Drony, stopy i mieszkania. Co dalej?

Szok spowodowany inwazją Rosji na Ukrainę wstrzymał popyt na mieszkania w Polsce na trzy tygodnie. Jeśli drony nie będą wlatywać częściej, nie należy się spodziewać gwałtownych zmian na naszej ścianie wschodniej – mówi Katarzyna Kuniewicz z Otodomu.

Mieliśmy rozmawiać o rynku mieszkaniowym po sierpniu przez pryzmat danych makroekonomicznych, ale doszło do naruszenia naszej przestrzeni powietrznej przez drony. To kolejne otrzeźwienie, że wojna na Ukrainie trwa od 2014 r., a zachodnie miasta tego kraju są regularnie ostrzeliwane. Pojawiły się pytania, czy pas wschodni w Polsce może stać się miejscem unikanym przez osoby szukające lokalu do wynajęcia czy zakupu – a mamy tam trzy mocne, licząc aktywnością deweloperów, ośrodki: Białystok, Lublin i Rzeszów.

Drony spadły głównie na Lubelszczyźnie. Wojna, szczególnie od momentu pełnoskalowej inwazji Rosji na Ukrainę w 2022 r., jest znacznie intensywniejsza dla świadomości mieszkańców tego regionu niż Polski środkowej i zachodniej. Po drugie, drony spadały poza dużymi miastami, w rejonach słabiej zurbanizowanych.

Lublin i Rzeszów to na pewno ciekawe mieszkaniowe rynki drugoligowe. Lublin od dawna jest silnym ośrodkiem na ścianie wschodniej i ludność ukraińska i białoruska mieszka tam nie od kilku lat, tylko znacznie dłużej.

Rzeszów jest jednym z miast, które w ostatnich latach miało największą liczbę mieszkań i domów budowanych w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców. Przeżywa rozwój nie w związku ze zwiększeniem liczby ludności ukraińskiej w momencie wybuchu pełnoskalowej wojny, tylko raczej ze względu na napływ wojsk amerykańskich i rolę lotniska.

Pod względem cen mieszkań Lublin i Rzeszów zajmują dolną część tabeli, są wyraźnie tańsze niż Szczecin, który wyznacza górny zakres. Ceny rzeszowskie, lubelskie, a także białostockie, jeśli chodzi o rynek pierwotny, nie są zatem cenami, które mają dużą przestrzeń do tego, żeby być niższymi – a to z powodu kosztów budowy. Co prawda te koszty – materiałów budowlanych i wykonawstwa – przestały rosnąć, ale gwałtownego spadku nie ma i nie będzie. W związku z tym nie należy się spodziewać bardzo gwałtownych zmian na rynku spowodowanych tymi ostatnimi wydarzeniami – o ile nie dojdzie do eskalacji.

Przypomnę jeszcze, że w lutym 2022 r., tuż po wybuchu pełnoskalowej wojny, przeprowadziliśmy badanie, pytając zainteresowanych zakupem mieszkań: czy rosyjska inwazja na Ukrainę wpływa na twoje plany związane z zakupem lokalu? Wstrzymanie popytu, przy tak szokującym przecież wydarzeniu, trwało zaledwie trzy tygodnie. Według mnie, rynki we wschodniej Polsce, o ile nie nastąpią kolejne incydenty, wrócą do swojego rytmu znacznie szybciej.

Na Ukrainie ta wojna trwa już bardzo długo. Na wschodzie jest linia frontu, na zachodzie miasta są regularnie atakowane dronami i rakietami, które spadają na bloki mieszkalne. Grupa OLX jest obecna na Ukrainie. Jak wygląda tamtejszy rynek mieszkaniowy w takich warunkach?

Ostatnie dwa lata to powrót transakcji w dużych miastach ukraińskich. Niestety, jako ludzie przyzwyczajamy się do wojny na tyle, na ile to jest możliwe. Chcemy żyć normalnie. W związku z tym rynek nieruchomości w dużych miastach ukraińskich po prostu działa. Oczywiście, nie mamy do czynienia z jakimś dynamicznym rozwojem, ale transakcje się odbywają, nie tylko wróciły do poziomu sprzed wojny, ale nawet dynamicznie rosną. To rzecz zaskakująca, wręcz wydaje się szokująca – bo w takiej sytuacji, w czasie wojny, można było się spodziewać, że rynek przestanie istnieć, nie będzie transakcji. Tak się dzieje na terenach, gdzie są działania wojenne. W miastach atakowanych dronami, bombardowanych, nic spektakularnego się nie dzieje – widzimy wręcz wzrosty liczby transakcji i cen. Zatem to rzecz z jednej strony szokująca, ale pokazuje, że potrzeba prowadzenia normalnego życia jest olbrzymia.

Przejdźmy do samej Polski i czynników makroekonomicznych. Jaka była sprzedaż mieszkań w sierpniu? Kontekst jest taki, że byliśmy wtedy po dwóch obniżkach stóp: w maju i lipcu.

Wstępny odczyt za sierpień to prawie 3,5 tys. mieszkań sprzedanych na siedmiu rynkach. To o 13 proc. mniej niż wstępny odczyt w lipcu i o 7,5 proc. mniej niż ostateczny odczyt. Jak ocenić tę sprzedaż? Miesiąc do miesiąca mamy spadek, ale przypomnę, że wobec sierpnia w 2024 r. mamy 35-procentowy wzrost. Oceniam więc 3,5 tys. jako dobry wynik.

W maju doszło do pierwszej obniżki i od razu mieliśmy sprzedaż mieszkań lepszą od spodziewanej. W czerwcu był odpoczynek, a w lipcu nastąpiło kolejne cięcie, raczej zaskakujące, co znów przełożyło się na lepszą sprzedaż. No i sierpień to znów odpoczynek. Trzecia obniżka była na początku września i uważam, że to wystarczający impuls do tego, żebyśmy zobaczyli lepszą sprzedaż niż w sierpniu. Początek września w naszym monitoringu wygląda obiecująco.

Odpowiedź na pytanie, czy obniżki stóp wywołują bezpośrednią reakcję na rynku pierwotnym brzmi: tak. Trzeba tylko pamiętać, że obniżki stóp są bardziej katalizatorem podejmowania decyzji o sfinalizowaniu zakupu przez osoby, które przymierzały się do zakupu. Obniżki nie budzą nowej grupy popytowej.

Od 11 września ceny ofertowe wszystkich mieszkań z rynku pierwotnego są dostępne w internecie. Co to zmienia? Można sobie wyobrazić, że deweloperzy będą konkurować, obniżając ceny na portalach, czy wciąż kluczowe będą rabaty dawane przy negocjacjach?

Myślę, że będziemy mieli okres kilkumiesięcznego zamieszania i ustalenia się nowych zasad na rynku, a także kształtowania się średnich cen. Trudno w tej chwili ocenić, jaki będzie bilans przesunięć wywołanych z jednej strony czynnikami, które powinny obniżać średnią cenę, a z drugiej tymi, które powinny cenę podnosić.

Dotychczas część deweloperów sumowała np. cenę lokalu i miejsca parkingowego. Ponadto od 11 września w ofercie pojawiają się mieszkania z wyższej półki, które często co do zasady sprzedawane były w inny sposób niż te klasyczne – a teraz będą zawyżać średnią cenę. Deweloperzy na pewno będą musieli się wykazać, bo przepisy zabrały jedno z narzędzi, które służyło do tego, żeby skłonić potencjalnego klienta do przyjścia do biura sprzedaży. Dziś na stronach internetowych nie ma już formułek „przyjdź do biura i zapytaj o cenę”, ale pojawiły się nowe: „zapytaj o promocję”.