W Polsce chcemy rosnąć w oparciu o tutejszy rynek obligacji

Z Péterem Bódisem, członkiem zarządu Cordii International ds. finansowych i wiceprezesem Cordii Polska rozmawia Adam Roguski

Przygotowujecie grunt pod emisję obligacji przez spółkę Cordia Polska, takie plany były cztery lata temu, ale ostatecznie to Cordia International pozyskała na Węgrzech w latach 2019–2020 równowartość 1 mld zł. Skąd pomysł, by spróbować wejść na rynek kapitałowy w Polsce?

Plany emisji w Polsce mają związek z długofalową strategią całej grupy, która powstała na Węgrzech i obecnie działa też w Polsce, Rumunii, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii i Niemczech. Polska ma już udział w sprzedaży mieszkań w grupie rzędu 40–50 proc. i taki poziom będzie utrzymywany. To dla nas strategiczny rynek i uważamy, że sprzedaż rzędu 1 tys. mieszkań rocznie jest tu do uzyskania.

Nad Wisłą jesteśmy obecni od 2014 r., sukcesywnie rozwijamy potencjał, początkowo w ramach joint venture, potem budując na własny rachunek, a w zeszłym roku przejęliśmy Polnord. Mamy teraz pokaźny bank ziemi, a efekty zwiększenia skali będą widoczne w wynikach finansowych za dwa, trzy lata, kiedy będziemy oddawać mieszkania.

Dotychczas rozwijaliśmy polski biznes w oparciu o finansowanie z węgierskiej spółki matki, dążymy do tego, by docelowo Cordia Polska finansowała działalność z kapitału pozyskiwanego na lokalnym rynku i jej obligacje były notowane na Catalyst – czyli po prostu była jednym z liczących się tutejszych graczy. Ponieważ ta spółka jest relatywnie młoda i dopiero buduje track record, gwarantem naszej pierwszej emisji będzie spółka matka.

Pracujemy nad skonsolidowaniem wszystkich naszych polskich projektów pod dachem Cordii Polska i podwyższenie kapitału własnego do 400–500 mln zł. Mamy nadzieję, że taki podmiot będzie wiarygodny dla polskich inwestorów i będzie w stanie wyemitować obligacje samodzielnie.

Ile pieniędzy chcecie pozyskać?

To pierwsza, testowa emisja, o szczegółach zadecydują rozmowy z inwestorami. Warto podkreślić, że Cordia International ma na rachunkach równowartość prawie 1 mld zł wolnych środków, więc dodatkowe finansowanie nie jest niezbędne do realizacji celów. Strategiczne jest zbudowanie relacji z polskimi inwestorami. Chcielibyśmy pokazać, kim jesteśmy, jakie mamy osiągnięcia, że jesteśmy wiarygodnym partnerem. Możemy nazwać tę pierwszą emisję obligacji „edukacyjną".

Cordia International ma gwarantować emisję Cordii Polska, a kto stoi za spółką matką?

Założycielem grupy jest Gábor Futó i jego ojciec Péter. Na początku lat 2000., bazując na kapitale w wysokości 3 mln euro, rodzina zaczęła rozwijać projekty pod marką Futureal. Cordia jako brand mieszkaniowy powstała w 2005 r., a w 2016 r. stała się odrębną spółką. Dziś Futureal odpowiada za nieruchomości komercyjne, ma kapitał własny na poziomie 350 mln euro. Cordia International ma kapitał własny rzędu 200 mln euro.

Ile mieszkań dotychczas sprzedała Cordia Polska? Jakie są zapatrywania na 2021 r.?

W pierwszych latach sprzedaż wynosiła około 200 lokali rocznie, w 2020 r. wzrosła do 470 dzięki przejęciu Polnordu. W tym roku zaplanowaliśmy sprzedaż 745 lokali w Cordii i Polnordzie, przy czym wszystkie nowe projekty będą już funkcjonować pod brandem Cordii. W perspektywie najbliższych lat zamierzamy sprzedawać na polskim rynku nie mniej niż tysiąc mieszkań rocznie.

Jak wygląda teraz oferta, harmonogram wprowadzeń i bank ziemi?

Na koniec marca na polskim rynku w ofercie mieliśmy 702 lokale, a bank ziemi obejmował 4411 mieszkań. Z tej puli 557 wejdzie do oferty w tym roku. Zasoby dają nam możliwość funkcjonowania przez kilka lat, ale jak każdy deweloper nastawiony na długofalową działalność, pracujemy nad kolejnymi akwizycjami. Oczywiście, dziś grunty są relatywnie drogie i trudno dostępne, deweloperzy będą musieli wkładać coraz więcej wysiłku w przygotowywanie parceli do zabudowy. Pewnie więcej będzie projektów brownfield – polegających na zastępowaniu obecnych zabudowań, rekultywacji terenów postindustrialnych, przedsięwzięć wielofunkcyjnych. W związku z tym będzie rosło ryzyko inwestycji deweloperskich. Wiele też będzie zależało od polityki miast.

Przejęcie Polnordu wyniosło was na wyższy poziom, czy planowane są kolejne akwizycje?

Jesteśmy zainteresowani kolejnymi przejęciami, otrzymujemy różne propozycje. Nie wykluczamy tego, ale jesteśmy selektywni.

Jesteście obecni w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Będziecie wchodzić do kolejnych aglomeracji?

Niebawem ruszymy z pierwszą inwestycją w Poznaniu, obecnie analizujemy również możliwość wejścia na rynek wrocławski.

W planach macie uruchomienie w tym roku licznych projektów, tymczasem koszty materiałów idą gwałtownie w górę...

To prawda, ale nasz model biznesowy zakłada budowę osiedli etapami, po 150–250 mieszkań. To pozwala ograniczyć ryzyko wzrostu kosztów materiałów czy usług do perspektywy dwuletniej oraz przenieść je w dużej mierze na generalnych wykonawców. Dbamy również o tempo sprzedaży mieszkań w sposób pozwalający na dostosowanie ich cen do sytuacji rynkowej. Na razie nie widzimy potrzeby tworzenia własnego generalnego wykonawstwa w Polsce.

Drogie grunty i wykonawstwo, popyt na mieszkania większy od podaży. To wszystko nakręca ceny. Na początku pandemii wielu spodziewało się załamania na rynku, teraz z kolei mówi się o przegrzaniu.

Trudno mówić o bańce. Ceny mieszkań rosną, ale ten wzrost nie jest oderwany od wzrostu wynagrodzeń. Na całym świecie ceny mieszkań rosną wraz ze spadkiem stóp procentowych, a te są obecnie niskie i nic nie wskazuje na to, żeby polityka monetarna miała się zaostrzyć. Co więcej, strukturalny deficyt w Polsce jest faktem. W zestawieniu nie tyle z zachodnimi krajami, co nawet w porównaniu z Węgrami czy Czechami, Polska charakteryzuje się niskim wskaźnikiem mieszkań na tysiąc osób. Myślę, że jeszcze przez wiele lat warto będzie inwestować w mieszkania w Polsce.

W Polsce coraz prężniej rozwija się rynek najmu instytucjonalnego (PRS). Czy jesteście nim zainteresowani, biorąc pod uwagę, że w 2020 r. kupiliście spółkę Argo Properties, właściciela portfela lokali w Niemczech?

Rozmawiamy z inwestorami instytucjonalnymi także o polskich projektach, ale nie podjęliśmy jeszcze żadnych decyzji.

Jako deweloper działacie na kilku rynkach – co w Polsce wypada lepiej, a co gorzej?

Po stronie zalet wymieniłbym oczywiście skalę rynku. Warszawa to powyżej 20 tys. mieszkań rocznie, a w porównywalnym przecież Budapeszcie 6–8 tys. Ponadto Polska to jeszcze kilka innych dużych aglomeracji. Dodatkowy plus to możliwość pozyskiwania przez klientów finansowania bankowego mieszkania w trakcie jego budowy i możliwość korzystania z tych środków przez dewelopera. Ponadto mamy w Polsce tzw. ustawę deweloperską, która mocno chroni prawa klienta, a jednocześnie podnosi bezpieczeństwo obrotu dla obu stron. W Polsce na pewno cały proces związany z uruchamianiem inwestycji, uzyskiwaniem zgód jest bardzo trudny i długotrwały. To wielka bariera – deweloperzy mogliby budować więcej i szybciej, co mogłoby pomóc w ustabilizowaniu cen. Koszty budowy w Polsce są niższe niż na Węgrzech, a wyższe niż w Rumunii.

Na Węgrzech, w Rumunii i w Wielkiej Brytanii korzystniej z punktu widzenia dewelopera wygląda nabywanie gruntów: najczęściej najpierw się je rezerwuje, a gros kwoty płaci się dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Przy tym koszty gruntów są w Polsce wyższe niż na Węgrzech czy w Rumunii.