Inwestorzy lubią polskie magazyny

Rok 2025 był okresem ożywienia na rynku magazynowym w Polsce: wynajęto ponad 6,8 mln mkw. hal. To drugi wynik po rekordowym 2021 r. Zmieniała się jednak struktura popytu: po raz pierwszy nowy popyt netto (3,3 mln mkw.) był mniejszy od odnowień umów (3,5 mln mkw.).

Najemcy hal w dużych ośrodkach 

– W 2025 r. rynek magazynowy w Polsce był bardzo aktywny, ale zamiast spektakularnych rekordów widzieliśmy gruntowne porządkowanie istniejących portfeli. Firmy częściej renegocjowały istniejące umowy, bo lepiej niż kiedykolwiek rozumieją pełny koszt przeprowadzki: od CAPEX-u (nakłady inwestycyjne – red.) po ryzyko zaburzeń w łańcuchu dostaw i rekrutację nowych pracowników. Coraz wyraźniej widać, że o kierunku rynku decyduje nie tyle skala powierzchni, ile dopasowanie obiektów do potrzeb biznesu – technologicznych, kosztowych i operacyjnych. Równolegle rynek stale się rozwarstwia: obok klasycznej logistyki rozwijają się formaty pod e-commerce, e-grocery czy sieci paczkomatów – komentuje Tomasz Mika, ekspert JLL. Do odnowienia umowy najmu motywują najemców modernizacje nieruchomości, jakie prowadzą właściciele i zarządcy parków magazynowych.

W 2025 r. struktura geograficzna polskiego rynku logistycznego się nie zmieniła. Jak mówią analitycy JLL, najemcy wykazywali zaufanie głównie do największych ośrodków w kraju. Tylko trzy regiony – Warszawa, Polska centralna i Górny Śląsk odpowiadały za ponad połowę całkowitego popytu brutto. – W każdym z nich wynajęto ponad 1 mln mkw. (w większości były to przedłużenia umów).

– Wyróżniły się także rynki nadmorskie – Trójmiasto i Szczecin, generując łącznie ponad 670 tys. mkw. całkowitego popytu. Warto zauważyć, że w okolicach Gdańska i Gdyni sam nowy popyt netto wyniósł aż 275 tys. mkw. Podobny wynik odnotowano też w Krakowie, gdzie nowo powstające inwestycje otworzyły kolejne możliwości najmu – mówią eksperci JLL.

W 2025 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach przemysłowo-logistycznych 1,5 mld euro, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Zrealizowano 34 transakcje, najwięcej od 2022 r. Ważnym trendem był wzrost transakcji sale & leaseback (sprzedaż własnej użytkowanej nieruchomości inwestorowi wraz z zawarciem długoterminowej umowy najmu).

Magazyny: filar śląskiej gospodarki 

Jednym z najbardziej perspektywicznych rynków komercyjnych w kraju jest Śląsk.  Region niegdyś kojarzony przede wszystkim z przemysłem ciężkim przeszedł głęboką transformację. Stał się jednym z najważniejszych hubów logistycznych i centrów usług biznesowych w Polsce.

– Największym beneficjentem przemian są Katowice, które dzięki położeniu na przecięciu kluczowych osi komunikacyjnych północ–południe i wschód–zachód odgrywają główną rolę w aglomeracji – wskazują analitycy firmy doradczej Newmark Polska.

– Jednym z kluczowych filarów regionalnej gospodarki jest rynek magazynów – zwraca uwagę Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska. Śląsk stał się drugim po Warszawie pod względem wielkości obszarem magazynowym w Polsce.

Na ten region przypada 16,9 proc. krajowych zasobów, czyli niemal 6,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. W całej Polsce jest prawie 36,6 mln mkw. w ponad 1450 halach. W woj. mazowieckim – ponad 7,3 mln mkw. (w prawie 400 halach).

– Górny Śląsk, obejmujący kilkanaście dużych miast w zwartej konurbacji, daje szerokie możliwości lokowania hal magazynowych i logistycznych blisko zakładów produkcyjnych, odbiorców końcowych i węzłów transportowych – mówi Jakub Kurek. – Dzięki temu rynek jest bardziej stabilny i odporny na wahania.

Poziom pustostanów w regionie jest stosunkowo niski, to niewiele ponad 8 proc. W budowie jest zaś niecałe 192 tys. mkw. powierzchni. Tymczasem w 2025 r. wynajęto tam ponad 1 mln mkw. magazynów.

Eksperci Newmark Polska zwracają uwagę, że Śląsk jest wciąż mocno związany z przemysłem i logistyką obsługującą produkcję. Najwięcej powierzchni wynajęły firmy z sektorów 3PL (24 proc.), inżynierii i budownictwa (19 proc.) i automotive (14 proc.).

Z analiz wynika, że po stronie podaży dominują najwięksi gracze na rynku. Od 2020 r. ponad jedną trzecią nowej powierzchni produkcyjno-magazynowej na Górnym Śląsku dostarczył Panattoni, kolejne miejsca zajmują 7R i Hillwood Polska.

– Coraz większe znaczenie zyskują lokalizacje miejskie, gdzie magazyny klasy A działają w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy, czasami pełniąc dość nietypowe role, np. obiektów sportowych. Takie przykłady pokazują, jak elastyczna potrafi być ta powierzchnia – podkreśla Jakub Kurek.

Według analityków region nadal dysponuje znacznymi rezerwami gruntów, a część inwestycji od początku zakłada etapową rozbudowę. Wśród nich są m.in. CTPark Zabrze, Panattoni Park Katowice Airport oraz Prologis Park Ruda Śląska.

Magazyn i biuro blisko siebie

Jak mówi Jakub Kurek, w większości hal przewidziano biura o powierzchniach od kilkuset do ok. 1 tys. mkw., co pozwala firmom zarządzać operacjami w jednej lokalizacji – taniej i bliżej procesów. – Jednocześnie część najemców, zwłaszcza o bardziej korporacyjnym profilu, nadal decyduje się na klasyczne biurowce w centrach miasta – zaznacza.

Dla części firm produkcyjnych i logistycznych kolejnym krokiem po lokalizacji zakładów i magazynów w regionie jest przeniesienie central operacyjnych i głównych biur do Katowic. – Przedsiębiorstwa coraz częściej decydują się ulokować tu swoje zaplecze biurowe, co pozwala skupić kluczowe funkcje w jednym regionie i usprawnić zarządzanie – wyjaśnia Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w dziale powierzchni biurowych w Newmark Polska.

Jak dodaje, Katowice specjalizują się w obsłudze procesów związanych z łańcuchem dostaw, co potwierdzają centra usług marek: Unilever, Lipton czy Danone. W mieście obecne są także firmy łączące funkcje biurowe i inżynieryjne, jak L3Harris Technologies. Dodatkowym atutem są konkurencyjne czynsze za biura w regionie, na poziomie 13-16 euro za mkw.

Pierwszym wyborem firm szukających biura na Śląsku są Katowice, co w ostatnich latach prowadzi do wyraźnej konsolidacji biur z miast ościennych. Potwierdzeniem tendencji jest np. decyzja Vattenfall o skonsolidowaniu działalności biura z Gliwic z biurem w Katowicach. Mniejsze rynki, takie jak Gliwice, pełnią dziś rolę uzupełniającą i są silniej wyspecjalizowane. – W przypadku Gliwic dotyczy to przede wszystkim sektora IT, co wynika z zaplecza akademickiego Politechniki Śląskiej, obecności dużych zakładów przemysłowych oraz funkcjonowania Specjalnej Strefy Ekonomicznej – wyjaśnia Tomasz Chojnacki.

Ekspert podkreśla, że rozwój katowickiego rynku biurowego wspiera także dobra dostępność komunikacyjna, a także ogromna inwestycja kolejowa, która ma usprawnić także regionalne połączenia kolejowe, kluczowe przy rozproszonej strukturze konurbacji. Znaczenie ma też koncentracja inwestycji biurowych wzdłuż osi wschód–zachód, w rejonie Trasy Średnicowej i ul. Chorzowskiej. Dodatkowym atutem jest dostępność terenów inwestycyjnych, znacznie większa niż w bardziej zagęszczonych ośrodkach regionalnych.

Na poprzemysłowych terenach 

Najemcy mogą wybierać nie tylko wśród nowoczesnych obiektów biurowych, lecz także inwestycji mixed-use na rewitalizowanych terenach postindustrialnych. – Przykładem jest Nowy Wełnowiec, powstający na rozległym obszarze po dawnej hucie cynku, łączący funkcje mieszkaniowe, usługowe i biurowe. Podobne procesy zachodzą w centrum miasta, m.in. w rejonie ul. Dworcowej, gdzie rewitalizowane są całe kwartały zabudowy z przeznaczeniem na funkcje hotelowe i biurowe – wskazuje Tomasz Chojnacki.

Jak mówią eksperci Newmark Polska, rozwój Katowic i aglomeracji śląskiej idzie w parze z rosnącym zapotrzebowaniem na wykwalifikowaną kadrę. – Poszukiwane są zarówno umiejętności techniczne, jak i gotowość do pracy w zdigitalizowanym środowisku – mówią.

Ważnym pracodawcą jest nadal sektor nowoczesnych usług dla biznesu, który w aglomeracji śląskiej zatrudnia ponad 36 tys. osób. – Śląsk wygrywa nie tylko lokalizacją i infrastrukturą, ale także kompetencjami oraz dojrzałością rynku, co pozwala firmom planować inwestycje w długim horyzoncie – podsumowuje Jakub Kurek.

A Tomasz Chojnacki dopowiada, że o dalszym rozwoju rynku biurowego przesądzą projekty rewitalizacyjne, dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych i rosnąca skala nowych projektów. Jego zdaniem to właśnie połączenie zaplecza przemysłowo-logistycznego z nowoczesną ofertą biurową i profesjonalnym doradztwem rynkowym czyni Śląsk jednym z najbardziej perspektywicznych rynków komercyjnych w kraju.