Dziewięć wróżb dla rynku mieszkaniowego. Przyszły rok będzie należeć do klientów

Przynajmniej do połowy roku będzie się utrzymywać korzystna dla konsumentów sytuacja. Duża oferta, festiwal rabatów i nominalny spadek cen – to kilka kwestii, które będą cechować rynek w 2026 r.

Z tego artykułu się dowiesz:

• Jakie scenariusze dla rynku mieszkaniowego przygotowali analitycy portalu Rynekpierwotny.pl
• Jak może wyglądać otoczenie makro: stan gospodarki, bezrobocie, stopy procentowe
• Jak mogą kształtować się ceny mieszkań
• Czy zamieszanie z planami ogólnymi może zachwiać podażą
• Czy w mieszkania będzie się opłacało zainwestować

Pierwotny rynek mieszkaniowy w 2026 r. będzie dalej rynkiem kupującego, przynajmniej w I półroczu. Oferta mieszkań będzie wciąż duża, deweloperzy będą musieli mocno zabiegać o klientów, a ceny transakcji powinny dalej lekko spadać. To główne tezy raportu analityków portalu Rynekpierwotny.pl. Eksperci spodziewają się lekkiego wzrostu sprzedaży nowych mieszkań, rzędu kilku procent kwartalnie.

– Nie mówimy o twardych prognozach, tylko o prawdopodobieństwie, bo przyszłość jest niepewna, jest duża zmienność i zaskoczenia, co pokazał 2025 r. – podkreślił Jan Dziekoński, szef działu badań rynku w portalu Rynekpierwotny.pl.

Huśtawka nastrojów konsumenckich. Tańsze finansowanie i obawy o rynek pracy

Analitycy wskazali w raporcie na dziewięć głównych kwestii, które z dużym prawdopodobieństwem będą mieć wpływ na rynek mieszkaniowy w krótkim terminie.

Po pierwsze, gospodarka. Choć będzie zasilana inwestycjami finansowanymi z KPO, to od kilku już miesięcy niepokojąca jest sytuacja na rynku pracy. Dynamika wynagrodzeń spowalnia, wzrasta bezrobocie, nastroje konsumenckie są gorsze. Rynki mieszkaniowe Krakowa, Wrocławia czy Trójmiasta w dużym stopniu korzystały z lokowania tam firm z sektorów centrów usług wspólnych czy IT, gdzie nasilającym trendem jest relokacja do tańszych kosztowo krajów.

Po drugie, obniżki stóp. Rynek obstawia w 2026 r., od marca, jeszcze dwa niewielkie cięcia, do 3,5 proc., co po redukcji w 2025 r. z 5,75 do 4 proc. nie oznacza już rewolucji w kosztach finansowania. Kredyt będzie dostępniejszy, ale wciąż drogi dla licznej grupy konsumentów. 

Niższe stopy to mniejsze zwroty z lokat i obligacji, co może zachęcić do inwestowania w mieszkania na wynajem – o czym dalej.

Jeśli sytuacja na rynku pracy będzie się pogarszać, to zdaniem analityków portalu Rynekpierwotny.pl nie można wykluczyć obniżek stóp do 2,5-3 proc. Obniży to koszty kredytu, ale zniwelują to obawy o zatrudnienie. Ponownie skorzystają inwestujący w najem.

Walka cenowa deweloperów przeciągnie się na kolejny rok. Jawność cen  mieszkań zmieniła zasady gry

Po trzecie, można spodziewać się kontynuacji walki cenowej wśród deweloperów. Oferta mieszkań jest duża, w kilku aglomeracjach można mówić o nadpodaży (oferta względem czasu potrzebnego na sprzedaż), rośnie odsetek lokali w kończonych projektach. IV kwartał tego roku pod względem sprzedaży mieszkań będzie najmocniejszy – sprzedaż u deweloperów rośnie, co jest okupione dużymi rabatami.

Po czwarte, sposób kupowania i sprzedawania. Do września, gdy weszła w pełni w życie ustawa o obowiązku publikacji cen w internecie, klienci kolędowali po biurach sprzedaży. Teraz konsumenci kontaktują się z firmami już na znacznie bardziej zaawansowanym etapie poszukiwań lokum. Ustawa premiuje firmy z silnymi działami marketingu i marką. Gorzej będą sobie radzić mniejsi gracze.

Po piąte, obserwować będziemy spadek cen transakcyjnych. III kwartał był trzecim z kolei, kiedy dane NBP wykazywały miarową redukcję. Spodziewany w 2026 r. spadek będzie kontynuacją trendu, a nie tąpnięciem.

Pokój w Ukrainie pożądany, ale będzie mieć skutki dla rynku najmu w Polsce

Po szóste, poprawa sytuacji profesjonalnych inwestorów zajmujących się długofalowo najmem mieszkań. W latach 2014-2022 stopa zwrotu z najmu była atrakcyjna wobec oprocentowania lokat czy obligacji, a w latach 2023-2025 odwrotnie. Teraz, wraz ze spadkiem stóp i redukcją oprocentowania lokat i obligacji, sytuacja się poprawia. Na rynek nie wrócą osoby szukające okazji do zaparkowania kapitału.

Po siódme, wyzwania legislacyjne, głównie reforma planistyczna i plany ogólne. Zdaniem analityków, przy tak dużej ofercie mieszkań, dużym zapasie pozwoleń na budowę, złożonych wniosków o PNB, warunki zabudowy czy lex deweloper, wpływ zamieszania nie powinien być znaczący, jeśli miałoby trwać ono 3-6 miesięcy. Szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie nie powinno być kłopotu z przyjęciem planów ogólnych na czas. Co więcej, reforma może przynieść więcej terenów pod zabudowę mieszkaniową w miastach.

Po ósme, konsolidacja. Rynek faworyzuje dziś duże firmy, co może je skłonić do kupowania konkurentów lub chociaż aktywów (grunty, projekty). Część deweloperów to firmy rodzinne, gdzie nie ma zainteresowania sukcesją. Możemy obserwować wyjścia z Polski kolejnych graczy zagranicznych. W efekcie może dojść do zaskoczeń i przetasowań w deweloperskim rankingu.

Po dziewiąte, Ukraina. Rozejm czy zawieszenie broni poprawiłby nastroje konsumenckie, ale biznes byłby dalej sceptyczny. Trwały pokój miałby daleko idące skutki dla gospodarki, a w przypadku mieszkaniówki głównie dla rynku najmu. Część Ukraińców wróciłaby do domu, część – uwolnionych od służby wojskowej – przybyła. Netto to jednak odpływ rzędu 300-500 tys. osób.

Mnóstwo pobocznych wątków 

Formułowanie twardych prognoz jest trudne, bo na rynek mieszkaniowy wpływa mnóstwo czynników. Poza dziewięcioma głównymi kwestiami, analitycy wskazali kilkanaście „drugiego rzędu”, choć w razie zaistnienia także doniosłych w skutkach. To m.in. podatek od nadmiarowych mieszkań (rząd tego nie planuje, ale jest inicjatywa poselska), ograniczenie nakładów na budownictwo społeczne z powodu cięć w budżecie, wprowadzenie klas energetycznych z przełożeniem na spadek wyceny nieefektywnych pod tym względem nieruchomości czy restrykcje w zakresie krótkiego najmu.

Z powodu dużej oferty i rosnącego odsetka mieszkań gotowych, deweloperzy mogą być skłonni do lepszych warunków w zakresie wykończenia. Flipperzy mogą wrócić na rynek, ale tym razem jako strona podażowa – inwestorzy mogą być skłonni wyprzedawać kupione w poprzednich latach, zaparkowane lokale. W 2026 r., dzięki niższym stopom, możemy też zaobserwować powrót inwestorów PRS na rynek.