Jednorodzinny dom na wynajem to ryzykowna inwestycja

Dom może być hotelem robotniczym albo internatem dla studentów. Wille w centrum można wynająć firmom.

Inwestycji w domy nie poleca Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment. – Jeszcze kilka lat temu rynek sprzyjał wynajmowi nieruchomości luksusowych, w tym komfortowych domów. Teraz jednak sytuacja się zmieniła – zauważa Łukasz Madej. Jest na przykład osiedle domów w podwarszawskim Konstancinie, położone w sąsiedztwie szkoły amerykańskiej. – Wydawałoby się, że w tej świetnej lokalizacji, preferowanej przez obcokrajowców, długie i stabilne umowy najmu powinny kusić. Tymczasem domy stoją niewynajęte, choć czynsze spadają – zauważa szef ProDevelopment.

Kupić czy wybudować

Także Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert z portalu Otodom.pl, reprezentujący jednocześnie agencję nieruchomości Emmerson Realty, ocenia, że domy na wynajem to trudny segment rynku. – Szansę na zadowalający zysk mają jedynie wytrawni inwestorzy. Inwestycja może się okazać opłacalna tylko wtedy, gdy popyt na rynku zostanie trafnie zdiagnozowany, a cena zakupu lub budowy nie zniweczy racjonalności całego przedsięwzięcia – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Zdaniem Marcina Krasonia, analityka Home Broker, na opłacalność inwestycji w dom największy wpływ mają jego cena i stawka wynajmu, jaką skłonni będą płacić najemcy. – Im taniej dom kupimy i im drożej wynajmiemy, tym inwestycja będzie bardziej opłacalna – tłumaczy analityk Home Broker. Jarosław Mikołaj Skoczeń dopowiada, że potencjalne zyski z wynajmu są uzależnione od lokalizacji, standardu wyposażenia, wielkości domu. Podkreśla, że szanse na opłacalność inwestycji wzrosną, jeśli budynek będzie dostosowany do popytu w danej miejscowości – np. zostanie przerobiony na biura czy zaadaptowany na przedszkole. Być może trzeba go będzie przebudować tak, by uzyskać większą liczbę lokali.

A co, jeśli na zakup nieruchomości zadłużymy się w banku? – Trzeba pamiętać, że to zawsze dodatkowe koszty. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi dziś ok. 4,3 proc. W przypadku kredytu na 500 tys. zł, rozłożonego na 30 lat, łączna suma odsetek to 390 tys. zł – wylicza Marcin Krasoń. W opinii Jarosława Mikołaja Skoczenia sfinansowanie zakupu domu kredytem hipotecznym nie musi automatycznie wykluczać opłacalności całego przedsięwzięcia. – Z drugiej strony, jeśli kupujemy nieruchomość na kredyt, okresy pustostanów będą dla nas bardziej dotkliwe – przestrzega Skoczeń.

Najtańszym rozwiązaniem może być wybudowanie domu metodą gospodarczą. – W ten sposób zmniejszamy też ryzyko błędów wykonawczych. Dla siebie buduje się z większą dbałością o szczegóły – wyjaśnia Marcin Krasoń. Także Jarosław Mikołaj Skoczeń widzi zalety budowania domu metodą gospodarczą, która pozwala nie tylko na oszczędności, ale także umożliwia maksymalne dopasowanie budynku do zapotrzebowania na rynku.  A to jest bardzo cenne.

Rozwiązanie to ma jednak jedną wielką wadę. Jak podkreśla Marcin Krasoń, nie każdy ma odpowiednie kwalifikacje i czas, by samemu dom budować. Gotowych budynków możemy szukać zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jeśli się zdecydujemy na dom od dewelopera, będziemy mieć większy wpływ na jego urządzenie, a nawet ustawienie ścian. – Z drugiej strony nowy budynek to większe ryzyko uszkodzeń związanych | z jego osiadaniem. Poza tym dom w stanie deweloperskim nie nadaje się od razu do zamieszkania, więc zanim wprowadzimy do niego najemców, trzeba go będzie jeszcze wykończyć – zauważa analityk Home Broker. Domy z rynku wtórnego też jednak wymagają często mniejszego lub większego remontu, a już na pewno – pomalowania ścian.

Jarosław Mikołaj Skoczeń ocenia, że nie ma większego znaczenia, czy dom kupimy na rynku pierwotnym czy wtórnym. Wszystko zależy od tego, czy budynek jest dostosowany do lokalnego popytu. – Trzeba jednak wiedzieć, że na rynku wtórnym wybór nieruchomości jest na pewno większy. Poza tym domy używane często stoją w miejscach, gdzie nie da się już wybudować kolejnych budynków – mówi przedstawiciel firmy Emmerson. – Z drugiej strony stan techniczny wielu domów jest bardzo zły, a rozkłady są mało praktyczne – zauważa.

Kto wynajmie i za ile

Analitycy oceniają, że najatrakcyjniejsi najemcy to kancelarie prawne i niewielkie przedsiębiorstwa. – Warto zwrócić uwagę na ich pozycję rynkową. Dobra sytuacja finansowa najemcy daje szansę na długą współpracę – mówi Marcin Krasoń. Także Jarosław Mikołaj Skoczeń stwierdza, że wymarzeni najemcy to tacy, którzy zgodzą się na długoterminowe umowy. – Jeśli dom jest położony przy ruchliwej ulicy z dostępem do miejsc parkingowych, to szanse na wynajem firmom są dosyć duże. Domy w prestiżowych lokalizacjach korzystnie jest wynająć przedstawicielom kadry menedżerskiej przebywającej w danym mieście na kontraktach – mówi ekspert portalu Otodom.pl.

Z kolei duże budynki mogą stać się hotelami dla ekip budowlanych lub internatami dla studentów. Dom w spokojnej lokalizacji można spróbować wynająć rodzinom z dziećmi. – Na klientów zainteresowanych wynajmem domu można liczyć w zasadzie jedynie w największych aglomeracjach i w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, gdzie w grę wchodzi także najem krótkoterminowy. Jeśli w pobliżu upatrzonej nieruchomości jest dużo wolnych terenów pod zabudowę, można założyć, że osoby zainteresowane zamieszkaniem w domu raczej go sobie wybudują, niż od nas wynajmą – przestrzega Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Jakie czynsze dyktują właściciele domów? Portal nieruchomości Otodom.pl podaje, że w warszawskim Ursusie jest do wynajęcia 300-metrowy, trzykondygnacyjny dom stojący na 980-metrowej działce. Miesięczna stawka najmu to 8 tys. zł. W stołecznym Wilanowie wolno stojący 220-metrowy budynek (trzy kondygnacje, działka o powierzchni 1 tys. mkw.) można wynająć za niecałe 5 tys. zł miesięcznie. W podwarszawskich Ząbkach na dom o takiej samej powierzchni wystarczą 3 tys. zł miesięcznie. Z kolei w Ożarowie Mazowieckim na 150-metrowy bliźniak trzeba wyłożyć ok. 2,5 tys. zł miesięcznie.

Według Marcina Krasonia sama lokalizacja nieruchomości, jakkolwiek ważna, nie przesądza o opłacalności inwestycji. – Oczywiście największymi rynkami mieszkań na wynajem są aglomeracje warszawska, wrocławska, poznańska, krakowska i trójmiejska. Tam jest najwięcej potencjalnych klientów, ale i najwięcej właścicieli nieruchomości, którzy chcieliby je wynająć – mówi Marcin Krasoń.

Analityk Home Broker zakłada, że rozważamy zakup 100-metrowego domu w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, zlokalizowanego w jednej z podwarszawskich gmin, np. w Piasecznie, Legionowie, Pruszkowie. Na budynek trzeba wydać 500–600 tys. zł. – Wynajmując dom, możemy liczyć na miesięczne dochody na poziomie 1,9–2,3 tys. zł. To oznacza, że inwestycja zwróci się po około 25 latach – wylicza Marcin Krasoń. – Trzeba jednak pamiętać, że przy wynajmie domu czy mieszkania trzeba jeszcze uwzględnić 8,5-proc. podatek. Zakładając, że dom będzie wynajęty przez 12 miesięcy, stopę zwrotu można oszacować na ok. 4,5 proc. w skali roku. To sporo więcej, niż dają dziś najlepsze lokaty – dodaje.

Ale znalezienie dobrego najemcy nie jest ani proste, ani pewne. – W przypadku wynajmowania domu przez dziesięć miesięcy w roku rentowność spada poniżej 4 proc. Dziś i taki poziom wydaje się być atrakcyjny – mówi Marcin Krasoń.

[email protected]