Branża na wysokich obrotach

Popyt na mieszkania jest wysoki. Schłodzenia koniunktury można się spodziewać dopiero w 2018 r., w pierwszej kolejności w segmencie popularnym - wynika z raportu, którego Partnerem jest Polnord.

Deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW oraz Catalyst po trzech kwartałach sprzedali łącznie 17,5 tys. lokali (mieszkań, a także lokali użytkowych i garaży), czyli o 15 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Jeśli w IV kwartale spółki znajdą nabywców na jeszcze 4 tys. mieszkań, poprawią ubiegłoroczny rekord – wtedy sprzedaż wyniosła 21,2 tys. lokali. Jest to do osiągnięcia, jeśli wziąć pod uwagę cele podane przez niektórych deweloperów. Większość notowanych spółek wykazała po trzech kwartałach solidny, dwucyfrowy wzrost sprzedaży.

Okiem eksperta

Jak szacuje firma analityczna REAS, monitorująca sektor nieruchomości mieszkaniowych, w samym III kwartale w sześciu regionach o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedano ponad 14,1 tys. mieszkań, czyli o 7 proc. więcej niż rok wcześniej.

W III kwartale do sprzedaży deweloperzy wprowadzili 14,2 tys. lokali wobec 17,7 tys. kwartał wcześniej. Tym samym zahamowany został trwający od IV kwartału 2014 r. trend wzrostowy. Według REAS to efekt wyczerpania funduszy na „Mieszkanie dla młodych". Zmniejszenie oferty objęło jednak segment popularny, najmocniej uzależniony od „MdM". Spółki uzupełniły jednak ofertę w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie oraz apartamentów. Na koniec września w ofercie pozostawało 51 tys. lokali – czyli tyle, ile na koniec czerwca.

– Rekordowa sprzedaż w 2016 r. jest efektem równoczesnego wystąpienia wielu czynników wspierających popyt. Po pierwsze, rekordowo niskich stóp procentowych, które z jednej strony sprzyjają zaciąganiu kredytów hipotecznych, a z drugiej pobudzają rynek zakupów inwestycyjnych – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS. – Po drugie, oddziaływania programu „MdM", który osiągnął w 2016 r. swoje maksimum pozytywnego wpływu na popyt. Po trzecie, szerokiej i zróżnicowanej oferty, pozwalającej na wybranie mieszkania dostosowanego do możliwości i preferencji nabywców – co prawda w warunkach nieco rosnących cen, ale przy zachowaniu możliwości niewielkich negocjacji. Wszystko to przy zachowaniu relatywnego komfortu obu stron: nabywcy w większości przypadków czują się chronieni przez ustawę deweloperską, deweloperzy zaś działają w warunkach dość stabilnych kosztów realizacji.

Czego można się spodziewać po przyszłym roku?

– Przyniesie najprawdopodobniej niewielkie pogorszenie tych czynników. Z pewnością mniejsze będzie finansowanie z programu „MdM". Do tego w drugiej połowie roku może wzrosnąć nieco koszt kredytów hipotecznych. Nic nie wskazuje jednak na to, by już w 2017 r. znacząco wzrosły stopy procentowe, dlatego popyt inwestycyjny powinien utrzymać się na wysokim poziomie. Tak więc, chociaż sprzedaż będzie najprawdopodobniej nieco niższa niż w mijającym roku, generalnie 2017 r. powinien być dobry dla firm deweloperskich – ocenia Kirejczyk.

Eksperci REAS przewidują, że sytuacja może się zacząć zmieniać wyraźniej w 2018 r.

– Program „MdM" będzie wspierał sprzedaż zapewne tylko na samym początku roku, a jednocześnie zaczną wyraźnie rosnąć stopy procentowe i marże doliczane przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Banki jeszcze ostrożniej będą szacować zdolność kredytową klientów, biorąc także pod uwagę scenariusze wzrostu oprocentowania kredytów – prognozuje Kirejczyk. – Ponadto inwestycje rozkręcające się w sektorze publicznym zaczną konkurować o wykonawców z deweloperami, powodując, także wskutek inflacji, wzrost kosztów realizacji inwestycji. Niektóre firmy mogą także mieć problem z uzupełnieniem kurczącego się portfela gruntów. Samorządy i Skarb Państwa najprawdopodobniej niechętnie będą pozbywać się zasobów gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, rezerwując je na działania w ramach programu Mieszkanie+ – dodaje. Zastrzega, że wpływ programu na firmy deweloperskie jest aktualnie trudny do przewidzenia.

Okiem spółek

Jak perspektywy na 2017 r. widzą sami zainteresowani?

– Uważamy, że w 2017 r. sytuacja na rynku deweloperskim powinna utrzymać się na zbliżonym poziomie do tej z 2016 r., co umożliwi nam dalsze zwiększanie sprzedaży i przekazywania mieszkań – ocenia Wojciech Okoński, prezes Robygu. – Sektor deweloperski nadal będzie wspierany przez program „MdM", w styczniu 2017 r. zostanie uruchomiona druga połowa środków przeznaczonych na wsparcie w 2017 r., dostępna będzie też część funduszy z puli na 2018 r., co oznacza, że rynek nadal będzie stymulowany dodatkowymi środkami. Zastrzega, że chociaż Robyg ma w ofercie mieszkania kwalifikujące się do „MdM", to sam program nie ma znaczącego przełożenia na wyniki.

– Bardzo dużo naszych klientów to klienci gotówkowi, a nawet inwestycyjni – zjawisko to jest obserwowane na całym rynku deweloperskim. Wiele osób kupuje kilka lokali, jako inwestycję lub pod wynajem, gdyż w tym wypadku stopa zwrotu jest bardziej korzystna niż np. dostępne na rynku lokaty – mówi Okoński. – Należy też pamiętać, że w Polsce nadal popyt na lokale mieszkaniowe jest wyższy niż podaż, a kraj ma jeden z najniższych współczynników lokali mieszkalnych na tysiąc mieszkańców. W Robygu uważamy, że nawet jeśli dynamika wzrostu będzie wyhamowywać, to kolejne kwartały powinny być nadal korzystne dla deweloperów, zwłaszcza tych, którzy rozsądnie nabywają tereny pod inwestycje i elastycznie dostosowują ofertę do potrzeb rynkowych – podsumowuje.

Na zwiększenie sprzedaży w przyszłym roku nastawia się także Grupa Murapol.

– Mimo niejednoznacznych przewidywań co do decyzji Rady Polityki Pieniężnej o wysokości stóp procentowych w przyszłym roku, popyt na mieszkania powinien utrzymać się na relatywnie wysokim poziomie. Ewentualna podwyżka stóp, wpływając na wzrost oprocentowania depozytów w bankach, może spowodować wycofanie się klientów inwestycyjnych z rynku mieszkaniowego – ocenia Michał Sapota, prezes Murapolu. – Z kolei obawy o negatywny wpływ na decyzje nabywców mieszkań wyższego wkładu własnego od 2017 r. zostały nieco zmniejszone przez banki, które zapowiadają wykupywanie dodatkowych zabezpieczeń transakcji kredytowych, aby móc dalej finansować zakupy nieruchomościowe klientów do 90 proc. – dodaje. Wsparciem popytu będzie też kontynuacja MdM.

Szef Murapolu zwraca także uwagę na czynniki ryzyka.

– Mamy rosnącą podaż mieszkań w nowych inwestycjach. Zakładając, że realizacja projektu mieszkaniowego trwa około dwóch lat, i że w 2017 r. nastroje deweloperów nie osłabną, a trudno ocenić, co się będzie działo w perspektywie dwóch–trzech lat, to może się tworzyć presja na obniżki cen – mówi Sapota. – Dziś mieszkania sprzedają się bardzo szybko, statystycznie poniżej czterech kwartałów. Jeśli popyt się obniży, a rotacja zasobów się wydłuży, to przy tak dużej konkurencji na rynku, część deweloperów może tego nie wytrzymać. Pytanie również, w jakim czasie, na jaką skalę i w jaki sposób na rynek wpłynie program Mieszkanie+. Zapowiedzi są pozytywne. Zobaczymy, jak sytuacja będzie wyglądała w rzeczywistości. O tym, czy jego uruchomienie odbije się na rynku komercyjnym, dowiemy się pewnie dopiero za dwa–trzy lata – ocenia menedżer.

Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu, ma optymistyczne nastawienie, jeśli chodzi o najbliższe lata dla branży.

– Rynek pierwotny jest w dobrej kondycji, popyt nadal równoważy się z podażą, dlatego nie przewidujemy większych wahań w sprzedaży mieszkań. Warto zauważyć, że w Polsce nadal są olbrzymie braki lokalowe, których nie da się zaspokoić jeszcze przez wiele lat – wskazuje Juroszek. Podkreśla, że rynkowi pierwotnemu sprzyja poprawiająca się sytuacja materialna Polaków, która przekłada się na wzrost zainteresowania nieruchomościami. Stopy procentowe są nadal najniższe w historii, co ułatwia kredytowanie i dodatkowo zachęca do nabywania mieszkań pod cele inwestycyjne, ze względu na relatywnie wysokie stopy zwrotu. Nawet rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego i wymagany coraz wyższy wkład własny nie zniechęcają do dalszego kupowania mieszkań.

– Polacy chcą mieszkać w lepszych warunkach, a rozwijająca się gospodarka w tym pomaga. Nie bez znaczenia jest również program 500+, który sprzyja rozwojowi rodziny, a to przekłada się na wzrost zapotrzebowania na większe mieszkania – mówi Juroszek. – W banku ziemi mamy zarezerwowane kolejne inwestycje. Jeżeli obecny trend się utrzyma, a to dla nas scenariusz bazowy, to przed nami bardzo optymistyczne perspektywy rozwoju.

Pomyślnego okresu spodziewa się także J.W. Construction. Firma szykuje kolejne projekty w segmencie mieszkaniowym, a także aparthotelowo-komercyjnym.

– Perspektywy branży deweloperskiej na przyszły rok oceniamy jako dobre. Liczymy na utrzymanie się stabilnej koniunktury w gospodarce. Z początkiem roku odblokowana zostanie druga część puli środków przeznaczonych na 2017 r. w ramach programu MdM, co w połączeniu z niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych z pewnością ożywi rynek. W przyszłym roku wzrośnie do 20 proc. wymagany wkład własny, co naszym zdaniem nie wpłynie znacząco na liczbę kupionych mieszkań, tym bardziej że dostępne są już rozwiązania ułatwiające klientom banków spełnienie tego wymogu. Popyt wewnętrzny na rynku mieszkaniowym będą wyzwalać również rosnące płace, przy utrzymujących się cenach mieszkań – uważa Małgorzata Szwarc-Sroka, członek rady nadzorczej J.W. Construction Holding, nadzorująca pion ekonomiczny oraz biuro relacji inwestorskich. – Przypuszczamy, że w II połowie 2017 r., kiedy wyczerpią się już środki na dopłaty, sytuacja na rynku również niewiele się zmieni. Dane pochodzące z III kwartału bieżącego roku, w którym dopłaty nie były już dostępne, pozwalają zachować optymizm.

Także J.W. Construction dostrzega, że nie maleje liczba kontraktów opłacanych przez klientów gotówką. – Jest to trend, który przy obecnym poziomie stóp procentowych i ryzyku inwestowania na giełdzie będzie utrzymywał się w następnym roku. Zakup mieszkania bądź apartamentu pod wynajem za gotówkę jest bowiem korzystną dla inwestorów propozycją bezpiecznego lokowania nadwyżek kapitału – podkreśla Szwarc-Sroka.

Zyski z opóźnieniem

Wysoka bieżąca sprzedaż mieszkań przez deweloperów to zapowiedź sowitych zysków w kolejnych okresach. Przedsiębiorstwa rozpoczynają sprzedaż lokali po uzyskaniu pozwoleń na realizację inwestycji – czyli klienci najczęściej kupują „dziurę w ziemi". Zgodnie z zasadami rachunkowości sprzedaż lokalu może być uwzględniona w rachunku zysków i strat dopiero w momencie przekazania kluczy. Nawet jeśli rynek zacznie wyhamowywać w 2018 r., to spółki deweloperskie wykażą w tym właśnie czasie bardzo dobre wyniki w związku z zaksięgowaniem mieszkań sprzedanych w 2016 r.

Polnord działa w Warszawie, Trójmieście, a także w Olsztynie, Szczecinie, Łodzi i Wrocławiu. Ma jeden z największych banków ziemi wśród deweloperów.

Robyg koncentruje się na działalności w Warszawie i Gdańsku. Spółka rozważa wejście na rynek wrocławski.

Atal stawia na dywersyfikację – w tym roku wszedł do Poznania i Trójmiasta. Ponadto firma buduje lokale w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu.

J.W. Conctruction koncentruje się na działalności w Warszawie, jest też obecny w Gdyni i Katowicach.