsce dzielą się na te, gdzie popyt i podaż są we względnej równowadze i te, gdzie jest nadpodaż – jak Łódź, Katowice, a spoza głównej siódemki Szczecin. Jak jest w Lublinie?

Lublin też się wyludnia, ale nie w takim tempie jak inne miasta. Paradoksalnie z 10. miejsca pod względem liczby mieszkańców przesunęliśmy się na 8. Z jednej strony nieodległa Warszawa wysysa nam trochę mieszkańców, ale z drugiej korzystamy ze statusu największej metropolii na wschodzie kraju i napływają do nas ludzie z mniejszych miast – Lublin to przecież ośrodek akademicki, a także Ukraińcy.

Podaż jest tu stosunkowo duża już od lat, ale jakoś nie zaburzyła rynku. Oczywiście jest trudniej, trzeba mieć na uwadze dwa parametry: lokalizację i adekwatną do lokalizacji cenę. Lublin, jak każde miasto, ma lepsze i gorsze, tańsze i droższe dzielnice. Mamy spory bank ziemi w dzielnicy Felin, we wschodniej części miasta, uznawanej kiedyś za gorszą, bo tu ulokowany był przemysł. Ale poszły tam duże inwestycje infrastrukturalne, komunikacyjne. Zbiegają się tam wszystkie szlaki komunikacyjne. Jest blisko lotnisko i strefa ekonomiczna. Dziś Felin postrzegany jest zupełnie inaczej, chętnie osiedlają się tu ludzie przybywający do Lublina z innych miast. Felin pozostanie naszym znakiem rozpoznawczym i zawsze będziemy tu budować, niezależnie od tego, że będziemy też w innych częściach miasta i kraju.

Jesienią zeszłego roku do Polski wleciały rosyjskie drony – jaki to miało wpływ na lubelski rynek?

Z pewnością sytuacja geopolityczna w jakiś sposób hamuje rozwój rynków na ścianie wschodniej, słyszeliśmy pogłoski, że linia Wisły ma być linią obrony. Z drugiej strony, jak napisał mój ulubiony tekściarz „róbmy swoje” – inaczej wszyscy byśmy zwinęli tu interesy. Na pewno sytuacja mocniej wpływa na inwestycje dużych międzynarodowych korporacji, które mają inne podejście do ryzyka szukając lokalizacji pod centra logistyczne czy fabryki. Lokalni gracze mają inne spojrzenie – nie mówię, że bagatelizujemy sytuację. Wojna to także duży napływ Ukraińców, którzy u nas się osiedlają, podejmują pracę.

Ile mieszkań sprzedaliście w 2025 r. i jakie są plany na 2026? Co macie w tej chwili w ofercie?

Od jesieni prowadzimy w Lublinie projekty Zielony Felin liczący 143 lokale z terminem oddania w I kwartale 2027 r. i Botanic Residence niedaleko ogrodu botanicznego, liczący 53 mieszkania z terminem oddania pod koniec przyszłego roku. Złożyliśmy wnioski o pozwolenie na budowę II etapu Zielonego Felina, w dzielnicy Kalinowszczyzna, która się rewitalizuje i jej znaczenie rośnie, oraz przy ul. Lubartowskiej w okolicach starówki i zamku. Poza Lublinem złożyliśmy wniosek o pozwolenie w Katowicach. Kiedy te inwestycje zaczną pracować, będziemy mogli myśleć o kolejnych.

Ile mieszkań rocznie chcielibyście sprzedawać? Jaki jest potencjał?

Dobre pytanie. Myślę, że jako organizacja jesteśmy w stanie realizować jednocześnie 5-6 inwestycji, czyli ok. 300 mieszkań. To skala pozwalająca pokrywać na bieżąco koszty oraz dostosowana do możliwości przerobowych kadry.

Interbud chce wyjść poza Lublin. Jaki macie plan na ekspansję?

Zabezpieczyliśmy działkę w Łodzi, w zeszłym roku uzyskaliśmy pozwolenie na budowę, otwieramy niebawem biuro sprzedaży. To dla nas zupełnie nowy rynek i chyba obecnie najtrudniejszy, jeśli chodzi o kwestie demograficzne i nagromadzenie inwestycji. Zaraz zapyta pan na pewno…

…po co się w takim razie pchać do Łodzi?

Zrobiliśmy to z premedytacją, bo trafiła się rynkowa okazja. Mówiłem wcześniej, że każde miasto ma lepsze i gorsze lokalizacje. Udało nam się pozyskać działkę w bardzo atrakcyjnym miejscu, przy Placu Wolności w samym sercu miasta, i na bardzo atrakcyjnych warunkach – z odroczonym terminem płatności. To kameralna inwestycja – 50 lokali, dla nas na pewno wizerunkowa.

Wspomniał pan na początku, że liczący się deweloper musi być w Warszawie.

Nie odkryjemy Ameryki – to największy rynek i z najlepszymi marżami. Obecność w stolicy to także wizerunek, dlatego wielu chce tu zaistnieć. Jeśli chodzi o ceny wykonawstwa, nie ma specjalnych różnic. Wykonawca budujący w Łodzi może za takie same pieniądze budować gdzie indziej. Można przyjąć, że koszty budowy to ok. 7 tys. w przeliczeniu na 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa, jaką można uzyskać w inwestycji – red.). Kluczowe są koszty gruntu. W Lublinie ziemia kosztuje ok. 2 tys. zł w przeliczeniu na mkw. PUM, w Warszawie to raczej 5-6 tys. zł. Ale w Lublinie średnia cena nowego mieszkania to 10 tys. zł za mkw., a w Warszawie już 19 tys. zł. Oczywiście wielką bolączką Warszawy jest tempo uzyskiwania pozwoleń. Pod tym względem to rynek strasznie trudny, szczególnie dla firmy z zewnątrz. Każda dzielnica to praktycznie osobna gmina, rządzi się swoimi prawami, nie ma spójnej polityki. Mamy w Warszawie działkę na Mokotowie i już trzy lata czekamy na pozwolenie na budowę, to w Łodzi czy Lublinie abstrakcja. Ale jesteśmy cierpliwi i procedujemy według zasad warszawskich.

Mamy też podpisaną umowę warunkową w Katowicach i czekamy na pozwolenie na budowę, spodziewamy się go w połowie tego roku. To też nie jest najłatwiejsze miasto, ale nie tak trudne jak Łódź.

W mediach społecznościowych dominuje narracja o rekordowej ofercie mieszkań w Polsce, co skłoni deweloperów do obniżania cen.

W tej chwili największy popyt jest na mieszkania o powierzchni 40-50 mkw. Nie dlatego, że Polacy lubią małe mieszkania, tylko taka jest zdolność kredytowa i to ona limituje dostępność. Zarzuca się deweloperom, że są winni drożyźnie na rynku mieszkaniowym, ale już przedstawiłem wyliczenia, jakie są koszty ziemi i wykonawstwa. Do tego dochodzą koszty finansowania i coraz dłużej trwające formalności, które kiedyś zabierały 40 proc. całego cyklu inwestycyjnego, a dzisiaj 60 proc. Deweloperom stawia się coraz więcej wymagań, a to kosztuje. Posłużę się jednym przykładem. Ustawa o obowiązku publikowania cen ofertowych w internecie była dobrym ruchem z punktu widzenia klientów, ale deweloperom nakazano również dzień w dzień raportować informacje o cenach wszystkich mieszkań w ofercie, nawet jeśli się one nie zmieniają, pod rygorem bardzo wysokich kar. Nawet dla firmy o tak małej skali jak Interbud to duże wydatki na systemy informatyczne, a ciekawi mnie, czy ktokolwiek te nadesłane przez firmy dane czyta i wykorzystuje

Jest sposób na to, by mieszkania były tańsze: na zachodzie, do którego się często odnosimy, kredyty hipoteczne są kredytami o stałej stopie procentowej. Dlaczego w Polsce dopuszcza się możliwość stopy zmiennej? Regulujemy różne rzeczy, jest choćby ustawa antylichwiarska. Dlaczego nie można nakazać sektorowi bankowemu udzielania wyłącznie kredytów o stałej stopie? Dlaczego nie wprowadzić maksymalnej stopy procentowej – jak przy ustawie antylichwiarskiej? Rynek sam się wtedy wyreguluje.

W 2025 r. wyemitowaliście dwie serie obligacji zapadających w 2028 r. o wartości prawie 12 mln zł w czerwcu i 8 mln zł w grudniu. Czy są plany kolejnych emisji?

Pieniądze posłużą głównie uzupełnieniu banku w Lublinie, w dużej części w Felinie. W Łodzi raczej nie będziemy, w obecnym stanie rynku, inwestować – chyba że trafi się podobna perełka jak zakupiona działka w centrum.

Chcemy, jako emitent obligacji, dowieźć obietnic, czyli zainwestować pozyskane pieniądze i wykupić papiery z zysków z budowy i sprzedaży mieszkań. Niektórych deweloperów poniosło i spłacają stare obligacje nowymi – my tak nie będziemy robić.