Deweloperzy wolą obligacje

Cho­ciaż wciąż do­mi­nu­ją kre­dy­ty ban­ko­we, co­raz po­wszech­niej­szym źró­dłem fi­nan­so­wa­nia pro­jek­tów de­we­lo­per­skich sta­ją się ob­li­ga­cje. De­we­lo­pe­rzy stro­nią na­to­miast od ryn­ku ak­cji, uwa­ża­jąc obec­ne wy­ce­ny za ma­ło atrak­cyj­ne

Poprawa koniunktury gospodarczej nad Wisłą oraz ożywienie popytu sprawiają, że deweloperzy uruchamiają coraz więcej nowych inwestycji, szczególnie mieszkaniowych. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, od początku roku w Polsce ruszyła budowa 36,8 tys. mieszkań na sprzedaż, o 77 proc. więcej niż przed rokiem. Tylko w lipcu deweloperzy rozpoczęli budowę 5,4 tys. lokali, o 27 proc. więcej niż w czerwcu. Ożywienie widać również na rynku gruntów inwestycyjnych, gdzie przybywa zarówno kupujących, jak i sprzedających.

[srodtytul]O kredyty nieco łatwiej[/srodtytul]

Jak finansowane są dziś zakupy i inwestycje deweloperów? Tradycyjnie – podstawowym źródłem finansowania są kredyty i pożyczki bankowe. W ostatnim czasie, po wielu miesiącach zastoju, banki znów przychylniejszym okiem zaczęły patrzeć na przedsięwzięcia deweloperskie. – Ożywienie na rynku kredytów inwestycyjnych jest faktem. O ile jeszcze do niedawna to firmy deweloperskie musiały mocno zabiegać o względy banków, dziś kredytodawcy sami zaczynają szukać klientów z naszej branży – ocenia Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Deweloperzy zwracają również uwagę, że o ile jeszcze pół roku temu uzyskanie kredytu na zakup ziemi było wręcz niemożliwe nawet dla największych firm, o tyle obecnie banki pożyczają pieniądze również na ten cel.

Warunki, na jakich udzielane są kredyty deweloperskie, wciąż są jednak wyśrubowane. Dla uzyskania finansowania bankowego deweloperzy muszą się wykazać wkładem własnym sięgającym nawet 30–40 proc. wartości inwestycji. W przypadku projektów mieszkaniowych wymagana jest nawet 25-proc. przedsprzedaż, a dla projektów komercyjnych kredytu bez przedstawienia zawartych umów z przyszłymi najemcami (dla biur wskaźnik wynajęcia musi wynieść często połowę powierzchni budynku) uzyskanie kredytu graniczy z cudem.

[srodtytul]Moda na obligacje[/srodtytul]

Z tego względu coraz więcej deweloperów decyduje się na wejście na rynek papierów dłużnych. W ciągu ostatnich 12 miesięcy giełdowi deweloperzy wyemitowali obligacje o łącznej wartości ponad 0,75 mld zł. Najwięcej, bo ponad 270 mln zł, pozyskał w drodze czterech emisji obligacji kontrolowany przez Ryszarda Krauze Polnord. J.W. Construction i Echo Investment sprzedały na rynku papiery o wartości odpowiednio 130 i 115 mln zł. Na finansowanie działalności w drodze emisji obligacji zdecydowały się również Gant, Dom Development oraz Marvipol. Na tym nie koniec. Sądząc po deklaracjach zarządów giełdowych firm, w ciągu najbliższych miesięcy na rynek mogą trafić papiery warte co najmniej 0,5 mld zł.

Skąd ta moda na obligacje? Pozyskiwanie pieniędzy w drodze ich emisji nie jest przecież tanie. Mniej rozpoznawalne firmy, by przyciągnąć inwestorów do kupna obligacji, muszą im zaoferować nawet 15–17 proc. stopę zwrotu w skali roku. Więksi gracze sprzedają dziś papiery z około 9–11-proc. kuponem (w zależności od zabezpieczenia lub jego braku), jednak oprocentowanie kredytów bankowych jest co najmniej o 2 punkty procentowe niższe.

– Wybór tej drogi jeszcze w minionym roku okazał się koniecznością wobec limitowanej akcji kredytowej i zaostrzonych warunków udzielania wsparcia przez banki. Nie chcieliśmy ograniczać liczby prowadzonych inwestycji, więc musieliśmy znaleźć alternatywną do kredytu bankowego formę finansowania – mówi Andrzej Szornak, wiceprezes Gant Development. Firmy z branży cenią sobie elastyczność tego narzędzia finansowania – choć przy sprzedaży obligacji z reguły wskazywane są cele emisyjne, nie krępują one swobody ruchów deweloperom. Zaletą obligacji jest również możliwość wykorzystania pozyskanych z ich sprzedaży środków jako wkładu własnego dla inwestycji w kontekście starań o kredyty inwestycyjne.

O ile jeszcze na początku roku większość deweloperów emitowała obligacje zamienne na akcje lub zabezpieczone na majątku spółki, o tyle ostatnio coraz więcej jest emisji papierów niezabezpieczonych. Powód – niezabezpieczone obligacje są wygodniejsze dla firm z branży, ponieważ aktywa spółki mogą zostać wykorzystane do zaciągnięcia kredytów inwestycyjnych

[srodtytul]Rynek nie sprzyja emisji akcji[/srodtytul]

Podczas gdy deweloperskich emisji papierów dłużnych przybywa, na pozyskanie środków poprzez emisję akcji wciąż decydują się tylko nieliczni. Jeszcze przed wakacjami wydawało się, że w całym 2010 r. na warszawskim parkiecie zadebiutuje co najmniej sześciu deweloperów. Oprócz legnickiego Rank Progressu, który w lipcu, jako pierwsza firma z branży po kilkunastomiesięcznej przerwie, pojawił się na warszawskim parkiecie, kapitał z rynku zamierzały pozyskać m.in. budowlano-deweloperska spółka Interbud-Lublin, deweloper mieszkaniowy Robyg, znany m.in. z inwestycji w warszawskim Wilanowie, oraz bułgarski Intercapital Property Development (ICPD) zajmujący się budową mieszkań w miejscowościach letniskowych w Bułgarii. Wejście na GPW zapowiadał również Murapol, działająca głównie na południu kraju firma mieszkaniowa, oraz dolnośląski As-Bau, który oprócz budowy mieszkań i domów zajmuje się m.in. prowadzeniem ośrodka narciarskiego w Czarnej Górze na Dolnym Śląsku.

Zapowiedzi powrotu mody na inwestycje w firmy deweloperskie okazały się jednak przedwczesne, co pokazał m.in. przykład Rank Progressu. Deweloper specjalizujący się w projektach handlowych sprzedał co prawda wszystkie oferowane akcje nowej emisji (12,5 proc. kapitału), pozyskując 50 mln zł, jednak w dopięciu emisji wspomógł go oferent DM IDMSA. Inwestorzy, którzy liczyli na szybki zarobek na akcjach dewelopera, mogą się czuć rozczarowani.

Dzisiejsza rynkowa wycena akcji Rank Progressu, niewiele ponad 10 zł, jest bowiem o blisko 7 proc. niższa od tej z czerwcowej oferty. Z kolei Interbud-Lublin, ze względu na słabość na rynkach kapitałowych, zdecydował się zawiesić ofertę do września. ICPD zamiast na głównym parkiecie, pojawił się na NewConnect i choć zapowiada szybkie przenosiny na GPW, uzależnia ten krok od popytu na akcje. Pozostałe firmy podtrzymują co prawda plan wejścia na GPW jeszcze w tym roku, jednak decyzję o debiucie uzależniają od koniunktury.

Konkurencją dla emisji pierwotnych nie będą raczej oferty nowych akcji spółek już notowanych na GPW. Z zamiarem przeprowadzenia emisji wtórnej w 2010 r. nosi się Alterco (dawny Śrubex). Nad podwyższeniem kapitału zastanawia się jeszcze Marvipol. – Rośnie zainteresowanie inwestorów naszymi akcjami. Jest jednak za wcześnie, by przesądzać, kiedy i w jaki sposób podwyższymy kapitał – zastrzega Andrzej Nizio, prezes spółki.

Co zniechęca deweloperów do pozyskiwania kapitału w drodze emisji akcji? Obok wciąż słabego popytu, niskie wyceny. – Nie jestem przekonany, czy w obecnych warunkach bylibyśmy w stanie sprzedać akcje po godziwej cenie – uważa Marek Roefler, prezes i współwłaściciel stołecznego dewelopera Dantex, który w czasach prosperity szykował się do debiutu na GPW.

Analitycy zwracają uwagę, że na giełdzie wciąż nie brak mocno niedowartościowanych akcji deweloperów, które dla wielu mogą się wydać atrakcyjniejszą inwestycją niż zakup akcji debiutanta.