REKLAMA
REKLAMA

Akademia inwestycyjna

Więcej zarobisz w mniejszych miastach

Kto tylko może, wyciąga pieniądze z mizernie oprocentowanych lokat i kupuje mieszkanie na wynajem. Biznes jest wciąż zyskowny, choć rentowność najmu spada, bo ceny lokali rosną, a czynsze nie zawsze za tym nadążają. Spory zarobek zapewniają małe miasta i peryferyjne dzielnice wielkich aglomeracji.
Foto: 123rf

Wzrost cen mieszkań, jak zauważa Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, przyspieszył na przełomie 2017 i 2018 r. Nie towarzyszył temu odpowiedni wzrost stawek najmu. – Wcześniej czynsze szły w górę proporcjonalnie do zwyżki cen mieszkań. Rentowność najmu lokalu w Łodzi wynosiła nawet 7– 8 proc. Dziś, kupując mieszkanie w tym mieście, można zarobić 6,5 proc. To nadal bardzo dobra inwestycja, której zyskowność po roku, wraz ze wzrostem stawek najmu, może sięgnąć 7 proc. – przewiduje Jan Dziekoński.

Gdzie lepsze perspektywy

Z analiz Mzuri Investments wynika, że więcej niż w głównych aglomeracjach można zarobić w mniejszych miastach, takich jak Radom, Kielce, Zamość czy Płock. Tam znalezienie mieszkania w cenie poniżej 100 tys. zł jest całkiem realne. A konkurencja na rynku najmu jest, w przeciwieństwie do dużych aglomeracji, niewielka. Nie powinniśmy więc mieć problemu ze znalezieniem najemcy.

W Łodzi na rynku najmu jest coraz ciaśniej. Wpływ na to ma sytuacja na stołecznym rynku. W Warszawie na lokal trzeba wydać co najmniej 300 tys. zł, czasem uda się znaleźć nieruchomość za 250 tys. zł.

– Wielu inwestorów przenosi się więc do tańszej nieodległej Łodzi, gdzie kupimy mieszkanie za 150 tys. zł – wyjaśnia Jan Dziekoński. – Bardzo perspektywiczny jest też akademicki Lublin. Inwestorzy Mzuri Investments, którzy w tym mieście nabyli mieszkania w biurowcu przekształconym w budynek wielorodzinny, osiągnęli stopy zwrotu 7–8 proc.

Pod lupę warto też wziąć mniej oczywiste dzielnice. W Warszawie dobrą inwestycją będą np. mieszkania w Rembertowie, które chętnie są wynajmowane przez przyjeżdżających do pracy cudzoziemców; dla nich 300 zł więcej w kieszeni to bardzo dużo. Na lokalach np. na Pradze-Południe, po odliczeniu kosztów obsługi, można zarobić od 6 do 8 proc. rocznie.

Gotowce inwestycyjne

Na inwestycje w mniejszych miastach zwraca uwagę Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Jak podkreśla, jeśli podaż lokali tam wzrośnie, to wysokość czynszów w większym stopniu będzie podlegać negocjacjom.

– Popularnością cieszą się mieszkania jedno- i dwupokojowe. Klienci są jednak coraz bardziej wybredni – twierdzi Tomasz Błeszyński. – Na mieszkaniach można zarobić od 4 do 6 proc. To nadal dużo, ale mniej niż rok temu, kiedy można się było spodziewać nawet 8–10 proc.

O spadku średniej rentowności najmu mówi też Mateusz Romanowski, prezes SonarHome.pl. W wielu segmentach rynku jest to poniżej 5 proc. – nadal dużo w porównaniu z lokatami.

Na wynajmie więcej niż w wielkich aglomeracjach można zarobić w mniejszych miastach takich jak Radom, Kielce, Zamość czy Płock. Tam znalezienie mieszkania w cenie poniżej 100 tys. zł jest całkiem realne.

Foto: GG Parkiet

– Coraz popularniejsze są tzw. gotowce inwestycyjne. To mieszkania dzielone na kilka pokoi lub osobnych kawalerek. Na takiej inwestycji można zarobić 8–10 proc. Biznes wymaga jednak częstszych remontów, jest bardziej kapitało- i czasochłonny – zauważa Mateusz Romanowski.

Szef SonarHome.pl wskazuje na wzrost wartości nieruchomości w czasie – w ostatnich dwóch latach szybszy niż wzrost dochodu z wynajmu. Nie oznacza to, że nieruchomości będą zyskiwać na wartości w nieskończoność. Po ostatnim intensywnym wzroście cen wielu ekspertów spodziewa się korekty lub przynajmniej stabilizacji.

Czy warto zaciągnąć kredyt na zakup lokalu na wynajem? – Teoretycznie, przy średnim koszcie kredytu na poziomie 4 proc. i rentowności najmu ok. 5 proc., zysk jest pochłaniany przez koszty obsługi, remontu, przestojów – przestrzega Mateusz Romanowski. Jednak niektórzy decydują się na taką inwestycję w nadziei na wzrost wartości nieruchomości.

Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, radzi, by zawsze jasno określić profil najemcy i dopasować do tego lokal. Kupowanie w ciemno może się skończyć problemami ze znalezieniem lokatora. – Najemcy lubią nowe lokale. Wiele osób jest w stanie zapłacić więcej za możliwość bycia pierwszym mieszkańcem – przekonuje Marcin Krasoń.

Jego zdaniem warto też sprawdzić, co w przyszłości może powstać w okolicy. Dziś mieszkanie znajduje się na cichym osiedlu, ale za kilka lat obok może przebiegać linia tramwajowa lub droga szybkiego ruchu.

Dochód plus wzrost wartości

Mieszkania na wynajem to dobra inwestycja także w ocenie Marcina Drogomireckiego, analityka portalu Morizon.pl. – Nawet wyższe ceny nieruchomości nie zniechęcają do zakupu, zwłaszcza że w górę poszły także stawki najmu – komentuje Marcin Drogomirecki. – Za taką inwestycją przemawia możliwość czerpania stałego, comiesięcznego dochodu i wysokie prawdopodobieństwo wzrostu, a w najgorszym razie zachowania wartości mieszkania w dłuższej perspektywie.

Przykładem może być 30-metrowa kawalerka kupiona za 300 tys. zł na rynku wtórnym w Warszawie. – Roczny przychód z wynajmu (11 miesięcy, czynsz 1,8 tys. zł) to ok. 19,8 tys. – wylicza ekspert Morizona. – Czynsz i opłaty administracyjne (12 miesięcy po 350 zł) pochłoną 4,2 tys. zł, podatek (8,5 proc.) – 1,7 tys. zł, koszty dodatkowe (np. naprawy) – 1,5 tys. zł. Zysk wyniesie 12,4 tys. zł, a roczna stopa zwrotu z wynajmu 4,1 proc. ¶

Powiązane artykuły

REKLAMA
REKLAMA

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA