Dlaczego trójmiejski rynek mieszkaniowy jest w równowadze

Rynek trójmiejski w dużej mierze tworzą lokalne podmioty potrafiące właściwie ocenić, jaką skalę oferty należy przygotować — tak, aby nie doprowadzić do nadpodaży – mówi Robert Maraszek, wiceprezes Inpro.

Mamy walki na Bliskim Wschodzie, w kontekście nieruchomości dużo się mówi o ryzyku inwestowania w egzotycznych miejscach – drony wybuchają i w Dubaju. Popyt na mieszkania ma dwa główne źródła – kupujemy, by zamieszkać albo zainwestować. Te drugie źródło nieco przyschło w czasie wysokich stóp, a inwestorzy byli kuszeni lokowaniem za granicą. Czy trójmiejski rynek się pod tym względem broni? Co morze, to morze.

Żyjemy w okresie dużej zmienności. Na tym etapie trudno jeszcze formułować jednoznaczne, ogólne wnioski. Widzimy jednak, że dynamiczne zmiany trwają już od około sześciu lat. Najpierw pandemia, następnie wybuch wojny, a obecnie kolejne napięcia geostrategiczne – to wszystko wpływa na otoczenie rynkowe. Bez wątpienia mamy do czynienia z wysokim poziomem niepewności.

W tej zmienności można jednak dostrzec pewne stałe elementy. Jednym z nich jest to, że Trójmiasto pozostaje atrakcyjnym miejscem do życia. Dobrze się tu mieszka, a osoby poszukujące  domu wciąż wybierają ten region. Obserwujemy oczywiście, że w ostatnich latach sytuacja uległa pewnym zmianom – szczególnie klient inwestycyjny ma dziś do dyspozycji różnorodne, konkurencyjne możliwości lokowania kapitału.

Nie zmienia to jednak faktu, że fundamenty pozostają mocne: wysoka jakość życia, atrakcyjna oferta oraz dobre lokalizacje. Dlatego można zakładać, że w perspektywie średniookresowej popyt nadal będzie się utrzymywał.

Sprzedaliście w 2025 r. 640 lokali, to jest 9 proc. więcej niż rok wcześniej, czyli dynamika jest taka, jak dla całej grupy deweloperów z rynku kapitałowego. Wyniki za III i IV kwartał były zbliżone, solidne, oczywiście nie tak mocne jak w czasie „Bezpiecznego kredytu”. Analitycy oceniali, że IV kwartał wypadł dobrze dzięki promocjom, zamykaniu roku przez deweloperów. Jak wypadły styczeń i luty w Inpro?

Po dwóch miesiącach sytuacja wygląda całkiem dobrze. Z jednej strony podzielam opinię, że IV kwartał był bardzo udany. Z drugiej jednak, przygotowując się do naszej rozmowy, przypomniałem sobie, że jeszcze rok czy dwa lata temu mówiliśmy o potrzebie stabilizacji i osiągnięcia rynkowej równowagi. Wydaje się, że właśnie do takiego momentu doszliśmy. Oferta jest obecnie szeroka, klienci mają możliwość wyboru spośród wielu projektów, a deweloperzy konkurują cenowo, co jest naturalnym mechanizmem w obecnych warunkach rynkowych. Sytuację można więc określić jako stabilną.

Oczywiście działamy z dużą ostrożnością i dbałością o jakość oferty. Skala sprzedaży jest niższa niż w rekordowych okresach, o których pan wspominał, jednak obserwujemy systematyczne, powtarzalne zawieranie transakcji z miesiąca na miesiąc. I to właśnie ta przewidywalność była czymś, czego – przynajmniej rok temu – oczekiwaliśmy. Dziś można powiedzieć, że tę stabilizację wreszcie osiągnęliśmy. Pozostaje więc pytanie: co dalej?

Grupa koncentruje się na Trójmieście i okolicach. Trójmiasto to ośrodek, gdzie jest względna równowaga popytu i podaży, mierząc tempem wyprzedaży oferty. Wydaje się, że macie trochę łatwiej niż koledzy w innych miastach?

Nie powiedziałbym, że dziś jest nam łatwiej. Raczej trafnie odczytywaliśmy potrzeby naszych klientów i wspólnie udało się zbudować rynek odpowiadający realnemu zapotrzebowaniu.

Od lat podkreślam, że rynek trójmiejski w dużej mierze tworzą lokalne podmioty. Jesteśmy blisko tego miejsca, dobrze wyczuwamy jego specyfikę i dynamikę. Dzięki temu potrafimy właściwie ocenić, jaką skalę oferty należy przygotować – tak, aby nie doprowadzić do nadpodaży, lecz utrzymać równowagę odpowiadającą rzeczywistym potrzebom klientów.

Nie chodzi przecież o to, by budować mieszkania, które pozostaną puste. Kluczowe jest etapowe realizowanie inwestycji: oddawanie kolejnych części projektu, a następnie płynne przechodzenie do następnych etapów, w tempie dostosowanym do popytu.

Spółki działające lokalnie pyta się zawsze o chłonność danego rynku oraz potrzeby i plany ekspansji. Czy macie na celowniku inne polskie miasta?

Obecnie dysponujemy ofertą w aglomeracji trójmiejskiej, a także zabezpieczonymi gruntami w Elblągu i Olsztynie, czyli w największych miastach województwa warmińsko-mazurskiego. Na ten moment taki zasięg działalności w pełni odpowiada skali naszej organizacji i możliwościom operacyjnym.

Nie wykluczamy w przyszłości kolejnych kierunków rozwoju, jednak teraz – po osiągnięciu stabilizacji, o której rozmawialiśmy – chcemy się w niej umocnić i dobrze odnaleźć. Dopiero w kolejnym kroku będziemy planować dalsze działania. Obecnie dysponujemy szeroką ofertą oraz znaczącą liczbą mieszkań w przygotowaniu, dlatego naturalnym etapem jest oczekiwanie na kolejną fazę cyklu rynkowego, czyli wzrost popytu.

Wierzymy, że duże aglomeracje, takie jak Trójmiasto, nadal będą skutecznie przyciągać mieszkańców, szczególnie ludzi młodych. Dotyczy to zarówno lokalizacji podmiejskich i tych położonych w bezpośrednim sąsiedztwie centrum – atrakcyjnych do codziennego życia – jak i bardziej prestiżowych obszarów, które pozostają interesujące z punktu widzenia lokowania kapitału czy zakupu drugiego mieszkania (second home).

Wyzwaniem dla deweloperów jest rosnący udział mieszkań gotowych w ofercie. Czy sprzedaż w Inpro jest w miarę płynna, czy też macie jakąś taką górkę?

Od pewnego czasu obserwuję, że liczba mieszkań gotowych w naszej ofercie systematycznie rośnie. Skłonny byłbym postawić tezę, że mamy do czynienia z trwałą tendencją. Przy obecnej skali podaży musimy przyzwyczaić się do sytuacji, w której część lokali będzie dostępna jako gotowy produkt na rynku.

Wraz ze wzrostem nasycenia rynku oraz stopniowym zmniejszaniem luki mieszkaniowej zjawisko to będzie się prawdopodobnie nasilać i stawać coraz bardziej powszechne.

W grupie jest jeszcze Inbet, producent prefabrykatów betonowych. Jaka jest jego rola?

Jesteśmy zdecydowanymi zwolennikami tej technologii i głęboko wierzymy, że prefabrykacja to przyszłość budownictwa. Dlatego konsekwentnie inwestujemy w rozwój kolejnych rozwiązań oraz systematycznie zwiększamy udział prefabrykatów w naszych projektach. Uważamy, że ten trend będzie się umacniał – im wyższe koszty pracy, tym większa opłacalność i powszechność technologii prefabrykacji.

Wbrew pozorom główną barierą jej dynamicznego rozwoju nie jest dziś popyt, lecz podaż. Liczba wyspecjalizowanych fabryk wciąż jest ograniczona, co sprawia, że technologia nie może być jeszcze tak szeroko dostępna, jak byśmy tego oczekiwali. Niezbędne są wielomilionowe inwestycje w rozwój mocy produkcyjnych i zaplecza technologicznego, aby prefabrykacja mogła przynosić jeszcze większe korzyści skali.

Jeśli spojrzymy na strukturę kosztów typowego budynku deweloperskiego, stan surowy wraz z elewacją odpowiada zwykle za około 40–45 proc. całkowitych kosztów realizacji. Szacujemy, że nawet dwie trzecie tej części można zastąpić rozwiązaniami prefabrykowanymi. W praktyce oznacza to, że docelowo prefabrykaty mogłyby stanowić około 30 proc. całkowitych kosztów budowy – i to właśnie taki poziom udziału postrzegamy jako realistyczny i pożądany kierunek rozwoju.