Słabsza sprzedaż mieszkań i nastroje deweloperów

Pierwotny rynek mieszkaniowy kontynuuje jazdę na niższym biegu. Mocno pogorszyły się też nastroje deweloperów.

W maju w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 3,2 tys. mieszkań, o 10 proc. mniej niż w kwietniu i prawie o 20 proc. mniej niż rok wcześniej – wynika ze wstępnych szacunków Otodom Analytics. Maj to trzeci z rzędu miesiąc zmniejszającej się sprzedaży, a wynik poniżej 3,5 tys. widziany był ostatnio w czasie kryzysu kredytowego na przełomie lat 2022 i 2023.

Popyt mniejszy, produkcja też zwalnia

Schłodzenie widać także pod względem rezerwacji. W maju rezerwacji było 1,86 tys., o 22 proc. mniej niż w kwietniu – w pierwszej połowie tego miesiąca doszło do chwilowego gwałtownego skoku po publikacji założeń programu dopłat do kredytów „Na start”. Ostatni raz mniej niż 2 tys. lokali w miesiącu rezerwowano w II połowie 2022 r., kiedy popyt był sparaliżowany przez spadek dostępności kredytów. Największe zawieszenie aktywności konsumentów obserwowane było w maju w Warszawie – tu liczba rezerwacji skurczyła się wobec kwietnia o 42 proc.

Jednocześnie w maju do oferty deweloperów trafiło 4,3 tys. lokali – czyli kolejny miesiąc z rzędu produkcja była większa niż sprzedaż, niemniej wobec marca i kwietnia mamy bardzo wyraźnie uspokojenie – wtedy na rynek wchodziło po około 6 tys. lokali.

Na koniec maja w ofercie w siedmiu miastach było 47,5 tys. mieszkań, o ponad 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Przypomnijmy, że dołek oferty rynek zaliczył we wrześniu ub.r.

Niedostatek w Warszawie, zalew w Łodzi

Sytuacja w poszczególnych aglomeracjach jest mocno zróżnicowana. W Warszawie utrzymuje się niska w relacji do popytu podaż. Anomalią pozostaje Łódź, gdzie deweloperska produkcja aż furczy i przerasta sprzedaż. Mimo schłodzenia sprzedaży i rezerwacji we wszystkich siedmiu miastach średnie ceny za mkw. rosły miesiąc do miesiąca (1 proc.) i rok do roku (10–20 proc.). Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics, zaznacza, że dynamika rocznego wzrostu cen przekraczająca 20 proc. w trzech największych miastach zaprzecza oczekiwaniom części obserwatorów wieszczących rychłe obniżki.

– Dokąd zmierzamy? Spodziewam się kilku spokojnych miesięcy. W ofertach deweloperów będą pojawiać się promocje i rabaty, bo ci, którzy nie mają solidnego zapasu kapitału, będą potrzebować gotówki, dodatkowo trzeba wyprzedać lokale wprowadzone do sprzedaży przed zmianą ustawy deweloperskiej. Ale czy czeka nas korekta cenowa? Jeśli już, to niewielka, niwelująca co najwyżej kilka miesięcy zwyżek – ocenia Krasoń.

Ekspert zaznacza, że sytuacja na rynku kredytowym jest lepsza, niż się spodziewano. – Ponad 32 tys. wniosków w kwietniu to wynik naprawdę niczego sobie jak na to, co się dzieje. Pamiętajmy, że mieszkanie to przede wszystkim potrzeba dachu nad głową, a nie produkt inwestycyjny. A ta potrzeba nie znika, ludzie muszą ją realizować. Statystyki pokazują, że Polacy mają na rachunkach bankowych sporo środków, chętnych na kredyty nie brakuje, wygląda na to, że ewentualny nowy program wsparcia będzie miał dla rynku dużo mniejsze znaczenie niż „Bezpieczny kredyt”. Pamiętajmy bowiem, że rok temu dodatkowym przyspieszeniem dla rynku była zmiana bufora przy liczeniu zdolności kredytowej, co dodatkowo pobudziło rynek – mówi Krasoń.

Nastroje już nie tak bycze

Tymczasem z cyklicznego badania „Indeks nastrojów deweloperów”, które przeprowadza Tabelaofert.pl, wynika że drastycznie spadła liczba spółek (w ankiecie bierze ich udział około 200) oczekujących wzrostu sprzedaży mieszkań, choć tli się jeszcze wiara we wzrost cen. W maju spadków sprzedaży spodziewało się 21,7 proc. respondentów wobec 10,6 proc. w kwietniu.

Odsetek firm spodziewających się wzrostu sprzedaży skurczył się z 46,8 proc. do 19,8 proc. Zdaniem Roberta Chojnackiego, szefa Tabelaofert.pl, słaba sprzedaż mieszkań w maju spowodowała realne podejście deweloperów do zakładanych planów na cały rok. Wciąż więcej firm spodziewa się wzrostu cen niż spadku, jednak ta druga grupa znacząco się zwiększyła.

– Deweloperzy przewidują stabilizację cen (niewielkie zwyżki na poziomie inflacji) i słabszą sprzedaż, przynajmniej dopóki nie zapadną wiążące decyzje dotyczące programu „Na start” – podsumowuje Chojnacki.