Co do zasady można powiedzieć, że deweloperzy jako grupa są jedną z mniej zadłużonych branż obecnych na Catalyst, a jest to grupa najliczniej reprezentowana. Średni wskaźnik ogólnego zadłużenia wyniósł w czerwcu 0,58 wobec 0,55 przed rokiem i 0,56 w marcu (oznacza to, że średnio 58 proc. aktywów deweloperów było finansowanych kapitałem zewnętrznym, a reszta kapitałem własnym). Ten wzrost nie powinien jednak być powodem do zmartwień – najczęściej za zwiększenie zobowiązań odpowiadały bowiem zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań, a także faktury od podwykonawców świadczące o większym froncie robót.
Mniejszy dług
Co ciekawe, w tym samym czasie większość deweloperów (10 z 18) zmniejszyła skalę zadłużenia finansowego względem kapitału własnego. Najczęściej odpowiadał za to wzrost zysków i przyrost kapitału własnego, ale w niektórych wypadkach deweloperom udało się ograniczyć także kwotę zadłużenia finansowego. W obu przypadkach oznacza to, że zatrzymane zyski zasilały – choć w części – kapitał własny lub nawet przeznaczano je na ograniczenie zobowiązań finansowych. Średnio kapitał własny był na koniec czerwca zadłużony w 67 proc. wobec 72 proc. przed rokiem, tylko w czterech przypadkach dług netto przekraczał wartość kapitału własnego. Można więc mówić o wysokiej odporności sektora na ewentualną dekoniunkturę – gdyby ta w końcu się pojawiła.
Jest to o tyle istotne, że dziś emitowane przez deweloperów obligacje zapadają za trzy–pięć lat, a więc w czasie, gdy koniunktura na rynku mieszkaniowym może istotnie się różnić od dzisiejszej. Przy czym mówimy o średniej, zaś w ocenie zdolności spółki do spłaty zadłużenia nie należy się posługiwać statystykami, lecz indywidualną oceną emitentów.
I mniej gotówki
Jeśli usuniemy ze statystyk Lokum Deweloper i J.W. Construction, które w ostatnim dniu czerwca wykazywały wyraźną nadpłynność (zgromadzone środki pieniężne czterokrotnie przewyższały sumę krótkoterminowych zobowiązań pomniejszonych o zaliczki na mieszkania), okaże się, że średni wskaźnik płynności gotówkowej spadł na koniec czerwca do 0,45 z 0,60 przed rokiem. Niższą płynnością gotówkową legitymowało się 12 z 18 deweloperów (zestawienie nie uwzględnia firm, które nie przedstawiły jeszcze raportów półrocznych), można więc mówić o pewnej regule. Jednak nie jest to zjawisko, które świadczy o kurczącej się płynności finansowej w branży. Wręcz przeciwnie – kapitał stał się tak łatwo dostępny, że nawet ci deweloperzy, którzy wcześniej utrzymywali bardzo duże zapasy gotówki, powoli odchodzą od tego przyzwyczajenia z okresu słabej sprzedaży i ograniczonego dostępu do finansowania w latach 2009–2013. Dominuje przekonanie, że w razie potrzeby deweloperzy mogą zorganizować kolejną emisję obligacji i uzupełnić stan konta, a rynek te oczekiwania potwierdza.
Oczywiście, jeśli popyt na mieszkania zacznie gasnąć, nastawienie inwestorów może w przyszłości powoli się zmieniać, ale niskie obecnie zadłużenie deweloperów przekonuje, że większość z nich byłaby w stanie poradzić sobie nawet z załamaniem koniunktury.
