REIT-y mogłyby wspierać projekty data center czy AI

Naszą ambicją jest rozwój portfela w Polsce oraz budowa silnej, paneuropejskiej platformy inwestycyjnej w formule REIT-u, opartej na nowoczesnej logistyce i infrastrukturze cyfrowej – mówi Dominik Leszczyński, prezes i założyciel DL Invest Group.

Z tego wywiadu dowiesz się:

• Jaka jest pozycja, skala i strategia DL Invest Group na rynku nieruchomości komercyjnych.
• Jakie są plany spółki na europejskim rynku kapitałowym?
• Dlaczego segment centrów danych powinien być traktowany przez Polskę jako strategiczny?
• Jaki potencjał drzemie w projektach brownfield na terenach postindustrialnych?
• Dlaczego Polakom potrzebne są instrumenty zbiorowego inwestowania w nieruchomości komercyjne?

Prawie 17 lat na rynku, ponad 1,2 mld euro wartości portfela nieruchomości, w zeszłym roku uplasowanie publicznych euro obligacji o wartości 350 mln euro notowanych na giełdzie w Luksemburgu, wcześniej pozyskanie 100 mln euro od spółki Emira, publicznego REIT-u. Ambicje rozwoju w segmencie data centers w Polsce i budowy własnej paneuropejskiej platformy REIT – to chyba dobre podsumowanie pana firmy?

Tak – to trafne podsumowanie skali i kierunku naszego rozwoju. Dziś DL Invest Group zarządza portfelem nowoczesnej powierzchni komercyjnej, własnych aktywów o wartości ok. 1,2 mld euro, czyli blisko 5 mld zł. Co istotne z perspektywy inwestorów i partnerów biznesowych, są to aktywa w pełni należące do nas i utrzymywane w modelu długoterminowego właściciela, co buduje stabilność portfela i przewidywalność przepływów finansowych.

Naszym głównym filarem pozostaje sektor magazynowy, który odpowiada za większość powierzchni w portfelu i jest naturalnym beneficjentem rozwoju e-commerce, nearshoringu oraz transformacji łańcuchów dostaw w Europie. Równolegle intensywnie rozwijamy drugi strategiczny obszar – infrastrukturę cyfrową, w tym centra danych oraz rozwiązania powiązane z chmurą obliczeniową. Postrzegamy ten segment jako jeden z kluczowych kierunków wzrostu w nadchodzących latach, szczególnie w kontekście rosnącego zapotrzebowania na moc obliczeniową i bezpieczeństwo danych w Europie.

Jednym z naszych największych wyróżników jest w pełni zintegrowany model operacyjny. Jako jeden z nielicznych inwestorów w regionie dysponujemy własnym generalnym wykonawcą, biurem projektowym oraz pełnym zapleczem asset i property management. Dzięki temu mamy pełną kontrolę nad całym cyklem życia inwestycji – od koncepcji i projektowania, przez realizację, aż po długoterminowe zarządzanie aktywem.

Taka struktura daje nam znaczącą przewagę konkurencyjną: pozwala szybciej reagować na potrzeby najemców, optymalizować koszty realizacji oraz elastycznie dostosowywać projekty do zmieniających się trendów rynkowych.

Dodatkowo naszą pozycję kapitałową wzmacnia partnerstwo z EBRD, Invesco, Macquarie czy też publicznym REIT-em Emira. W połączeniu z ubiegłoroczną emisją obligacji o wartości 350 mln euro tworzy to solidne fundamenty finansowe dla dalszej ekspansji.

Naszą ambicją jest dziś nie tylko dalszy rozwój portfela w Polsce, ale również budowa silnej, paneuropejskiej platformy inwestycyjnej w formule REIT, opartej na nowoczesnej logistyce i infrastrukturze cyfrowej.

Rynek magazynowy w Polsce przez ostatnie dekady bardzo dynamicznie się rozwijał – trzeba było budować zasoby od zera, dziś mamy 37 mln mkw. Jak pan ocenia perspektywy na kolejne lata?

Polski rynek magazynowy przeszedł w ostatnich dwóch dekadach imponującą transformację – z rynku rozwijającego się do jednego z największych i najbardziej dojrzałych w Europie. Dziś mówimy o ponad 37 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, jednak potencjał wzrostu wciąż pozostaje bardzo duży.

Popyt jest obecnie bardzo silny w szczególności pod kątem elastycznego podejścia. Najemcy funkcjonują dziś w zupełnie innym otoczeniu niż jeszcze kilka lat temu – zmiany geopolityczne, pandemia, wojna w Ukrainie czy wysoka inflacja w istotny sposób przeorganizowały globalne łańcuchy dostaw. Widzimy wyraźne procesy nearshoringu i reshoringu, czyli przenoszenia części produkcji i operacji logistycznych z Azji bliżej europejskich rynków konsumenckich. W tym kontekście Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych kierunków inwestycyjnych w regionie.

Położenie geograficzne, rozwinięta infrastruktura transportowa oraz silna baza produkcyjna sprawiają, że Polska pełni dziś rolę kluczowego hubu logistyczno-produkcyjnego dla Europy Środkowo-Wschodniej. To powoduje, że zarówno globalne koncerny, jak i firmy regionalne konsekwentnie rozwijają tutaj swoje centra dystrybucyjne i produkcyjne.

Z perspektywy DL Invest Group dużą przewagą jest nasz model biznesowy oparty na długoterminowym partnerstwie z najemcami. Oferujemy w pełni kompleksowe podejście – od finansowania inwestycji, przez projektowanie i realizację obiektu, aż po wieloletnie zarządzanie oraz dostosowywanie nieruchomości do zmieniających się potrzeb operacyjnych naszych partnerów. Dzięki temu budujemy relacje wykraczające poza standardową relację wynajmujący-najemca. W naszym portfelu mamy dziś ponad 400 najemców i nie obserwujemy spadku zainteresowania powierzchniami logistycznymi, wręcz przeciwnie, popyt pozostaje stabilny, a w wielu segmentach nadal rośnie.

Jakie są plany zwiększenia portfela magazynowego DL Invest w Polsce?

Nasz obecny bank ziemi daje nam możliwość realizacji około 800 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej w Polsce – głównie rozbudowy istniejących projektów. Ten potencjał planujemy wykorzystać w perspektywie najbliższych 3-5 lat, oczywiście w sposób dostosowany do sytuacji rynkowej i tempa zapotrzebowania ze strony najemców. Równolegle konsekwentnie pracujemy nad dalszym rozwojem banku ziemi, aby zabezpieczać potencjał pod kolejne projekty w przyszłości.

Nasza strategia pozostaje jednak bardzo zdyscyplinowana. Nie realizujemy inwestycji w modelu spekulacyjnym (start budowy bez umów przednajmu – red.), większość projektów powstaje w formule build-to-suit, czyli w odpowiedzi na konkretne potrzeby klientów. Dzięki temu możemy optymalnie dopasować obiekty do specyfiki działalności najemców oraz utrzymywać wysoką jakość i stabilność portfela.

Warto również podkreślić, że około 90 proc. naszego obecnego banku ziemi stanowią kolejne etapy już funkcjonujących parków logistycznych. Oznacza to, że rozwijamy sprawdzone lokalizacje, które mają już zbudowaną infrastrukturę, relacje z najemcami oraz potwierdzony potencjał biznesowy. Takie podejście pozwala nam rozwijać portfel w sposób przewidywalny i efektywny kapitałowo.

Bardzo ważnym kierunkiem rozwoju są dla nas również tereny poprzemysłowe. Rewitalizacja dobrze skomunikowanych i uzbrojonych obszarów przemysłowych to naturalna ewolucja rynku nieruchomości logistycznych i technologicznych. Takie lokalizacje często posiadają już rozbudowaną infrastrukturę energetyczną i transportową, co ma dziś kluczowe znaczenie dla nowoczesnych projektów logistycznych i infrastruktury cyfrowej. Dobrym przykładem jest nasz niedawny zakup terenów po dawnych zakładach produkcyjnych Fiata w Bielsku-Białej. To kompleks o powierzchni około 52 ha z ok. 270 tys. mkw. istniejącej powierzchni najmu, zlokalizowany w centrum miasta, bardzo dobrze skomunikowany i w pełni uzbrojony, z własnym GPZ (główny punkt zasilający – red.) o mocy ponad 82 MW z opcją zwiększenia mocy. Naszym celem jest transformacja tego obszaru, a także rozwój nowych funkcji, tworząc nowoczesny hub technologiczny łączący działalność logistyczną, usługi biznesowe oraz przestrzenie dedykowane infrastrukturze cyfrowej.

Zawarliście strategiczną umowę ramową z Boosteroidem w sprawie stworzenia dużych centrów danych – pierwsze ma stanąć właśnie w Bielsku-Białej. Czy Polska to kraj przyjazny takim obiektom, biorąc pod uwagę ceny prądu czy stan infrastruktury przesyłowej?

Od około dwóch lat bardzo konsekwentnie przygotowywaliśmy się do wejścia w segment infrastruktury cyfrowej. To branża o wyjątkowo wysokich wymaganiach – zarówno pod względem technologicznym, energetycznym, jak i operacyjnym. Dlatego zależało nam na tym, aby wejść w ten obszar w sposób dobrze przemyślany, z odpowiednim zapleczem kompetencyjnym i właściwym partnerem technologicznym.

Jako jeden z nielicznych podmiotów w regionie sfinalizowaliśmy strategiczną współpracę z partnerem, który realnie wzmacnia nasze możliwości w tym segmencie. Dzięki temu możemy budować kompleksową ofertę i realizować projekty spełniające najwyższe międzynarodowe standardy obowiązujące w sektorze data center.

Boosteroid to doświadczona firma technologiczna, która zarządza obecnie 29 centrami danych na świecie opartymi na infrastrukturze GPU i rozwija platformy przeznaczone do zastosowań w obszarze sztucznej inteligencji, obliczeń wysokiej wydajności (HPC) oraz przetwarzania danych w czasie rzeczywistym w modelu edge computing. Partnerstwo z takim podmiotem pozwala nam łączyć kompetencje w zakresie nieruchomości, infrastruktury energetycznej i realizacji inwestycji z zaawansowanym know-how technologicznym.

Oczywiście jednym z wyzwań pozostają kwestie związane z kosztami energii elektrycznej oraz rozwojem infrastruktury przesyłowej. Mam jednak nadzieję, że – wzorem takich krajów jak Niemcy czy Francja – również w Polsce zostaną wypracowane rozwiązania systemowe wspierające rozwój infrastruktury cyfrowej, w tym między innymi poprzez wprowadzenie specjalnych taryf energetycznych dla centrów danych.

Koszty energii są dziś jednym z kluczowych czynników determinujących lokalizację i rozwój tego typu inwestycji. Dlatego odpowiednia polityka energetyczna może znacząco wzmocnić konkurencyjność Polski w zakresie budowy nowoczesnej infrastruktury cyfrowej.

Rozwój niezależnych centrów danych w Polsce ma także wymiar strategiczny. Tego typu obiekty mogą stanowić element infrastruktury krytycznej państwa, zapewniającej bezpieczeństwo przetwarzania danych oraz suwerenność cyfrową kraju. Szczególnie istotne jest więc, aby infrastruktura ta była rozwijana w Polsce i przez polskie podmioty. Mam nadzieję, że odpowiednie rozwiązania regulacyjne zostaną wdrożone w najbliższym czasie, co pozwoli przyspieszyć rozwój nowoczesnej infrastruktury cyfrowej w naszym kraju.

Z jakich źródeł finansujecie rozwój spółki?

Kluczowym źródłem finansowania naszego rozwoju stała się emisja euroobligacji, poprzedzona uzyskaniem międzynarodowych ratingów kredytowych od S&P Global Ratings oraz Fitch Ratings. W ramach emisji pozyskaliśmy 350 mln euro, przy łącznym popycie ze strony inwestorów sięgającym około 550 mln euro. Tak znacząca nadsubskrypcja potwierdza duże zaufanie inwestorów międzynarodowych do naszego modelu biznesowego oraz strategii rozwoju spółki. Pozyskany kapitał przeznaczamy na dalszą ekspansję, w szczególności w obszarze infrastruktury cyfrowej oraz projektów o charakterze hiperskalowym, które wymagają znaczących nakładów inwestycyjnych.

Od wielu lat współpracujemy z dużymi instytucjami finansowymi, bankami komercyjnymi oraz globalnymi instytucjami rozwojowymi, takimi jak EBRD, Invesco, Macquarie czy też REIT-em Emira. Publiczna emisja obligacji przeprowadzona w Luksemburgu była kolejnym etapem profesjonalizacji naszego modelu finansowania oraz ważnym krokiem w przygotowaniu spółki do docelowego etapu rozwoju kapitałowego, jakim jest uzyskanie statusu spółki publicznej.

No właśnie, strategia zakłada stworzenie własnego REIT-u, a ponieważ w Polsce nie doczekaliśmy się stworzenia ram prawnych, szukacie innych opcji. Kupiliście strategiczny pakiet, stając się największym akcjonariuszem notowanej w Londynie spółki abrdn European Logistics Income (ASLI) jako zalążek własnej platformy. Firma od 2024 r. prowadzi tzw. wind-down, czyli wygaszanie działalności i wyprzedaż aktywów – próbowaliście przekonać akcjonariuszy, by ten proces powstrzymać i pod waszą egidą ponownie rozwijać portfel. Walne zgromadzenie w lutym nie poparło waszego planu. Co dalej?

Naszym celem jest zbudowanie w ramach grupy dwóch komplementarnych filarów działalności: deweloperskiego oraz holdingowego, obejmującego ustabilizowane nieruchomości generujące powtarzalny dochód. Chcemy w ten sposób połączyć stabilność modelu dochodowego z potencjałem osiągania wyższych stóp zwrotu niż w przypadku klasycznych struktur typu REIT, wykorzystując zarówno oportunistyczne akwizycje, jak i nasze wewnętrzne kompetencje deweloperskie oraz operacyjne. Innymi słowy, działalność, którą dziś prowadzimy wyłącznie w oparciu o własny bilans, moglibyśmy skalować z udziałem kapitału zewnętrznego w ramach publicznej struktury REIT-owej. Dla nas oznaczałoby to możliwość dalszego wzrostu przez częściowe „uwalnianie” kapitału z dojrzałych aktywów i reinwestowanie go w nowe projekty, przy jednoczesnym zachowaniu kontroli nad zarządzaniem portfelem nieruchomości.

Analizowaliśmy różne możliwości realizacji tej strategii. Jedną z nich była potencjalna współpraca ze spółką abrdn European Logistics Income. Atutem ASLI był portfel nieruchomości magazynowych zlokalizowanych we Francji, Holandii i Hiszpanii, co mogłoby stanowić dla nas naturalny punkt wyjścia do międzynarodowej ekspansji. Trzeba jednak przyznać, że w tym przypadku pojawiliśmy się nieco zbyt późno. Akcjonariusze spółki podjęli już decyzję o rozpoczęciu procesu wind-down. Z akcjonariatu wycofał się główny inwestor, a wraz z nim typowi dla struktur REIT długoterminowi inwestorzy instytucjonalni, tacy jak fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe. W ich miejsce pojawili się inwestorzy oportunistyczni, skoncentrowani na krótkoterminowym zwrocie związanym z procesem likwidacji portfela, a nie na zmianie strategii w kierunku długoterminowego rozwoju.

Obecnie czekamy na zakończenie sprzedaży pozostałych aktywów – w portfelu zostały jeszcze cztery magazyny. Po zakończeniu tego procesu pojawi się możliwość wykorzystania ASLI jako fundamentu do budowy nowej platformy inwestycyjnej pod naszą marką, skierowanej do inwestorów typowych dla struktur REIT.

Czy pan może zrozumieć, dlaczego w Polsce cały czas nie mamy REIT-ów?

Myślę, że to przede wszystkim kwestia decyzji politycznych i braku determinacji legislacyjnej. Trudno zrozumieć, dlaczego Polska – jako jedna z największych gospodarek w UE – pozostaje jednym z nielicznych krajów europejskich bez regulacji umożliwiających tworzenie REIT-ów. To instrument, który w wielu państwach pozwala mobilizować krajowy kapitał do inwestowania w stabilne, dochodowe nieruchomości komercyjne. W efekcie zyski z najlepszych aktywów trafiają dziś głównie do zagranicznych funduszy, a polscy inwestorzy – zarówno instytucjonalni, jak i indywidualni – mają ograniczony dostęp do tej klasy aktywów. Spółki takie jak DL Invest, chcąc budować większe platformy kapitałowe, są zmuszone rozważać struktury zagraniczne.

Chciałbym też podkreślić, że sektor infrastruktury cyfrowej, który powinien być w Polsce rozwijany strategicznie, jest wyjątkowo kapitałochłonny. Projekty z obszaru data center czy AI wymagają stabilnego, długoterminowego finansowania. REIT-y mogłyby stać się naturalnym wehikułem wspierającym tego typu inwestycje, umożliwiając jednocześnie partycypację polskiego kapitału w budowie nowoczesnej gospodarki.

Można też zapytać, po co jakiś specjalny reżim prawny? Przecież nie ma przeszkód, by stworzyć spółkę notowaną na GPW, która ma portfel nieruchomości i płaci dywidendy z czynszów. Model REIT-u likwiduje podwójne opodatkowanie zysków (CIT i podatek od dywidendy), ale w końcu wszystkie inne notowane spółki są standardowo opodatkowane – i funkcjonują, i płacą dywidendy.

Struktury typu REIT to nie tylko kwestia jednokrotnego opodatkowania zysków – choć jest to oczywiście bardzo istotny element. Trzeba pamiętać, że zwroty z inwestycji w stabilne, dochodowe nieruchomości komercyjne są zazwyczaj niższe niż w przypadku projektów deweloperskich. REIT jest bowiem produktem adresowanym przede wszystkim do długoterminowych inwestorów, którzy oczekują stabilnego i przewidywalnego dopływu gotówki w postaci dywidend.

Kluczowe jest jednak coś więcej niż sama kwestia podatkowa. Chodzi o stworzenie pełnej ramy regulacyjnej funkcjonowania REIT-ów, która byłaby określona w ustawie, a nie opierała się wyłącznie na deklaracjach zarządów spółek. Inwestorzy muszą mieć pewność, że REIT będzie zobowiązany do regularnego wypłacania większości wypracowanych zysków w formie dywidendy oraz że jego działalność będzie ograniczona pod względem podejmowania nadmiernego ryzyka – na przykład w zakresie projektów deweloperskich. Istotnym elementem takiego systemu jest również transparentność i bezpieczeństwo inwestorów.

Wprowadzenie REIT-ów ma także znaczenie dla konkurencyjności rynku kapitałowego. Jeśli GPW w Warszawie ma skutecznie konkurować z rynkami takimi jak Londyn czy Amsterdam, gdzie funkcjonują struktury REIT z jednokrotnym opodatkowaniem, to inwestorzy muszą mieć porównywalne warunki inwestowania. W przeciwnym razie naturalne jest, że kapitał będzie wybierał jurysdykcje oferujące bardziej przewidywalne i korzystne ramy prawne.