REKLAMA
REKLAMA

Analizy

#WykresDnia: Mieszkania na rozdrożu

Co zwycięży w walce cenowej: niższy popyt czy niższe stopy procentowe?
Foto: Fotorzepa, Grzegorz Hawalej
Foto: parkiet.com

Opublikowane przez NBP ceny transakcyjne na rynku nieruchomości dotyczą I kwartału, a zatem głównie przed pandemią. Były zatem w trendzie rosnącym. Pytanie, jakie będą trendy w drugim kwartale. Czy zwycięży niższy popyt – i ceny spadną – czy tańsze kredyty (po dwóch obniżkach stóp procentowych) – wpłyną na wzrost cen. Zdaniem Ignacego Morawskiego pierwsza siła jest mocniejsza.

W siedmiu największych miastach nowe mieszkania zdrożały o 11 proc. r/r, a na rynku wtórnym o 10 proc.. Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors zwraca uwagę, że ceny rosły, mimo że kupujący uzyskiwali bardzo wysokie rabaty. Z wyliczeń Expandera wynika, że dla nowych mieszkań różnica między ceną ofertową a transakcyjną (7,5 proc.) była najwyższa od 2014 r. Na rynku wtórnym było to natomiast aż 20 proc. Wzrost cen transakcyjnych nieco pogorszył dostępność mieszkań. Rata kredytu pochłaniała 25 proc. dochodu netto pary o przeciętnych dochodach. Sytuacja w II kwartale będzie jednak lepsza, gdyż ceny mieszkań raczej nie wzrosną, a kredyty zdecydowanie staniały.

Sadowski podkreśla, że dane za I kwartał pokazują, że strategia sprzedających zadziałała. Wystawiali bardzo wysokie ceny w ofertach, a później przyznawali solidne obniżki. Dzięki temu kupujący mieli wrażenie, że zrobili dobry interes. W rzeczywistości jednak ceny transakcyjne rosły. W niektórych miastach przebiły wręcz symboliczne poziomy. Dla przykładu w Rzeszowie pokonany został pułap 6000 zł za mkw i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Nowe mieszkania zdrożały tam aż o 20 proc. r/r. Podobnie sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie stawki na rynku pierwotnym wzrosły aż o 19 proc.. Cena za m2 przekroczyła już 8000 zł, podczas gdy dopiero rok temu przebiła 7000 zł za mkw.

Na drugim biegunie są Lublin, Gdynia i Poznań. Ceny nowych mieszkań wzrosły tam, ale bardzo nieznacznie, bo odpowiednio o 2 proc., 3 proc. i 5 proc. r/r. W Lublinie warto zwrócić uwagę na to, że choć ceny były nieco wyższe niż przed rokiem, to w krótszym ujęciu spadały. Maksymalny poziom osiągnęły bowiem w III kw. 2019 r. (6158 zł za m2) i od tego czasu spadają już drugi kwartał z rzędu. W I kw. średnia wyniosła 5974 zł, więc była o 3 proc. niższa niż w rekordowym momencie.

Po obniżkach stóp gdyby ceny mieszkań nie wzrosły (co jest bardzo prawdopodobne), to rata kredytu hipotecznego będzie pochłaniała jedynie 23 proc. dochodu. To poziom zbliżony do tego, jaki obserwowaliśmy w latach 2015 – 2017, czyli gdy mieszkania były najlepiej dostępne w historii.

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA