Gdzie mieszkaniowa równowaga, gdzie nadpodaż?

Głębsze promocje czy spadki cen będą wybiórcze. Rynek pierwotny jest zróżnicowany – w niektórych miastach firmy muszą długo czekać na spieniężenie towaru. W części miast przybywa też lokali ukończonych.

Po serii comiesięcznych obniżek stóp procentowych, w styczniu 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej wzięła na wstrzymanie. W zeszłym roku stopa referencyjna została zmniejszona z 5,75 do 4 proc., co poprawiło zdolność kredytową konsumentów, zwiększyło popyt na pożyczki mieszkaniowe i, w połączeniu z festiwalem rabatów deweloperskich, poprawiło sprzedaż lokali w IV kwartale.

W bieżącym roku rynek spodziewa się kolejnych, chociaż już nie tak zdecydowanych, cięć stóp.

Miasta zielone i czerwone

– W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań deweloperów mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty – ocenia Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań w JLL. – Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeni do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej – podkreśla.

Ekspertka dodaje, że najkrótszy komentarz do statystyk za IV kwartał brzmi: „Rynek rośnie”. Rośnie liczba mieszkań sprzedanych, wprowadzonych do sprzedaży, łączna liczba lokali w ofercie oraz lokali gotowych, niesprzedanych.

Według danych JLL, w ubiegłym roku w sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali ok. 41 tys. mieszkań, o 3 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym IV kwartale szacunkowo ponad 11 tys., o prawie 17 proc. więcej rok do roku i prawie 4 proc. kwartał do kwartału.

W zeszłym roku deweloperzy wprowadzili do oferty więcej lokali niż sprzedali – 48,7 tys. W efekcie liczba lokali do wzięcia na koniec grudnia była rekordowa i wyniosła 63,5 tys. Co więcej, eksperci JLL szacują, że udział mieszkań gotowych w ofercie to około 20 proc. – jest ich prawie trzy razy więcej niż rok wcześniej.

– W porównaniu z całą roczną sprzedażą w 2025 r. pula gotowych, niesprzedanych lokali to 16 proc. w przypadku Trójmiasta i 22 proc. w Warszawie. To dość bezpieczne poziomy. Ale w Krakowie, Poznaniu i Łodzi to już 43-46 proc., co może stanowić powód do obaw o płynność niektórych firm – ocenia Gawrońska. – Relacja oferty do sprzedaży ukazuje duże zróżnicowanie rynków. Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji bliskiej równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi – ok. dziewięciu kwartałów, czyli ponad dwa lata – podsumowuje.

Rośnie zdolność kredytowa, ale...

– Po serii obniżek stóp procentowych wreszcie widać realny efekt – przeciętnie zarabiający Polacy mogą wybierać z dużo większej oferty mieszkań. Dopiero piąta i szósta obniżka stóp procentowych, w listopadzie i grudniu, przyniosła skokową poprawę zdolności kredytowej przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych – wskazuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kupujący mieszkania sięgają najczęściej po kredyty o czasowo stałym oprocentowaniu, dlatego mimo 6 obniżek stóp w 2025 r. pożyczki taniały powoli. Z kolei przeciętna zdolność kredytowa (20 proc. wkładu własnego) wyniosła 444,9 tys. zł dla singla (wzrost o 18 proc. w ciągu roku), dla gospodarstwa dwuosobowego 555 tys. zł (wzrost o 16 proc.), a dla trzyosobowego 650 tys. zł (wzrost o 15 proc.).

Ekspert zaznacza, że mieszkań w zasięgu finansowym przeciętnie zarabiających gospodarstw w grudniu przybyło i w kolejnych miesiącach może być jeszcze lepiej, bo wielu deweloperów oferuje upusty od cen ofertowych.

Jednak w biurach sprzedaży nie widać kolejek. RynekPierwotny.pl wiąże to m.in. z sytuacją na rynku pracy.

– Żeby zdecydować się na zaciągnięcie kilkuset tysięcy złotych kredytu na zakup mieszkania, trzeba być optymistą, a ten optymizm osłabia ostatnio niepewność związana z wpływem sztucznej inteligencji na rynek pracy oraz spowolnienie wzrostu wynagrodzeń – mówi Wielgo.

Rynek oczekuje spadku stopy referencyjnej do około 3,5 proc. Jeśli sytuacja na rynku pracy będzie się pogarszać, to zdaniem analityków portalu RynekPierwotny.pl nie można wykluczyć obniżek głębszych, do 2,5-3 proc. Obniży to koszty kredytu, ale zniwelują to obawy o zatrudnienie. Ponownie skorzystają inwestujący w najem.