Rozbieżne zachowania cen domów w amerykańskich miastach

Mediana cen domów jednorodzinnych w USA wzrosła rok do roku o 1,7 proc. w kwietniu, spowalniając czwarty miesiąc z rzędu. Ale w dużych miastach scenariusze są diametralnie różne: niektóre wykazują ciągły wzrost cen, podczas gdy inne poważne spadki.

Foto: parkiet.com

– Ktoś kupujący dom kupuje go na określonym rynku. Nie kupuje domu o średniej cenie w USA – podkreśla Wolf Richter. I w różnych dużych miastach scenariusze są dramatycznie różne: niektóre wykazują ciągły wzrost cen, podczas gdy inne wykazują poważne spadki. Pięć z tych dużych miast odnotowało dwucyfrowe spadki cen od szczytów w połowie 2022 r.:

·       Austin: -21,5 proc.

·       Oakland: -19,2 proc.

·       Nowy Orlean: -16,7 proc.

·       San Francisco: -15,2 proc.

·       Waszyngton: -10,2 proc.

Inne duże miasta odnotowały podobne spadki cen, np. Birmingham, Alabama (-14 proc.). Jednak populacja tych miast jest zbyt mała, aby zakwalifikować się do tej listy dużych miast.

Trzy kolejne duże miasta odnotowały spadki cen o ponad 8 proc., a dwa o ponad 7 proc. od szczytów w połowie 2022 r.:

·       Phoenix: -8,3 proc.

·       Portland: -8,3 proc.

·       Denver: -8,1 proc.

·       Fort Worth: -7,3 proc.

·       San Antonio: -7,1 proc.

Wiele innych dużych miast odnotowało mniejsze spadki cen od szczytów.

Analiza obejmuje tylko domy jednorodzinne, w największych miastach – nie w Metropolitan Statistical Areas (MSA), które mogą obejmować wiele miast w kilku stanach.

Jak to było w dużych miastach

W ciągu dwóch lat od połowy 2020 r. do połowy 2022 r. ceny w Austin wzrosły o 64 proc. Domy nie są kryptowalutami. – To pokazuje, że coś było poważnie nie tak: polityka pieniężna Fed, a konkretnie całkowita represja stóp procentowych, w tym poprzez masowe zakupy papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS) przez Fed, które pomogły obniżyć stopy procentowe kredytów hipotecznych poniżej 3 proc. – pisze Richter

To był jego zdaniem jeden z najbardziej rażących błędów polityki wszech czasów, skutkujący ogromną historyczną inflacją cen domów, oprócz już znacznych wzrostów cen w poprzednich latach, co całkowicie zniekształciło każdy aspekt rynku nieruchomości.

Ale teraz Fed robi coś przeciwnego. Stopy procentowe kredytów hipotecznych powróciły do ​​poziomu 7 proc. A ceny zaczęły spadać na wielu rynkach.

W Oakland ceny wróciły tam, gdzie były po raz pierwszy w październiku 2020 r. W ciągu 10 lat od połowy 2012 r. do szczytu w maju 2022 r. ceny wzrosły o 236 proc. W Nowym Orleanie ceny wróciły tam, gdzie były po raz pierwszy we wrześniu 2020 r. W San Francisco Ceny wróciły do ​​poziomu, na jakim były w połowie 2018 r. To było ponad sześć lat temu. W ciągu dekady do połowy 2022 r. ceny wzrosły o 146 proc.

Mediana cen spadnie, ale są regiony, gdzie ceny wzrosną

W ciągu 10 lat do połowy 2022 r. ceny wzrosły o 126 proc., podczas gdy pensje pracowników objętych ubezpieczeniem od bezrobocia wzrosły zaledwie o 34 proc. Dlatego te szalone skoki cen domów nie są trwałe; wywołują one zniszczenie popytu, gwałtowny spadek sprzedaży i gwałtowny wzrost zapasów, co obecnie dzieje się nawet w Teksasie. Tymczasem ekonomiści Redfin spodziewają się, że mediana cen sprzedaży domów w USA spadnie w trzecim kwartale i o 1 proc. rok do roku do czwartego kwartału. Jeśli chodzi o stopy procentowe kredytów hipotecznych przewidują, że pozostaną wysokie w pobliżu 7 proc. przez resztę roku. Oznacza to drastyczne odwrócenie się od lat wzrostu cen domów. Poza krótkim okresem w 2023 r. ceny domów rosły rok do roku od 2012 r. z powodu przedłużającego się rynku sprzedawców.

Oczekuje się, że ceny domów spadną w całym kraju, ponieważ na rynku jest więcej sprzedających niż kupujących. Popyt na zakup domów spada, sprzedaż istniejących domów spadła o 1,1 proc. rok do roku w kwietniu do najniższego poziomu od sześciu miesięcy, a typowy dom, który został sprzedany, potrzebował 40 dni, aby to zrobić – pięć dni dłużej niż rok wcześniej. Po stronie sprzedaży, całkowity zapas wzrósł o 16,7 proc. rok do roku do najwyższego poziomu od pięciu lat, a liczba nowych ofert wzrosła o 8,6 proc.

Rynek nieruchomości w USA jest mało dynamiczny od czasu gwałtownego wzrostu stóp procentowych kredytów hipotecznych na początku 2022 r. i jeszcze bardziej spowolnił w ciągu ostatnich kilku miesięcy z powodu powszechnej niestabilności gospodarczej i uporczywie wysokich kosztów mieszkaniowych.

– Wiele osób sprzedających teraz kupiło w 2021 lub 2022 roku, kiedy ceny domów były bliskie szczytu. Mimo że radzimy im, aby wystawili je na sprzedaż po dzisiejszej wartości rynkowej, wielu z nich decyduje się na wystawienie ich wysoko, aby odzyskać pieniądze – powiedział Corey Stambaugh, agent Redfin Premier w Karolinie Północnej. – Ale ci sprzedający stają twarzą w twarz z rzeczywistością, gdy ich dom stoi od kilku tygodni bez żadnych ofert. W tym momencie są skłonni poważnie rozważyć niskie oferty, a nawet dorzucić pewne ustępstwa, ponieważ wolą sprzedać dziś, niż stawić czoła niepewności jutra.

Choć ekonomiści Redfin przewidują, że średnia cena domu spadnie o 1 proc., w niektórych obszarach metropolitalnych spadek cen będzie większy, a w częściach kraju, w których popyt utrzymuje się na wyższym poziomie, takich jak Środkowy Zachód i Północny Wschód, ceny najprawdopodobniej będą nadal rosły.