Gotówkowcy na start
Pierwszy kwartał 2025 r. pod względem sprzedaży mieszkań w największych miastach wypadł podobnie skromnie co we wcześniejszych kwartałach – to efekt wysokich stóp i niskiej dostępności kredytów. Reakcja na słowa szefa NBP była natychmiastowa, bo spadły stawki WIBOR.
Zdaniem ekspertów odbicie na rynku mieszkaniowym nie będzie gwałtowne. W dniu obrad RPP nad scenariuszem najbliższej przyszłości pochylili się eksperci JLL oraz Rynekpierwotny.pl. Z konferencją analitycy nie czekali do decyzji w sprawie stóp niezależnie bowiem od tego, czy pierwsze cięcie nastąpiłoby w maju czy czerwcu – kierunek zmian jest oczekiwany i uznawany za prawdopodobny. Pytanie tylko o skalę. Czy będzie cięcie o 2,5 pkt proc. do końca 2027 r., czy nawet 3 pkt proc. do końca 2026 r.
Eksperci wskazali, że rozwój wypadków będzie zależeć od decyzji kilku grup. Pierwsza to posiadacze gotówki – ale nie w rozumieniu inwestorów, tylko zainteresowanych zakupem lokum na własne potrzeby. To potężna grupa, o czym świadczą dane o pieniądzach trzymanych na lokatach i rachunkach bankowych. Może nie wystąpi efekt FOMO (działanie ze strachu, że zostanie się na peronie i nie dogoni już pociągu), niemniej będzie efekt domina. Po obniżce stóp gotówkowcy ruszą na zakupy mieszkań pierwsi, wiedząc, że zaraz uaktywni się kolejna grupa popytu, a skłonność deweloperów do promocji będzie się zmniejszać. W awangardzie cyklu będą zatem największe miasta, gdzie udział zakupów gotówkowych jest największy – Warszawa i Trójmiasto. Ta druga grupa to osoby, które muszą posiłkować się kredytem. Ich motywacją może być też obawa o powrót na rynek inwestorów. Ci w ostatnich kwartałach zniknęli z powodu braku wiary we wzrost cen i małej atrakcyjności najmu wobec łatwych, a przy tym bezpiecznych alternatyw, czyli lokat i obligacji. Spadek stóp i WIBOR-ów spowoduje, że te alternatywy nie będą już tak konkurencyjne. Ryzykiem inwestycji w mieszkanie jest jednak legislacja – co jakiś czas wracają pomysły opodatkowania zakupów czy posiadania większej liczby mieszkań. Pojawiały się już nieudane próby przeforsowania takich rozwiązań w trybie poselskim.
Na koniec dojdą ci, którzy dalej wytrwale czekają na jakikolwiek program dopłat do kredytów. Choć chocholi taniec trwa od końca 2023 r., to resort rozwoju twardo obstaje, że program jest w planach – według ostatnich koncepcji ma objąć rynek wtórny.
Czy jednak uprawnione jest oczekiwanie, że powrót klientów na rynek przełoży się na wzrost cen? Eksperci spodziewają się utrzymania wzrostów raczej inflacyjnych. Oferta mieszkań na rynku jest bardzo duża, dodatkowo spodziewany jest spadek inflacji oraz stabilizacja kosztów budowy (choć tu znakiem zapytania są koszty robocizny).
