Dom Development po konferencji: trudny powrót do równowagi w mieszkaniówce

Cały czas widzimy bardzo duże zainteresowanie naszymi mieszkaniami, październik był pod względem sprzedaży doskonały – powiedział na konferencji prezes. Sytuacja na szerokim rynku jest jednak bardzo dynamiczna, część firm w panice tnie cenniki.

Dom Development w 2025 r. spodziewa się nowego rekordu sprzedaży mieszkań. Popyt jest wspierany przez spadające stopy procentowe, a kurek z podażą został przez deweloperów przykręcony. Sytuacja jest jednak dynamiczna i mocno zróżnicowana w poszczególnych miastach. To główny przekaz z konferencji wynikowej dewelopera. Same wyniki opisaliśmy w porannym tekście.

Dom Development ze zdrowymi wskaźnikami tempa wyprzedaży

Na poprzedniej konferencji wynikowej, w sierpniu, prezes Domu Development Mikołaj Konopka wskazywał, że głównym wyzwaniem dla branży jest duża oferta, a w niektórych miastach wręcz nadpodaż lokali.

– W III kwartale obserwowaliśmy znaczący spadek liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Widać, że nasza konkurencja zaczyna dostosowywać ofertę do bieżącego tempa sprzedaży, w efekcie poprawiły się wskaźniki tempa wyprzedaży – powiedział na czwartkowej konferencji Konopka.

Dom Development buduje w Warszawie, Trójmieście, Krakowie i we Wrocławiu. W każdym z miast ma tempo wyprzedaży poniżej średniej. W Warszawie to 3,1 kwartału wobec średniej 4,5, w Trójmieście 3,6 wobec 4,2, we Wrocławiu 3,4 wobec 5,8, a w Krakowie 4,2 wobec 6,6. Książkowo przyjmuje się, że 4-5 kwartałów to tempo świadczące o równowadze popytu i podaży.

– Myślę, że to początek zmiany trendu, firmy sobie zdały sprawę, że ten popyt nie jest aż tak silny, jak można by oczekiwać po obniżce stóp procentowych. Jest dużo większa refleksja przed wprowadzaniem kolejnych etapów czy nowych inwestycji – powiedział Konopka. – Rynek zaczyna wracać do równowagi, oczywiście każde miasto w swoim tempie. Warszawa i Trójmiasto są najbardziej zrównoważonymi rynkami, wprowadzana oferta spotyka się tam z popytem, tu jest delikatna perspektywa wzrostu cen o wskaźnik inflacji. Z drugiej strony są Łódź i Katowice, gdzie jeszcze wiele kwartałów minie, zanim wróci równowaga – dodał.

Sam Dom Development trzyma ofertę w ryzach, na poziomie 3,5-4 tys. lokali. To zapewnia pożądaną sprzedaż bez tworzenia nawisu.

Bardzo dobra sprzedaż mieszkań w grupie Dom Development

W ciągu trzech kwartałów br. grupa znalazła nabywców na 3216 lokali, o 3,4 proc. więcej niż rok wcześniej, w III kwartale ustanawiając nowy rekord – 1183 sprzedanych mieszkań. W całym 2025 r. grupa liczy na poprawienie ubiegłorocznego rekordu (4269), co oznacza, że w ostatnim kwartale powinna podpisać ponad 1050 umów. Grupa od pięciu kwartałów uzyskuje sprzedaż powyżej tysiąca lokali.

W III kwartale 55 proc. transakcji klienci dokonali z użyciem kredytu.

– Cały czas widzimy bardzo duże zainteresowanie naszymi mieszkaniami, październik był pod względem sprzedaży doskonały, listopad zapowiada się dobrze, zobaczymy, co z grudniem. Jeśli chodzi o przyszły rok, rynek jest tak dynamiczny, że trudno teraz cokolwiek deklarować – powiedział Konopka.

W III kwartale średnia wartość sprzedaży mieszkań we wszystkich miastach była w Domu Development o 2-8 proc. mniejsza rok do roku, co zarząd tłumaczy nie obniżaniem cen, tylko zmianą struktury oferty – zwiększaniem udziału segmentu popularnego. Na całym rynku sytuacja pod tym względem jest bardzo dynamiczna.

– Ostatni okres, kiedy deweloperzy jednak mieli gorszą sprzedaż, a trochę za aktywnie funkcjonowali, jeśli chodzi o wprowadzenia, spowodował lekką panikę u niektórych graczy i duże przeceny mieszkań. Zobaczymy, czy to trafi w rynek, czy to są mieszkania o pożądanych przez klientów metrażach – powiedział Konopka.

Wyzwania legislacyjne. Dom Development z zabezpieczonym bankiem ziemi

Wejście w życie tzw. ustawy schronowej od 2026 r. (obowiązek tworzenia miejsc doraźnego schronienia w blokach) nie przełoży się znacząco na działalność spółki w przyszłym roku. Przepisami będą objęte bowiem projekty, dla których złożenie wniosku o pozwolenie na budowę nastąpi po 1 stycznia. – Liczyliśmy bardzo szczegółowo, jak ustawa schronowa wpłynie na koszt wytworzenia naszych projektów, i jest to w granicach 1-1,5 proc. przy mądrym projektowaniu i zastosowaniu całej naszej wiedzy inżynierskiej. Nie jest to zatem coś, co znacząco wpłynie na koszty wytworzenia. Gdzieniegdzie słyszy się, że to może być nawet do 7 proc., ale to szacunki chyba przesadzone. Bardziej obawiamy się interpretacji przez administrację przepisów, które są trochę niejasne – powiedział Konopka.

Wyzwaniem na pewno będzie reforma planowania – gminy do połowy 2026 r. muszą uchwalić plany ogólne. – Widać, że idzie to mozolnie. Lex deweloper jest na końcówce funkcjonowania, a zintegrowane plany inwestycyjne bez planów ogólnych nie mogą funkcjonować. Po raz kolejny administracja publiczna zafundowała nam trudną sytuację. Zobaczymy, jak to się skończy, ale nie będę zdziwiony, jeśli pojawi się luka podażowa, jeśli chodzi o grunty i znowu będzie miało to wpływ na ceny mieszkań – skomentował Konopka. W banku ziemi grupa ma zabezpieczone parcele pod budowę 18,2 tys. lokali.