Deweloperzy. Rentowność branży pod presją

Mocno rosną koszty gruntów, materiałów i wykonawstwa. To problemy z podażą, a nie popytem, mogą schłodzić mieszkaniowy boom.

Sprzedaż mieszkań w Polsce bije rekordy, w odpowiedzi na wspierany niskimi stopami procentowymi i dobrą sytuacją gospodarczą popyt deweloperzy wprowadzają kolejne inwestycje. Poza firmami działającymi od lat na rynku działają inwestorzy chcący skorzystać z dobrej koniunktury. Spółki biją się o grunty, a inwestycyjna ofensywa oznacza także nie tyle wzrost płac i cen, ile coraz trudniejszy dostęp do siły roboczej i niektórych materiałów. Spiętrzenie projektów oznacza również dłuższy czas oczekiwania na pozwolenia administracyjne.

Cenowa winda

W tej chwili deweloperzy muszą mocno się napocić, by kupić nadającą się do szybkiego zagospodarowania działkę po dobrej cenie.

– Ceny gruntów, w zależności od lokalizacji, wzrosły w ciągu ostatnich 12–18 miesięcy od 30 do 70 proc. Początek zwyżek notujemy, odkąd w mediach zaczęło być głośno o budowlanym boomie – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Ronson Development.

– Spadek podaży, ustawa o ochronie gruntów rolnych, projekt Mieszkanie+, afera reprywatyzacyjna – to czynniki, które niewątpliwie wpłynęły na wzrost cen w ostatnim czasie – dodaje Szymon Matuszyński z biura prasowego Vantage Development.

– Udział gruntu w kosztach projektu deweloperskiego wynosi 20–25 proc. wobec 15 proc. wcześniej – powiedział na niedawnej konferencji wynikowej Dariusz Blocher, prezes Budimeksu, największego na warszawskiej giełdzie koncernu budowlanego, który ma własną spółkę deweloperską. Według szacunków Budimeksu w ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty rosły w tempie dwucyfrowym, np. stali o 19 proc., betonu o 14 proc., cementu o 10 proc., a transportu o 10–15 proc. Koszty pracy elektryków wzrosły o 16 proc., zbrojarzy o 14 proc., a w przypadku robót specjalistycznych (kanalizacja, gaz, wodociągi) nawet o 20–30 proc.

Prezes Murapolu, jednego z czołowych deweloperów działających także w mniejszych miastach, przyznaje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy koszty realizacji wzrosły zauważalnie. – Sytuacji tej sprzyja widoczna już teraz ograniczona dostępność pracowników budowlanych, co zostanie spotęgowane przez zbliżające się uruchomienie dużych projektów infrastrukturalnych – mówi Michał Sapota. – Poziom kosztów robocizny w dużej mierze zależy od zakresu prac, lokalizacji, dostępności pracowników, a przede wszystkim od terminu realizacji inwestycji, co jest związane z sezonowością w branży budowlanej. Przykładowo, w I połowie br. odnotowaliśmy wzrost kosztów robocizny o 1,4 proc. w stosunku do poziomu z początku 2016 r. Jednak w II połowie br. aprecjacja sięgnęła już ponad 17 proc. wobec tego samego okresu w 2016 r. – wylicza.

Szef Murapolu widzi jeszcze większą dynamikę w przypadku wzrostu cen materiałów budowlanych. – W ostatnich miesiącach odnotowujemy jeszcze większe zwyżki, spowodowane m.in. problemem z dostępnością. Na niektóre towary, takie jak stal, wełna czy płyty OSB, trzeba czekać dwa–trzy miesiące. Zmiana cen materiałów budowlanych waha się od 3 do nawet 30 proc. i zależy od rodzaju i dostępności danego produktu. Wzrosła również cena transportu materiałów – średnio o 10 proc. w stosunku do poziomu z początku br. – mówi Sapota.

GG Parkiet

– Obserwujemy ciągły popyt na grunty inwestycyjne w największych miastach w Polsce. Opierając się na naszych doświadczeniach, możemy szacować wzrost na 10–20 proc. na głównych rynkach, tj. w Warszawie, Trójmieście czy we Wrocławiu. W mniejszych ośrodkach wzrost jest kilkuprocentowy – mówi Dariusz Krawczyk, prezes Polnordu. – Odnotowaliśmy też wzrost cen usług budowlanych, spowodowany m.in. wzrostem cen robocizny. Sygnały z rynku wskazują, że wynagrodzenia fachowców zwiększyły się nawet o 30 proc. Udział robocizny w cenie kompleksowej usługi budowlanej to około 33 proc. Tak radykalna podwyżka płac na budowach ma więc 10-proc. odbicie w cenie całej usługi.

Firmy posiłkują się, zatrudniając pracowników z Ukrainy czy Białorusi, ale prezes Blocher zaznacza, że to źródło powoli się wyczerpuje. Sytuację mogłyby poprawić zachęty, by pracownicy zza wschodniej granicy zostawali u nas na dłużej.

– Dziesięć lat temu pracownicy zza wschodniej granicy stanowili niewielki odsetek ogólnej liczby fachowców. Dzisiaj niektóre wyspecjalizowane usługi budowlane, jak chociażby wykonawstwo stanów surowych, są zdominowane przez Ukraińców i Białorusinów niemal w 100 proc. Udział procentowy fachowców z Europy Wschodniej w pracach wykończeniowych też wzrósł, ale nie ma tu jeszcze dominacji – ocenia prezes Krawczyk.

– Od kilku lat w budownictwie, podobnie jak w innych sektorach gospodarki, obserwujemy deficyt pracowników. Polacy nadal chętnie wyjeżdżają za granicę, a pracy, w związku z bardzo dobrą koniunkturą na rynku mieszkaniowym, przybywa. Odpowiedzią na tę sytuację jest rosnący udział pracowników zza naszej wschodniej granicy. W zależności od lokalizacji ich udział wśród fachowców na naszych budowach jest zróżnicowany i stanowi średnio około 23 proc. – ocenia Sapota.

Co z wynikami

Deweloperzy chwalą się dziś marżami rzędu 24–35 proc. na poziomie brutto ze sprzedaży i kilkunastu procent na poziomie netto w skali roku. Trzeba jednak pamiętać, że firmy księgują wyniki z kilkunastomiesięcznym przesunięciem (sprzedaż odbywa się często na etapie dziury w ziemi, a w rachunku zysków i strat wykazywana jest w chwili oddania mieszkania klientowi). W przyszłych okresach można się więc spodziewać pogorszenia rentowności. Zwłaszcza że ceny mieszkań rosną w tempie jednocyfrowym. Analitycy podkreślają, że lepiej poradzą sobie firmy z dużymi bankami ziemi czy pełniące funkcje generalnych wykonawców.

Pytania o czynniki ryzyka dla trwającego boomu mieszkaniowego najczęściej dotyczą popytu. To jednak problemy z podażą mogą wpłynąć na przerwanie trendu.

[email protected]

Dom Development na ostatniej konferencji powiedział, że nie dostrzega dramatycznego wzrostu cen wykonawstwa i będzie dalej kupować ziemię w Trójmieście, Wrocławiu i Warszawie. Firma nie zwalnia tempa przy wprowadzaniu nowych projektów.

Wiceprezes Atalu Mateusz Juroszek mówił niedawno w Parkiet TV, że firma rozważnie wydaje pieniądze na grunty. Na marże pozytywnie wpływa to, że Atal pełni funkcję generalnego wykonawcy. Firma wciąż widzi pole do poprawiania marż.

Zdaniem prezesa Budimeksu Dariusza Blochera deweloperów nie powinno się oceniać wyłącznie przez pryzmat rentowności brutto ze sprzedaży, tylko operacyjnej albo netto, bo to pokazuje efektywność prowadzenia biznesu jako całości.

Polnord od 2016 r. przechodzi restrukturyzację, ale efekty bieżącego wzrostu sprzedaży będą widoczne w sprawozdaniach najwcześniej w 2018 r. – deweloperzy księgują wyniki z przesunięciem sięgającym kilkunastu miesięcy.

W naszym niedawnym rankingu Ronson plasował się wysoko, z rentownością netto prawie 20 proc. (wynik zannualizowany na koniec I połowy 2017 r.). Firma ujawnia marże brutto ze sprzedaży na swych projektach: to od -3 do 31 proc.