Dobry czas, by polować na okazje

Deweloperzy chcą sprzedać jak najwięcej mieszkań jeszcze w tym roku. Także na rynku wtórnym widać większy ruch.

O kupca może być trudniej, gdy wejdą w życie nowe zasady udzielania kredytów hipotecznych. Od stycznia 2016 roku kupujący nieruchomości za pożyczone od banku pieniądze będą musieli mieć już nie 10, ale 15 proc. wkładu własnego. Jak zgodnie przyznają eksperci, uzbieranie potrzebnej kwoty będzie dla wielu klientów bardzo trudne. Czy warto wykorzystać ostatnie tygodnie roku na transakcję? Sprzedający pójdą na większe ustępstwa?

Liczne promocje

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert firmy Emmerson Realty, nie ukrywa, że każde zmiany na rynku mieszkań czy rynku kredytów rodzą obawy o poziom sprzedaży. – A rynek nieruchomości jest wyjątkowo wrażliwy na wszelkie zmiany, które mają pomóc w sprzedaży lub utrudnić nabywanie mieszkań – zwraca uwagę Skoczeń. Ekspert Emmersona podkreśla, że pod koniec roku sprzedaż mieszkań rośnie. – Także teraz widać większe zainteresowanie nieruchomościami. Firmy deweloperskie starają się sprzedać jak najwięcej, proponując klientom różne promocje, rabaty, darmowe ogródki, tarasy czy miejsca parkingowe – zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń. Jego zdaniem okazji warto szukać np. na wyprzedanych niemal osiedlach, gdzie do kupienia pozostały ostatnie mieszkania. Takie lokale deweloperzy, którym zależy na zamknięciu inwestycji, oferują często po obniżonych cenach. A niższa cena metra mieszkania to najlepszy wabik na klientów.

49 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy od października 2014 r. do października tego roku w sześciu miastach.

O dobrym czasie na zakupy mieszkaniowe mówi także Tomasz Kołodziejczyk, analityk redNet Property Group. – Przed transakcją warto dokładnie sprawdzić oferty deweloperów. Na dzisiejszym rynku jest wiele promocji i praktycznie każda firma jest w stanie przedstawić korzystną ofertę – podkreśla Kołodziejczyk. – Bardzo dobrą promocją jest chociażby wykończenie mieszkania pod klucz wliczone w cenę lokalu w standardzie deweloperskim. Oprócz wygody rozwiązanie to pozwala klientowi sfinansować wykończenie nieruchomości tanim kredytem hipotecznym – tłumaczy. Dzięki temu własne pieniądze, które kupiec miał wydać na urządzenie mieszkania, mogą być przeznaczone na wkład własny.

Maciej Górka, analityk portalu nieruchomości Domiporta.pl, przypomina z kolei dane GUS i analizy firmy REAS, według których od października 2014 roku do października tego roku w sześciu największych miastach Polski sprzedano prawie 49 tys. nowych lokali. – To o 13 proc. więcej niż w rekordowym 2014 roku. Deweloperzy mówią o hossie i wręcz zapowiadają podwyżki cen. Dla inwestora może to oznaczać, że nie będzie miał szans na negocjacje, a nawet musi się spieszyć z zamknięciem transakcji – komentuje Maciej Górka.

Ale, jak podkreśla analityk, biorąc pod uwagę dane GUS dotyczące oddanych do użytku nowych lokali (ponad 100 tys. w całej Polsce) oraz wydanych pozwoleń (138 tys.) i rozpoczętych budów (128 tys.), okazuje się, że budowanie na potęgę i optymizm inwestycyjny prowadzą do nadpodaży.

– Dla inwestorów jest to bardzo ważny argument w negocjacjach z deweloperami. Można też poczekać, aż firmy same zaczną konkurować cenami – zwraca uwagę Maciej Górka.

Szansę na większe zniżki według części ekspertów daje pakietowy zakup lokali. – Wysokość rabatów zależy od liczby kupowanych w pakiecie mieszkań, ich powierzchni, ceny wyjściowej – wylicza Jarosław Mikołaj Skoczeń. Ważne jest też, na jak drogim gruncie powstaje osiedle: czy kupionym po astronomicznej cenie w czasie hossy czy taniej, już po kryzysie. – Na ostateczną cenę mieszkania ma wpływ wiele czynników. Zawsze jednak warto negocjować, bo na pewno coś uzyskamy – zapewnia ekspert Emmersona. – Choć trzeba pamiętać, że deweloper chętniej coś dołoży, na przykład miejsce parkingowe czy ogródek, niż zejdzie z ceny – nie ukrywa.

A Tomasz Kołodziejczyk podkreśla, że ceny mieszkań są dziś stabilne, co wynika m.in. z rekordowego popytu na nieruchomości. – Pakietowe zakupy mieszkań dokonywane przez pojedynczych inwestorów w zasadzie nie istnieją – ocenia analityk spółki redNet Property Group. – Każdą umowę firmy negocjują indywidualnie. Są też problemy z zebraniem dużej grupy nabywców zainteresowanych jednym projektem deweloperskim – wyjaśnia.

Gdzie po okazję

Większe szanse na znalezienie okazji, jak ocenia Maciej Górka, klienci mają na rynku wtórnym. – Podaż jest bowiem pięciokrotnie większa niż na rynku nowych mieszkań – tłumaczy analityk Domiporty.pl. Podkreśla, że tak drogi towar jak nieruchomości poniekąd wymusza na klientach poszukiwanie okazji cenowych. – Każdy procent rabatu pozwala zaoszczędzić spore kwoty. Dlatego też, aby mieć rozeznanie w cenach, przed zakupem mieszkania warto zweryfikować dostępne na rynku oferty, niezależnie od miejsca ich publikacji – radzi Maciej Górka.

7,1 tys. zł to średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy używanego mieszkania w Warszawie.

Także zdaniem Jarosława Mikołaja Skoczenia koniec roku to dobry czas na szukanie mieszkań również na rynku wtórnym. – Wielu sprzedających chce zamknąć transakcję do końca roku. Teraz są o wiele bardziej otwarci i skłonni do ustępstw – zauważa Skoczeń. – Ostatnie tygodnie roku to na pewno dobry okres dla kupujących, ale sprzedający też raczej nie narzekają.

O większej aktywności klientów na rynku wtórnym mówi także Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl. – Wielu klientów chce kupić mieszkanie przed Bożym Narodzeniem czy Nowym Rokiem – potwierdza analityk. – W większości przypadków nie wynika to jednak z obaw, że ceny nieruchomości wzrosną albo coś się zmieni od przyszłego roku. Po prostu starają się zamknąć rok jakimś sukcesem – tłumaczy Drogomirecki.

Z analiz Morizona wynika, że ofert na rynku mieszkaniowym jest zdecydowanie więcej niż zainteresowanych zakupem nieruchomości. Dlatego też skłonność sprzedających do ustępstw jest dosyć spora. – Zwykle można wynegocjować obniżki cen o kilka czy nawet kilkanaście procent - mówi Marcin Drogomirecki. Największe rabaty dają właściciele mieszkań, które długo pozostają w ofercie sprzedaży oraz ci, którym zależy na szybkiej transakcji. Nie wynika to z obaw sprzedających, że po Nowym Roku będzie gorzej – zastrzega analityk.

Z kolei Tomasz Kołodziejczyk ocenia, że rynek wtórny jest bardzo często droższy od pierwotnego. – A sprzedający nie zawsze są skorzy do obniżania cen – twierdzi analityk redNetu.

Nie tylko niska cena

Marcin Drogomiercki zwraca uwagę, że okazja na rynku mieszkaniowym nie zawsze wiąże się jedynie z niską ceną nieruchomości. – Dla wielu klientów okazją może być mieszkanie wcale nie najtańsze, ale za to w konkretnej lokalizacji, z oknami wychodzącymi na preferowaną stronę świata, z poszukiwaną liczbą pomieszczeń, powierzchnią czy standardem wykończenia – tłumaczy analityk Morizona. Dodaje, że okazją może być też mieszkanie do remontu. Nie musi nią być nie w pełni wykończony lokal, ale utrzymany w nieodpowiadającym klientowi stylu.

Także Maciej Górka ocenia, że okazja dla każdego klienta może być czymś zupełnie innym. – Dla większości kupujących okazją będzie po prostu nieruchomość w dobrej lokalizacji po cenie niższej niż średnia rynkowa – zauważa ekspert Domiporty. – Wiele zależy też od tego, w jakim celu mieszkanie jest kupowane i jakim budżetem dysponuje klient. Inwestor indywidualny, który szuka mieszkania dla siebie, będzie się starał kierować komfortem. Mieszcząc się w budżecie, niekoniecznie będzie agresywnie negocjował cenę. Natomiast ci inwestorzy, którzy uprawiają house flipping lub kupują mieszkania na wynajem, będą głównie stosować się do zasad rachunku ekonomicznego i szukać przede wszystkim okazji cenowych – dodaje.

Zdaniem Macieja Górki większość atrakcyjnych ofert nieruchomości nie trafia do ogólnego obrotu, więc aby znaleźć okazję, trzeba przede wszystkim mieć dostęp do informacji. – Innym sposobem jest po prostu podjęcie odpowiednich negocjacji, a możliwości jest wiele. Na pewno trudniej będzie negocjować ze sprzedającym, który ma świadomość wartości swojego towaru i nie zależy mu na szybkiej sprzedaży – podkreśla Maciej Górka. – Ważne też, czy mieszkanie jest nowe czy używane. Zamierzając kupić nowy lokal, warto się przyjrzeć innym powstającym w okolicy inwestycjom. Sprawdźmy też, jak duża jest podaż podobnych lokali. Konkurencja może być pierwszym argumentem na obniżenie ceny – tłumaczy. Okazji można też szukać na aukcjach komorniczych i bankowych. – Ceny wywoławcze bywają tam o 30 proc. niższe od rynkowych cen ofertowych – zwraca uwagę Maciej Górka.

[email protected]