Pieniądze płyną na polski rynek rwącym strumieniem

Polska jest zdecydowanym liderem w Europie Środkowo-Wschodniej pod względem wartości środków lokowanych w obiektach komercyjnych. Na boomie korzystają spółki z GPW.

W I półroczu Polska zdecydowanie dominowała w naszym regionie pod względem wartości transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych. Jak szacują analitycy Colliersa, nad Wisłą inwestorzy ulokowali 3,24 mld euro – to 58 proc. kwoty, która napłynęła na sześć rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Na drugim miejscu uplasowały się Czechy z wartością inwestycji 0,97 mld euro, a na trzecim Rumunia z 0,4 mld euro. Na Słowacji, Węgrzech i w Bułgarii fundusze zostawiły po 0,35 mln euro.

Mocna gospodarka

– Wszystko wskazuje na to, że w całym 2018 r. Polska utrzymała wiodącą pozycję na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie CEE–6. Zdanie się w większym stopniu na popyt krajowy, a nie eksport, pozwoliło polskiej gospodarce zachować wysokie tempo z lat 2016–2017, podczas gdy pozostałe państwa odczuły spowolnienie – wskazuje Mark Robinson, specjalista ds. badań rynku w regionie CEE w Colliers International. – Inwestorzy i deweloperzy działający na rynku nieruchomości komercyjnych orientują się już w polskim środowisku politycznym i odpowiednio wyceniają ryzyko. Stopy kapitalizacji w sektorze biurowym premium w Warszawie spadają, co ma bezpośredni związek z popytem, natomiast stopy kapitalizacji w pozostałych sektorach utrzymują się na niezmienionym poziomie, podobnie jak w pozostałych państwach regionu CEE–6. W ciągu kolejnych 12 miesięcy silny wzrost gospodarczy powinien pozwolić na utrzymanie wskaźników pustostanów w całym kraju na poziomie zbliżonym do ostatnio notowanych niskich wartości oraz na umocnienie czynszów, zwłaszcza w sektorach nieruchomości przemysłowych i powierzchni biurowych w większych miastach Polski – ocenia ekspert.

W całym 2017 r. wartość inwestycji w Polsce wyniosła 5,13 mld euro wobec 3,73 mld euro w Czechach i 1,83 mld euro na Węgrzech.

Dobre perspektywy

– Kompresja stóp kapitalizacji na polskim rynku (yields, czyli stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości – red.) jest naturalną konsekwencją wzrostu cen transakcji wynikających z kolei z rosnącego popytu oraz oczekiwań sprzedających – mówi Paweł Nowakowski, dyrektor działu rynków kapitałowych w Cresa Polska. – W porównaniu z krajami Europy Zachodniej nadal są to jednak stosunkowo wysokie stopy zwrotu. Dla przykładu, stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Niemczech wynoszą około 3 proc., podczas gdy w Polsce – około 4,65 proc. Również na rynkach handlowym czy magazynowym u nas inwestorzy otrzymują znacznie wyższe zwroty z inwestycji w aktywa podobnej klasy niż w Europie Zachodniej – dodaje.

Zdaniem eksperta Polska może śmiało konkurować o inwestorów z rynkami zachodniej Europy, jak Niemcy, Francja czy Hiszpania. – Stabilny wzrost gospodarczy i stały rozwój rynku nieruchomości w Polsce zmieniły postrzeganie inwestorów i umiejscowiły nasz kraj w grupie rynków dojrzałych i rozwiniętych. Kapitał nad Wisłę przyciągają bezpieczne inwestycje, generujące stały i długoterminowy dochód. Rosnące zainteresowanie inwestorów widoczne jest w każdym segmencie rynku. Wszystko wskazuje na to, że cały 2018 r. zamknie się kwotą inwestycji przekraczającą 5,5 mld euro – szacuje Nowakowski.

Obok klasycznych aktywów, jak biurowce i centra handlowe, inwestorzy kupują nieruchomości z innych obszarów. – Rosnąca konsumpcja prywatna, rozwój handlu elektronicznego oraz produkcji, a także zwiększony napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych to główne czynniki rozwoju branży magazynowej w Polsce. Ten rynek ciągle rośnie, a stopy kapitalizacji oscylują na poziomie 6,5 proc. Dynamicznie rozwija się również rynek hotelowy. Wraz ze wzrostem turystyki biznesowej i wypoczynkowej obserwujemy wzmożone zainteresowanie zagranicznych sieci, które chcą wejść do Polski. Biorąc pod uwagę duży popyt sieci i rosnącą podaż powierzchni biurowej, część deweloperów przekształca inwestycje biurowe w hotelowe – mówi Nowakowski.

Zainteresowanie inwestorów naszym rynkiem ma szanse utrzymać się w dłuższej perspektywie. – Wszystko na to wskazuje. Od zakończenia światowego kryzysu finansowego rynek inwestycyjny w Polsce rozwijał się w średnim rocznym tempie około 14 proc. Jest to jeden z najlepszych wyników w Europie Środkowo-Wschodniej. Zakładam, że w przypadku braku dużych zawirowań na światowych rynkach finansowych wynikających ze wstrząsów gospodarczych albo politycznych powinniśmy pozostać na ścieżce wzrostu. Wpływ na to mają trzy główne i przenikające się czynniki: sytuacja gospodarcza kraju, percepcja inwestorów i atrakcyjność lokalnego rynku nieruchomości – zaznacza Nowakowski.

Podkreśla, że na rynku nie brakuje produktów dla inwestorów poszukujących aktywów gwarantujących bezpieczeństwo i dywersyfikację dochodu oraz umożliwiających w miarę płynne wyjście z inwestycji – a więc głównie dużych obiektów biurowych i handlowych w centrach miast. Gracze o bardziej oportunistycznym nastawieniu mają trochę trudniej. – Na rynku nie ma dzisiaj projektów typu: kupujemy obiekt z problemem, naprawiamy i szybko sprzedajemy z zyskiem. Źródłem mogą być dziś banki, w których portfelach znajdują się również projekty niespełniające oczekiwań i z różnych powodów kończące się niepowodzeniem – podsumowuje ekspert.

Dobre perspektywy

Z dobrej koniunktury korzystają giełdowe spółki.

Globalworth Poland, który działa jak REIT (dochody z czynszów wypłaca akcjonariuszom w formie dywidendy), w tym roku kupił biurowe kompleksy Warta Tower w Warszawie za 55 mln euro, West Link we Wrocławiu za 35,8 mln euro, Quattro Business Park w Krakowie za 139 mln euro, a ostatnio stołeczny Spektrum Tower za 101 mln euro. W efekcie Globalworth dysponuje w Polsce portfelem rzędu 375 tys. mkw., wartym ponad 1 mld euro (4,3 mld zł). W czerwcu akcjonariusze otrzymali po 11 gr na walor – stopa dywidendy wyniosła tylko 2 proc., ponieważ udział w zysku miały też papiery nowej emisji (prawie 65 proc. w podwyższonym kapitale).

Giełdowy deweloper Echo Investment stawia biurowce, dla których na bardzo wczesnym etapie znajduje kupców. To właśnie Echo sprzedało kompleks West Link spółce Globalworth. Ponadto w tym kwartale zamknięto transakcje sprzedaży łódzkiego Symetrisu Business Park za ponad 21 mln euro i wrocławskiego Sagittariusa Business House za prawie 75 mln euro. Deweloper w październiku odda do użytku Galerię Libero w Katowicach, a w przyszłym Galerię Młociny w Warszawie. Firma rozwija również przedsięwzięcia typu mixed use – jak Browary Warszawskie – łączące funkcje biurową, mieszkaniową i handlową. W przygotowaniu są podobne przedsięwzięcia w stolicy (Towarowa 22), Łodzi czy Krakowie.

Capital Park łączy funkcję dewelopera i zarządzającego portfelem nieruchomości. Aktualnie portfolio grupy składa się z biur, centrów handlowych i hoteli o łącznej powierzchni ponad 300 tys. mkw. i wartości 2,5 mln zł. Flagowym projektem w trakcie realizacji jest ArtN – kompleks biurowo-handlowy na terenie rewitalizowanej fabryki Norblina w Warszawie.

Nieco odmienną taktykę stosuje GTC – deweloper postawił na inne stolice w regionie. W Polsce cały czas chce zagospodarować działkę w Wilanowie. Zamiast klasycznej galerii handlowej ma tam powstać kompleks wielofunkcyjny.