Zmierzch handlowych gigantów?

Miejsca na kolejne wielkie centra w aglomeracjach jest coraz mniej. Największy obiekt otwarty w 2019 r. to warszawska Galeria Młociny (78 tys. mkw.). Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu dostarczyła 25,3 tys. mkw. W sumie, jak podaje Colliers International, w ub.r. oddano w Polsce ok. 300 tys. mkw. powierzchni handlowej. Jednocześnie, na co wskazują eksperci z JLL, 56 tys. mkw. wycofano z rynku z powodu zamknięcia kilku centrów Tesco.

Rynek handlowy przechodzi wielką metamorfozę. Zmieniają się zwyczaje i preferencje klientów, którzy do galerii nie chcą już chodzić tylko na zakupy, ale i po rozrywkę czy na kolację. W tym roku wielkie sklepy zmierzą się z dodatkowymi wyzwaniami. Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers International, wskazuje m.in. na regulacje prawnopodatkowe (całkowity zakaz handlu w niedziele, wzrost płacy minimalnej, powrót lub modyfikacja podatku od handlu detalicznego). Na tempo i kierunki ekspansji, jak mówi ekspertka, może wpłynąć także zbliżające się spowolnienie gospodarcze.

– Jego wyraźnym znakiem jest brak projektów pełnowymiarowych centrów handlowo-rozrywkowych na najbliższe trzy lata – mówi Michnikowska.

Powyżej środka stawki

W całej Polsce, jak podaje firma doradcza Knight Frank, jest ok. 560 tradycyjnych centrów, parków handlowych i outletów. Ich łączna powierzchnia to niemal 12,5 mln mkw. (dane na koniec 2019 r.). – Ponad 50 proc. stanowią centra handlowe w ośmiu największych aglomeracjach, m.in. w Warszawie (ok. 1,7 mln mkw.), w aglomeracji śląskiej (1,25 mln mkw.), Trójmieście (790 tys. mkw.), we Wrocławiu (770 tys. mkw.) i w Poznaniu (720 tys. mkw.) – wskazuje Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku Knight Frank.

Z kolei CBRE podaje, że w aglomeracji warszawskiej jest 55 obiektów, śląskiej – 48, w Trójmieście – 28, we wrocławskiej – 24, w poznańskiej – 25, krakowskiej – 20, łódzkiej – 18, a szczecińskiej – 17.

– W Polsce powstaje 30 nowych obiektów handlowych o łącznej wielkości 370 tys. mkw. – mówi Magdalena Frątczak, szef sektora handlowego CBRE. – Pięć jest rozbudowywanych. Łącznie urosną o 60 tys. mkw.

Obiekty rosną przede wszystkim poza głównymi aglomeracjami. Magdalena Czempińska wskazuje m.in. na Wieliczkę, Zgierz, Łomianki. – Zdecydowana większość inwestycji powstaje w małych miastach poniżej 100 tys. mieszkańców – mówi ekspertka Knight Frank. – Bełchatów, Chełm, Ełk, Nysa czy Żory to tylko część lokalizacji z tej listy.

Największe obiekty to: Galeria Wieliczka (31,6 tys. mkw.), Karuzela Kołobrzeg (30 tys. mkw.), Color Park Nowy Targ (25 tys.), Galeria Bawełnianka (23 tys.), Galeria Podhalańska (21 tys.), Karuzela Park Ełk (także 21 tys.) i Galeria Wiślanka (20 tys. mkw.).

– Oprócz centrów handlowych budowane są także parki handlowe od 5 tys. do 15 tys. mkw. To m.in. Park Handlowy Kasztelania w Chrzanowie (14,1 tys. mkw.) czy StopShop Siedlce (14 tys. mkw.) – wskazuje Magdalena Czempińska.

Największej rozbudowie – o 15 tys. mkw. – został poddany Focus Mall Zielona Góra.

Magdalena Czempińska komentuje, że nasycenie części głównych aglomeracji „osiągnęło już wysoki poziom". – Stopniowo nasycają się też miasta średniej wielkości – ocenia dyrektor. – Do tego dochodzi ograniczona podaż gruntów dostatecznie atrakcyjnych pod względem wielkości i mikrolokalizacji dla centrum handlowego. Nadal jednak jest duża grupa miast poniżej 100 tys., a nawet 50 tys. mieszkańców, gdzie mogłyby się pojawić nowe obiekty.

Zdaniem Magdaleny Frątczak poziom nasycenia powierzchnią handlową stawia nas lekko powyżej środka europejskiej stawki.

– Wciąż są miejsca, gdzie mogą powstawać nowe obiekty, jest to jednak kwestia indywidualnej oceny i kalkulacji inwestorów – mówi. – Duże miasta, jak Poznań czy Wrocław, są już bardzo mocno nasycone, w innych, takich jak Szczecin, poziom nasycenia jest poniżej średniej dla ośmiu największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Szczecin, konurbacja śląska). Wszystko sprowadza się jednak do oceny sytuacji na danym rynku, lokalizacji projektu i jego formuły. A na koniec liczy się siła nabywcza konsumenta, która nie rośnie tak dynamicznie jak podaż nowej powierzchni.

Ekspertka CBRE zauważa, że centrów handlowych wciąż przybywa, choć wzrost ten nie jest tak spektakularny jak kilkanaście lat temu. – Ważnym trendem jest rozbudowa centrów w dobrych lokalizacjach, które mają ugruntowaną pozycję na rynku – zauważa. – Inwestorzy powiększają je przede wszystkim o część restauracyjno-wypoczynkową, ale także o dodatkowe przestrzenie dla sklepów.

Miejsce rozrywki

Magdalena Frątczak ocenia, że teza o końcu dużych galerii jest nieuprawniona. – Nie buduje się już tak dużych obiektów (ostatni to Galeria Młociny), bo rynek jest już nimi dość nasycony, ale wciąż są bardzo ważnym elementem miejskiego handlu i rozrywki – podkreśla.

I choć centra stają się miejscem spędzania czasu, gdzie można też załatwić wiele spraw, to podstawą tego biznesu, jak podkreśla Magdalena Frątczak, jest i będzie handel. – Potencjał mają oczywiście mniejsze obiekty, jak parki handlowe, a w największych miastach – wyspecjalizowane obiekty typu foodhall (Hala Gwardii, Koszyki) – wskazuje.

A Magdalena Czempińska dodaje, że każda lokalizacja – czy to w dużej aglomeracji, czy w małej miejscowości o niskim poziomie nasycenia powierzchnią handlową – wymaga dogłębnej analizy rynku, siły nabywczej i tzw. catchment area, czyli zasięgu oddziaływania planowanego obiektu.