Zamiast dzielić zysk, zainwestujemy go

Z Józefem Wojciechowskim, szefem rady nadzorczej J.W. Construction Holding, rozmawia Błażej Dowgielski

[b]Na początku minionego roku trafnie prognozował pan, że J.W. Construction sprzeda w 2010 r. około 1,3 tys. mieszkań. Jaki jest plan na 2011 r.? [/b]

Myślę, że jeżeli wzrostowy trend na rynku się utrzyma, to w tym roku sprzedamy około 1,5 tys. mieszkań. W mojej ocenie to dość konserwatywna prognoza, stać nas na to, by sprzedawać więcej. Wszystko jednak zależy od rozwoju sytuacji na rynku europejskim.

[b]Co może przesądzić o wzroście sprzedaży?[/b]

Szereg czynników. Oprócz poprawiającej się koniunktury na rynku sprzyjać nam będzie m.in. dywersyfikacja geograficzna. W Trójmieście rozpoczniemy w 2011 r. sprzedaż mieszkań w trzech nowych projektach. Wejdziemy również na rynek poznański. Ruszył już też kolejny etap inwestycji w Łodzi. Mam nadzieję, że kolejne inwestycje mieszkaniowe wystartują w Szczecinie, Wrocławiu i Katowicach. Optymistycznie patrzę również na sprzedaż mieszkań w Warszawie – w ofercie mamy około 1 tys. gotowych mieszkań. Mało który deweloper może pochwalić się takim zapasem.

[b]Z reguły zapas gotowych i niesprzedanych lokali uważany jest za balast, a nie przewagę. [/b]

Być może tak jest w firmach o słabszej pozycji finansowej od J.W. Construction. My nie cierpimy na brak gotówki, mamy bardzo dobre relacje z kredytującymi nas bankami i nie musimy sprzedawać mieszkań z niższym zarobkiem.

[b]Deweloperzy sprzedają mieszkania w trakcie budowy, by więcej zarobić, wcześniej spłacając kredyt czy reinwestując uwolnione środki własne. Gotowe mieszkania to dodatkowe wydatki związane z ich utrzymaniem. Licząc tylko sam koszt pieniądza, każdy rok utrzymania mieszkania w ofercie to strata 300–400 zł z metra kwadratowego. [/b]

Miałby pan rację, wysuwając taką tezę dwa, trzy lata temu. Teraz rynek wygląda zupełnie inaczej. Klient woli nawet więcej zapłacić, ale kupić mieszkanie, które może w danej chwili zobaczyć. Kupowanie „dziury w ziemi” to praktyka przeszła. Pragnę podkreślić, że obecnie sprzedając mieszkanie gotowe do wprowadzenia się od zaraz, zarabiamy więcej, niż gdybyśmy zdecydowali się na ich sprzedaż w trakcie budowy. Zresztą już wyniki za 2010 r. pokażą, że nasza strategia okaże się słuszna. Zamierzamy ją kontynuować. Szczególnie w Warszawie będziemy chcieli sprzedawać coraz więcej mieszkań w zaawansowanym stadium realizacji.

[b]Gros stołecznej oferty stanowią mieszkania zlokalizowane na prawo od Wisły. [/b]

Będziemy ją dywersyfikować. Prowadzimy m.in. bardzo zaawansowane rozmowy w sprawie wejścia w bardzo atrakcyjny projekt, duże osiedle mieszkaniowe na bliskiej Woli, tuż obok centrum. Szacując koszty budowy, wartość tej inwestycji to 1,5 mld zł. Przed podpisaniem umowy musimy jeszcze sfinalizować kilka kluczowych kwestii.

[b]To znaczy? [/b]

Do rozwiązania pozostaje kwestia ewentualnych roszczeń przedwojennych właścicieli części gruntów, które są przedmiotem transakcji. Chcemy zabezpieczyć spółkę przed pojawieniem się takowych roszczeń w przyszłości, ustalając ze sprzedawcą gruntu, że to on będzie odpowiadał za ich ewentualne spełnienie.

[b]Na rynku mówiło się, że J.W. Construction może zaangażować się w inwestycję mieszkaniową przy ul. Wroniej (Wola). Tymczasem z naszych ustaleń wynika, że projekt przejął pan bezpośrednio. [/b]

Uznałem, że projekt jest z jednej strony na tyle atrakcyjny, by się w niego zaangażować, a z drugiej strony może wydać się wielu zbyt ryzykowny. Chciałbym, by część budowlana holdingu zaangażowała się w to przedsięwzięcie jako generalny wykonawca, nie wykluczam również, że JWCH przejmie z czasem cały projekt. Dziś trudno jednak przesądzać, jak się on rozwinie, więc na razie wziąłem główne ryzyko na siebie.

[b]2009 r. był udany pod względem wyników finansowych dzięki rozliczeniu dużej sprzedaży mieszkań z czasów hossy. Czy w 2010 r. udało się przynajmniej powtórzyć rezultat sprzed roku? [/b]

Proszę jeszcze o chwilę cierpliwości, wyniki ogłosimy zgodnie z harmonogramem. Moim zdaniem ostatnie lata sprzyjają spółce. Jeśli policzymy zysk netto za ostatnie kilka lat, to zbliży się on do pół miliarda złotych. To naprawdę dużo pieniędzy. Co ważne, pomnażamy je co roku. JWCH działa jak solidna maszynka do zarabiania pieniędzy.

[b]Analitycy sugerują, że kolejne lata przyniosą spadek przychodów i zysków spółki. Wydają się nie wierzyć, że niższe, w porównaniu z latami prosperity, wpływy ze sprzedaży mieszkań zostaną skompensowane przychodami z części komercyjnej biznesu czy realizacji zewnętrznych kontraktów budowlanych.[/b]

Papier przyjmie wszystko. Analitycy piszą różne rzeczy, np. wycenili wartość akcji grupy Lotos na 0 zł. Ja wiem swoje. Przez lata zdobyliśmy tyle doświadczenia, zajęliśmy tak silną pozycję rynkową, że jestem spokojny o lata, które są przed nami, o przychody i zyski, które będą rosły.

[b]Kurs akcji JWCH w ostatnim czasie spada. Skoro spółka nie narzeka na brak gotówki, może warto przeprowadzić skup akcji?[/b]

I to mnie martwi. Nasz kurs giełdowy jest bardzo niski. Nie odzwierciedla ani obecnych wyników, ani możliwości rozwoju. Kapitalizacja J.W. Construction na giełdzie to niewiele ponad 800 mln zł. Niewiele mniej w ostatnich latach zarobiliśmy na czysto.

Jeśli chodzi o skup akcji, to nie rozważałem tego. Pieniądze przydadzą się nam na okazyjny zakup gruntów. Na tym umiemy zarabiać, nie widzę powodów, żeby zmieniać skuteczną od lat strategię.

[b]Czy pan, jako główny akcjonariusz spółki, będzie chciał, by J.W. Construction wypłaciło dywidendę z zysku za 2010 r.?[/b]

Jak już wspomniałem, spółka reinwestuje zarobione pieniądze. Wypłata dywidendy oznacza m.in. konieczność zapłacenia podatku. Te pieniądze lepiej – moim zdaniem – przeznaczyć na inwestycje. Mam nadzieję, że rynek prędzej czy później doceni J.W. Construction.

[b]Dziękuję za rozmowę.[/b]

[ramka]

[b]Analitycy przewidują spadek przychodów[/b]

W minionym roku zakup akcji J.W. Construction okazał się zdecydowanie lepszą inwestycją niż nabycie papierów rywali spółki z Ząbek. JWCH zdrożało w 2010 r. o 36 proc., podczas gdy Dom Development, Polnord i Gant straciły na wartości.

2011 r. zaczął się dla J.W. Construction nie najlepiej. Od początku roku spółkę przeceniono o blisko 10 proc. Takie zachowanie kursu może mieć związek z ostatnimi rekomendacjami. Choć zdaniem analityków spółka mogła w minionym roku zarobić blisko 100 mln zł na czysto, w ich ocenie w latach 2011 i 2012 zaprezentuje już słabsze wyniki. Powód – opóźnienia startu nowych inwestycji na stołecznym rynku, gdzie JWCH oferuje głównie gotowe lokale. Eksperci sugerują trzymanie akcji, wskazując równocześnie, że w najbliższym czasie to rywale JWCH powinni zyskiwać na wartości.[/ramka]