W ciągu roku ceny mieszkań na rynku wtórnym poszły w górę średnio o 11,5 proc. - wynika z najnowszych analiz NBP. Rok temu był pan w naszym studiu i wówczas ta dynamika sięgała 8,5 proc, i już wtedy mówiło się, że to sygnał nadchodzącego przegrzania. Jak zatem interpretować to co dzieje się teraz na tym rynku?
Nie ukrywam, że sam oczekiwałem, że wzrost cen jest bliżej niż dalej. Założyłem się nawet z kolegą z firmy, że do połowy 2019 r. trend się zatrzyma. Przegrałem. I jest tą sytuacją zaskoczony, zwłaszcza, że dane rynkowe dawały do zrozumienia, że zwyżki mogą wyhamować. Mam na myśli spadek liczby sprzedawanych mieszkań, o którym informowali deweloperzy. Tymczasem dane NBP pokazują, że trend zamiast hamować, jeszcze bardziej się rozpędza. Teraz boję się formułować jakieś prognozy, ale przyjrzałem się danym dla Warszawy. Wynika z nich, że te wzrosty w stolicy są spokojniejsze. Na przykład na rynku wtórnym rok do roku cena transakcyjna wzrosła tylko o 3 proc., a ofertowa o 13 proc. To jest spora rozbieżność, pokazująca, że sprzedający chcą jak najwięcej zarobić i zawyżają ceny. Później przychodzi weryfikacja, bo przy rosnących cenach jest coraz mniej kupujących i nie udaje się uzyskać tak wysokiej stawki. Więc te rosnące ceny powoli powstrzymują część nabywców od kupna, bo to im się po prostu nie opłaca.
Gdzieś ta granica cenowa musi być, po której przekroczeniu popyt zacznie spadać. Taką granicą mogłyby być rekordowe stawki za metr ze szczytu hossy sprzed dekady. Okazuje się jednak, że spośród dużych miast tylko w Kielcach i Wrocławiu stawki za metr, w ujęciu nominalnym, nie przekroczyły jeszcze tych rekordów sprzed dekady. W siedmiu kluczowych aglomeracjach szczyt został pokonany już o średnio 9,5 proc. Czy możemy mówić już o bańce?
Stanowczo nie nazwałbym tego bańką. Z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze nie możemy bezpośrednio odnosić cen aktualnych do tych sprzed kilkunastu lat. Bo należy po drodze uwzględnić inflację i rosnące zarobki. Uwzględniając średnią pensję Polaków, przeciętny Kowalski może teraz pozwolić sobie na większy metraż niż w przeszłości. A gdybyśmy ceny nominalne skorygowali o inflację, to stawki są wciąż poniżej rekordowych. Drugi powód, dla którego nie możemy mówić o bańce, to porównanie dynamiki zmian. W latach 2006-2008 bańkę napędzały kredyty walutowe. Ludzie często dostawali więcej niż koszt mieszkania i resztę przeznaczali na coś innego, a bank tego nie weryfikował. Teraz mamy obowiązkowy wkład własny i praktycznie tylko kredyty złotowe. Efekt jest taki, że obecne zwyżki cen są znacznie spokojniejsze niż dekadę temu. Nazwałbym je nawet organicznymi. Wtedy to była jednak spekulacyjna spirala, bo ceny potrafiły z miesiąca na miesiąc rosnąć nawet o 10 proc.
