Rusza ofensywa inwestycyjna

Z Maciejem Jankiewiczem, prezesem Polskiego Holding Nieruchomości, rozmawia Adam Roguski

Jaki jest pomysł obecnego zarządu na Polski Holding Nieruchomości? Jak widzi pan spółkę na koniec obecnej kadencji, czyli w 2019 r.

Na tym etapie mogę powiedzieć, że Polski Holding Nieruchomosci S.A. powinien koncentrować się na segmencie biurowym, to biznes w którym firma działa od lat, ma wysokie kompetencje oraz bardzo dobre lokalizacje. Równolegle powinien być rozwijany segment mieszkaniowy, tutaj też atutem są atrakcyjne zlokalizowane działki. Segment magazynowo-logistyczny przeżywa swój złoty okres. Wiele w tej branży odbywa się na poziomie globalnym, ale uważam że możemy znaleźć swoje miejsce w segmencie wynajmu powierzchni magazynowych dla małych i średnich firm. Znów – mamy dobre lokalizacje, położone przy autostradach, drogach krajowych, blisko węzłów logistycznych...

Mamy też w portfelu dwa hotele i ośrodek wypoczynkowy, szykujemy się do projektu z siecią Marriott w Warszawie. Przeglądając posiadane działki można się pokusić o przynajmniej jeszcze jeden hotel w świetnej lokalizacji.

O szczegółach na chwilę obecną nie mogę powiedzieć m.in. z uwagi na trwające rozmowy. Wolę też informować o faktach.

Trwa aktualizacja strategii, zmieniamy podejście do portfela nieruchomości przeznaczonych do zbycia. W pierwszej kolejności należy sprzedać takie, które generują przychody poniżej naszych oczekiwań i są najtrudniejsze z różnych względów do zbycia. Oczywiście łatwiej jest sprzedać te atrakcyjniejsze nieruchomości, ale po co, skoro one zawsze znajdą nabywców. Przecież takie lokalizacje jak Mokotów czy Saska Kępa zawsze znajdują się w zainteresowaniu inwestorów. Dział sprzedaży dostał nowe cele i nowe wyzwania.

Problemem PHN jest relatywnie wysoki poziom pustostanów i niewielki udział powierzchni biurowej klasy A...

W portfelu mamy ok. 340 tys. mkw. powierzchni, z czego ok. 68 tys. w obiektach przeznaczonych do zbycia. Powierzchnia klasy A stanowi natomiast blisko 70 tys. mkw. – poziom wzrósł dzięki ostatnim przejęciom i będzie dalej się zwiększać w związku z realizacją kolejnych projektów deweloperskich. Nie wszystko da się osiągnąć w ciągu roku, ale będziemy dążyć do zmniejszenia pustostanów w pierwszym etapie do średniego poziomu na rynku – dla Warszawy po 1 kwartale 2016 r. wyniósł 14,1 proc.

Chcemy, żeby istniejący majątek pracował jak najefektywniej. Wyszliśmy szeroko na rynek i uważam, że na koniec roku będziemy mieli czym się pochwalić, a w wskaźnikach wynajmu  za I półrocze pokażemy już pozytywne tendencje.

PHN powinien być jednym z największych graczy na rynku powierzchni biurowych. Dzięki ostatnim przejęciom wyszliśmy poza Warszawę – do Gdańska i Poznania. Jest jeszcze kilka miast, w których chcielibyśmy być obecni.

Czy to oznacza kolejne przejęcia?

Niekoniecznie. To mogą być także własne projekty lub realizowane z partnerami. Nie ukrywam, że spółki z udziałem Skarbu Państwa są dla PHN naturalnym partnerem, wiele z nich ma bardzo dobrze położone działki – nieprzydatne z punktu widzenia biznesu podstawowego tych firm, a interesujące dla naszej działalności. Analizujemy możliwości takiej współpracy.

Spółki Skarbu Państwa mają wam też pomóc w projektach biurowych – zapewnią popyt na powierzchnie...

To nie jest tak, że możemy liczyć na jakieś uprzywilejowanie. Wszystko musi się odbywać na zasadach rynkowych. Możemy co najwyżej liczyć na przychylniejsze spojrzenie, jeśli na stole będą leżeć porównywalne pod względem ekonomicznym oferty – naszą i podmiotu prywatnego. Żaden podmiot działający w reżimie kodeksu spółek handlowych nie wybierze gorszej ekonomicznie oferty, bo działałby na swoją szkodę. Swoją drogą, pokuszę się tutaj o dygresję, jeśli o wyborze swojego biura decydowałby prywatny właściciel i dostałby ofertę jednej ze spółek ze swojego portfela i jakąś ofertę od podmiotu zewnętrznego – nie miałby chwili wahania co wybrać. Jestem zaskoczony, że dopiero dzięki działaniom nowego ministra skarbu państwa Dawida Jackiewicza – spółki mające tego samego akcjonariusza (czyli skarb państwa) zaczynają efektywnie ze sobą współpracować. To powinno być naturalne.

Spółki z portfela Skarbu Państwa wynajmują dużo powierzchni w Warszawie, ale niestety nie u nas, jest więc potencjał do zagospodarowania. To taki sam klient jak każdy inny, a często nawet lepszy, bo solidny i terminowy płatnik. Oczywiście rozmawiamy o potencjalnej współpracy nie tylko ze spółkami z udziałem Skarbu Państwa, ale także innymi podmiotami publicznymi. PHN może dostarczyć im powierzchnię biurową, ale także magazynową czy mieszkania służbowe na wynajem.

Spółki z udziałem skarbu państwa są naturalną bazą klientów, ale nie oszukujmy się, rynek jest znacznie większy. Więc trudno mówić o jakiejś przewadze – musimy jako PHN być na rynku komercyjnym i konkurować na zasadach rynkowych.

Program Mieszkanie dla Młodych ma zostać zastąpiony inną formą wsparcia, czy PHN będzie uczestniczyć w budowie tanich mieszkań na wynajem?

Nie mamy w tej chwili takiego projektu w planach, ale niczego nie wykluczamy, jeśli znajdzie się partner i projekt będzie spełniał nasze wymogi ekonomiczne. Jak wspomniałem podmioty kontrolowane przez państwo mają atrakcyjne nieruchomości, które mogą zostać wykorzystane. Ten majątek powinien pracować.

Polacy lubią mieć mieszkania na własność, to chyba wynik zaszłości historycznych i chęci posiadania realnego majątku w momencie, gdy złotówka w PRL była pieniądzem bez siły nabywczej. Na zachodzie Europy podejście do mieszkania jest czysto praktyczne – wynika także z większej mobilności ludzi, jeśli chodzi o zmienianie miejsca pracy. W Polsce taki model nie jest jeszcze popularny, ale będzie nabierać znaczenia.

Przyszły rok to prawdziwa ofensywa inwestycyjna PHN. Na liście projektów są: Yacht Park w Gdyni i Prymasa Tysiąclecia 83 w Warszawie – kompleksy mieszkaniowo-biurowe, ponadto warszawskie biurowce Intraco City, City Tower, Wilanowska Office Hub i osiedla mieszkaniowe – Lewandów, Instalatorów i Jana Pawła. Na jakim etapie są te projekty?

Aktualnie flagową inwestycją jest Yacht Park w Gdyni. W I etapie powstanie 135 mieszkań o łącznej powierzchni blisko 12 tys. mkw. Czekamy na pozwolenie na budowę, liczymy na rozpoczęcie prac po wakacjach. Trwają wyburzenia starych obiektów. Już na tym etapie zainteresowanie mieszkaniami jest bardzo duże. To będzie ekskluzywny projekt, więc oczekujemy, że ceny będą w segmencie premium.

Przygotowujemy się do realizacji II etapu, czyli budowy 25 tys. mkw. powierzchni biurowej. W grudniu br. ogłosimy wyniki konkursu architektoniczno-urbanistycznego. Mamy jeszcze bardzo duże możliwości zagospodarowaniu tego terenu, bo docelowo powierzchnia mieszkań wyniesie 122 tys. mkw., a biur i lokali usługowych 71 tys. mkw. Sporo rzeczy wymaga jeszcze uzgodnień z miastem, dlatego na tym etapie nie komunikujemy szczegółów.

Drugim kluczowym projektem będzie City Tower przy Świętokrzyskiej 36, tuż obok Ronda ONZ, biurowiec klasy A o powierzchni 40 tys. mkw. Mamy prawomocne pozwolenie na wyburzenie starego budynku a w III kwartale spodziewamy się uzyskać pozwolenie na budowę. Prace ruszą w przyszłym roku. Wybieramy firmę, która zajmie się komercjalizacją obiektu, jesteśmy w trakcie rozmów z potencjalnymi kluczowymi najemcami.

Równolegle przygotowujemy postawienie nowego biurowca przed Intraco, o powierzchni 10 tys. mkw. Nie wystąpiliśmy jeszcze o pozwolenie na budowę, projekt zależy od poziomu zadeklarowanego wynajmu w ramach pre-let. W pierwszej kolejności skupiamy się na zwiększeniu poziomu wynajmu w dotychczasowej wieży.

Jeśli chodzi o Wilanowska Office Hub, to powstaną tam głównie hotele Moxy i Residence Inn- mamy w tej sprawie list intencyjny z grupą Marriott. Wkrótce wystąpimy o pozwolenie na budowę.

W przypadku Prymasa Tysiąclecia czekamy na pozwolenie na budowę w ramach I etapu, obejmującego 213 mieszkań z segmentu średniego.

Pozostałe projekty są na wstępnym etapie przygotowań.

Na liście pojawiło się 250 ha powierzchni magazynowych...

Wybraliśmy z portfela siedem nieruchomości atrakcyjnych, jeśli chodzi o wykorzystanie w tym segmencie rynku. Na razie jesteśmy na etapie pre-deweloperskim, związanym m.in. ze skomunikowaniem i uzbrojeniem terenów. Być może dwa z nich uda się w tym roku doprowadzić do stanu umożliwiającego rozpoczęcie projektowania.

Łączne nakłady na inwestycje wymienione na liście można szacować na ponad 2 mld zł. Jak będą finansowane projekty?

Będziemy wykorzystywać najbardziej optymalne możliwości. Poza możliwościami zaciągania kredytów budowlanych i inwestycyjnych myślimy o ewentualnej emisji obligacji, mogących stanowić również dywersyfikację źródeł finansowania. dywersyfikacji źródeł finansowania.

Czy w związku z potrzebami inwestycyjnymi PHN będzie dalej płacić dywidendy?

W poprzednich latach firma nie prowadziła inwestycji na taką skalę, korzystała też z ulg podatkowych. Teraz sytuacja się odwraca, wchodzimy w fazę intensywnego inwestowania, by w przyszłości spółka i akcjonariusze czerpali profity. Dla mnie naturalnym jest, że każdy z akcjonariuszy inwestując spodziewa się w przyszłości zysku ze swojej inwestycji. Generalnie chcemy podtrzymać założenia ujęte w strategii polegające na stałej wypłacie dywidendy, co wynika m.in. ze specyfiki prowadzonej przez PHN działalności. Wysokość uzależniać będziemy od skali inwestycji, sytuacji rynkowej czy osiąganego wyniku finansowego.