Apetyt na polskie nieruchomości komercyjne powinien się zwiększyć

W 2025 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych w Polsce około 4,5 mld euro. Jest szansa, że w tym roku wartość transakcji ponownie wzrośnie do ponad 5 mld.

Z tego artykułu się dowiesz:

• Jakie są prognozy dla inwestycji w polskie nieruchomości komercyjne na 2026 rok?
• Jaki jest udział rodzimego kapitału w rynku nieruchomości komercyjnych?
• Jakie czynniki mogą wpłynąć na zwiększenie aktywności inwestycyjnej w Polsce?
• Gdzie w rankingu atrakcyjności inwestycyjnej w Europie znajdują się Polska i Warszawa?

4,5 mld euro (19 mld zł) wyniosła wartość transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2025 r. – wynika z szacunków firm analitycznych. To o 12 proc. mniej niż rok wcześniej. Jest szansa, że w tym roku na nasz rynek popłynie więcej kapitału.

Eksperci Cushman & Wakefield oszacowali, że najwięcej inwestorzy ulokowali w biurowcach – 1,74 mld euro, a dalej w magazynach – 1,33 mld euro i obiektach handlowych – 0,9 mld euro. Zbliżone szacunki podał Avison Young: dla biur 1,8 mld euro, dla magazynów 1,5 mld euro, a handlu 0,86 mld euro.

Polski kapitał z pazurem

Na pierwszy plan wysuwa się udział rodzimego kapitału w wartości transakcji, rzędu 20 proc. – taki udział procentowy, a do tego w ujęciu wartościowym: 900 mln euro, czyli 3,8 mld zł – to rzecz bez precedensu.

– W 2026 r. polscy inwestorzy również będą istotnymi graczami, ponieważ nadal dysponują środkami i możliwościami. W polu ich zainteresowań znajdują się aktywa ze wszystkich sektorów rynku, jednak głównie te, które pozwalają na realizację wyższych zwrotów lub też mają w perspektywie wzrost wartości – mówi Artur Czuba, dyrektor w dziale inwestycyjnym w Avison Young. Podkreśla, że sporo transakcji z udziałem polskich inwestorów stanowiły zakupy nieruchomości na własne potrzeby, w szczególności w sektorze biurowym – i tego typu transakcji można oczekiwać również w tym roku.

W segmencie biurowym udział rodzimego kapitału sięgnął 30 proc.

– 20-proc. udział rodzimego kapitału w wartości transakcji to realny dowód na profesjonalizację lokalnych inwestorów. Dziś dysponują oni odpowiednią wiedzą, relacjami i gotowością do podejmowania decyzji w warunkach niepewności, które dla wielu graczy międzynarodowych wciąż są barierą. To nowa jakość, która w dłuższej perspektywie może fundamentalnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego – uważa Marcin Kocerba, partner w dziale rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield.

Jest szansa na większą wartość transakcji w 2026 r.

– Wartość inwestycji w 2025 r. była mniejsza niż rok wcześniej, chociaż zrealizowano podobną liczbę transakcji. Niewiele było jednak transakcji portfelowych i brak zakupów przez inwestorów typu „core” – mówi Marcin Purgal, starszy dyrektor w dziale inwestycyjnym Avison Young. „Core” to stateczne fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe, z małym apetytem na ryzyko, wybierające najlepsze nieruchomości dostarczające stabilnych przychodów z najmu. Aktywniejsi są inwestorzy z grupy „value add”, których interesuje zysk ze wzrostu wartości nieruchomości. Trzecia grupa to inwestorzy „opportunistic”, czyli łowcy okazji, nastawieni na „popracowanie” nad nieruchomością, akceptujący wyższe ryzyko.

– W 2026 r. spodziewamy się dalszego wzrostu aktywności kapitału inwestującego w mniejsze i średnie aktywa. Nadal oczekujemy powrotu dużego kapitału instytucjonalnego, a obniżki stóp procentowych w strefie euro i w Polsce, czy też wygaszanie wojny na Ukrainie, powinny wspomóc aktywizację kapitału zagranicznego – mówi Purgal. – Początek roku zapowiada się intensywnie, ponieważ dużo transakcji rozpoczętych w 2025 r. sfinalizuje się dopiero w tym roku. Oczekujemy, że całkowita wartość transakcji przekroczy 5 mld euro – dodaje.

Spadek wartości transakcji rok do roku eksperci Cushman & Wakefield uzasadniają brakiem sprzedaży bardzo dużych i dominujących obiektów handlowych. Spodziewają się, że w najbliższych miesiącach zaobserwujemy kontynuację selektywnego podejścia inwestorów, dalszego napływu kapitału lokalnego i stopniowego powrotu funduszy zachodnich, szczególnie tych nastawionych na strategie „core” i „core+” (plus oznacza nastawienie także na pewien wzrost wartości, prócz samych czynszów).

– Wysokie stopy procentowe w strefie euro utrzymują presję na rentowność, ale jednocześnie motywują inwestorów do poszukiwania stabilnych, zdywersyfikowanych rynków, takich jak Polska. Mimo spadku wartości transakcji rok do roku, rynek wysyła bardzo wyraźne sygnały stabilizacji. To większa elastyczność po stronie właścicieli, poprawiająca się dostępność finansowania, zróżnicowane strategie inwestorów – od core+ po oportunistyczne – i rosnące znaczenie zrównoważonych aktywów. To wszystko wskazuje, że fundamenty pod odbicie w 2026 r. są już położone – uważa Kocerba. – Obserwujemy odbudowę zaufania do rynku – inwestorzy z Zachodu, m.in. z Francji, Wielkiej Brytanii czy Stanów Zjednoczonych, coraz częściej wracają do analizowania aktywów w Polsce. W sektorze magazynowym i biurowym widać silny popyt na jakościowe aktywa z dobrym track recordem, a wyceny zaczynają być akceptowane po obu stronach transakcji. Jeśli trend ten się utrzyma, to 2026 r. może być momentem przełomowym, zwłaszcza jeśli wrócą fundusze „core’owe” – podsumowuje.

Jak zaznaczają eksperci firmy Savills, aż 45 proc. wartości inwestycji wygenerowano w samym IV kwartale, co sygnalizuje wzrost płynności i determinację inwestorów do zamykania transakcji przed końcem roku. Zaznaczają, że spadek rok do roku nie wynika z braku zainteresowania Polską, lecz z przesunięcia części dużych transakcji na początek 2026 r.

– Po okresie na dostosowanie się rynku, 2025 był rokiem stabilizacji i powrotu aktywności, podczas gdy 2026 r. ma przynieść ożywienie w aktywności transakcyjnej. Pierwsza połowa roku zapowiada się jako szczególnie aktywna, z wieloma transakcjami, które są już w fazie negocjacji lub zostały ogłoszone na etapie umowy przedwstępnej – przewiduje Mark Richardson, szef działu inwestycyjnego w Savills Polska.

Polska i Warszawa świetnie ocenione przez inwestorów

Z kolei eksperci CBRE zwracają uwagę, jak świetnie nasz rynek wypadł w najnowszej edycji badania „European Investor Intentions Survey 2026”. Niemal 700 inwestorów instytucjonalnych z całego świata poproszono o wskazanie rynków, które – ich zdaniem – powinny osiągnąć najwyższe całkowite stopy zwrotu z nieruchomości w 2026 r., z pominięciem rynku rodzimego.

W kategorii aglomeracji Warszawa zajęła trzecie miejsce za Londynem i Madrytem, a przed Barceloną, Mediolanem i Paryżem w rankingu miast uznanych za respondentów za najatrakcyjniejsze do ulokowania pieniędzy.

W kategorii państw Polska utrzymała trzeci rok z rzędu trzecie miejsce, tym razem przed Hiszpanią, na którą wskazała niemal połowa ankietowanych, i Wielką Brytanią, a przed Włochami i Niemcami.

– Wyniki badania dowodzą coraz silniejszej pozycji Warszawy wśród najbardziej konkurencyjnych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie – komentuje Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE. – Stolica Polski przestała już być postrzegana wyłącznie jako rynek regionalny, lider Europy Środkowo-Wschodniej, a funkcjonuje w jednym szeregu z dojrzałymi lokalizacjami inwestycyjnymi Europy Zachodniej. Z perspektywy inwestorów kluczowe znaczenie mają tu stabilne fundamenty makroekonomiczne, dobre prognozy wzrostu gospodarczego, pod względem których wyprzedzamy resztę krajów regionu, a także silne fundamenty najmu oraz możliwe do uzyskania zwroty – dodaje.