Rynek pierwotny kontra rynek wtórny. Gdzie są tańsze mieszkania

O kupujących mieszkania w ostatnich tygodniach roku będą ostro walczyć deweloperzy i sprzedający lokale z rynku wtórnego. Będą promocje np. z okazji Black Friday.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są różnice w medianach cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym
• Jakie zmiany zaszły na rynku nieruchomości w wyniku nowych regulacji dotyczących jawności cen
• Dlaczego wrzesień stał się szczególnym miesiącem dla rynku deweloperskiego
• Jakie strategie stosują deweloperzy i sprzedający lokale z rynku wtórnego, aby przyciągnąć nabywców

Mediany cen ofertowych mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego analizuje Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Z analiz wynika, że mediana cen lokali z drugiej ręki w Warszawie w październiku to 17,1 tys. zł za metr, a na rynku pierwotnym – 16,7 tys. zł. W Krakowie sprzedający chcieli za mieszkania ponad 15,7 tys. zł za mkw. (mediana, rynek wtórny), a deweloperzy – 15,9 tys. zł.

W Łodzi to 8,5 tys. zł i 11 tys. zł, w Gdańsku – ponad 14,6 tys. i niespełna 16,4 tys. zł, w Poznaniu: ponad 11,6 tys. i 12,7 tys. zł, we Wrocławiu: 13,5 i 14,3 tys. zł za metr. Mediana cen ofertowych lokali na rynku wtórnym w Białymstoku to ponad 9,8 tys. zł za mkw., na rynku pierwotnym – ponad 11,8 tys. zł. W Bydgoszczy mediany cen ofertowych mieszkań wynoszą ponad 8,9 tys. i 10,7 tys. zł za mkw., w Gorzowie Wielkopolskim: 7,3 i 8,2 tys. zł, w Katowicach: ponad 11,9 i 12,5 tys. zł, w Kielcach: 9,9 i 11,2 tys. zł, w Lublinie: 10,5 tys. zł i 10,9 tys. zł za mkw., w Opolu: niespełna 9 tys. i 9,9 tys. zł za mkw., w Rzeszowie: 9,5 i 10,9 tys. zł, w Szczecinie: niemal 9,8 i ponad 12,7 tys. zł za mkw., w Toruniu: 9,4 i niemal 11,9 tys. zł,  a w Zielonej Górze: ponad 9,1 i 9,9 tys. zł za mkw.

Miesiąc cudów u deweloperów

Jak mówi Marek Wielgo, wrzesień bez wątpienia przyniósł ożywienie sprzedaży na rynku pierwotnym. – To fakt. Oczywiście, sprzedaż była nieco zawyżona – przy okazji wejścia w życie ustawy o jawności cen mieszkań we wrześniowych statystykach pojawiły się sprzedane wcześniej lokale – wyjaśnia ekspert. 

Obok deweloperów, którzy do wrześniowych statystyk doliczyli sprzedane w poprzednich miesiącach lokale, byli też tacy, którzy wycofali część mieszkań z oferty. Przypomnijmy – od 11 września deweloperzy na swoich stronach internetowych muszą pokazywać ceny wszystkich oferowanych mieszkań i domów. Muszą też codziennie przesyłać raporty do rządowego portalu.

We wrześniu na stronach deweloperów odsłonięto ceny także luksusowych mieszkań, co wpłynęło na wzrost średnich cen ofertowych.

– To wszystko sprawiło, że wrzesień był miesiącem cudów na rynku deweloperskim. I to na ten rynek były zwrócone wszystkie oczy – mówi Marek Wielgo. – Na pewno jednak sprzedaż nowych mieszkań poszła w górę. Rynek wtórny we wrześniu pozostawał w cieniu. W październiku nastąpiło odwrócenie ról. Górą byli już nie deweloperzy, ale sprzedający lokale z rynku wtórnego. Oczywiście, nie mogą oni jeszcze poszaleć z cenami, bo konkurencja jest duża, także ze strony deweloperów, których oferta jest szeroka. Firmy są więc skłonne dawać rabaty.

Z danych Adradar/Unirepo.pl (rynek wtórny) i BIG DATA RynekPierwotny.pl, które przywołuje Marek Wielgo, wynika, że na rynku wtórnym w Białymstoku było pod koniec października 2200 mieszkań, a na pierwotnym – 1823. W Bydgoszczy to 3500 (oferta na rynku wtórnym) i 2450 (oferta na rynku pierwotnym), w Gdańsku to 5700 i 6099, w Gorzowie Wielkopolskim: 1300 i 216, w Katowicach: 2400 i 6101, w Kielcach: 1600 i 1372, w Krakowie: 8900 i 11509, w Lublinie: 3000 i 4056, w Łodzi: 5500 i 10176, w Olsztynie: 1100 i 900, w Opolu: 1000 i 214, w Poznaniu: 3900 i 8586, w Rzeszowie: 2500 i 1471, w Szczecinie: 3200 i 3209, w Toruniu: 1200 i 593, w Warszawie: 17700 i 17600, we Wrocławiu: 9200 i 10083, a w Zielonej Górze: 800 i 270.

Część klientów szuka mieszkań na obu rynkach, porównując ofertę, ceny, adresy. – Generalnie tańszy jest już rynek wtórny, wyjątkiem jest Warszawa. Mieszkania z drugiej ręki są zdecydowanie tańsze w mniejszych miastach wojewódzkich – mówi Marek Wielgo. – Mieszkania od deweloperów kupują zwykle bardziej zamożni klienci, a także ci, którzy poprawiają swoje warunki mieszkaniowe, którzy chcą mieć garaż podziemny, chcą mieszkać w lepszym miejscu, może na strzeżonym osiedlu. Rynek wtórny jest bardziej atrakcyjny dla kupujących swój pierwszy lokal, dla tych, którym do szczęścia nie jest potrzebny parking.

Dopingowanie do zakupów

Marek Wielgo uważa, że w najbliższych miesiącach czeka nas walka między rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym.

– Mający dużą ofertę deweloperzy będą hamować podaż. Zapowiada się bardzo ciekawa rynkowa gra – ocenia ekspert. – Może zadziałać mechanizm psychologiczny. Kurcząca się oferta może zdopingować klientów do zakupu. Jakaś grupa kupujących dojdzie do wniosku, że trzeba już podjąć jakieś decyzje, bo eldorado się powoli kończy.

Np. we Wrocławiu podaż nowych lokali spadła w III kwartale o 8 proc. Do oferty wprowadzono aż o 71 proc. lokali mniej niż w II kwartale. – Oferta skurczyła się najbardziej w najtańszych dzielnicach, jak Psie Pole, Fabryczna, choć w Fabrycznej podaż jest wciąż duża – zauważa Marek Wielgo. – Jeśli ludzie będą kupowali mieszkania z niższej półki, to w ofercie pozostaną te droższe, co spowoduje wzrost średniej ceny ofertowej.

Z drugiej strony – jeśli deweloperzy będą wprowadzać na rynek tańsze lokale z segmentu popularnego, to niekoniecznie odbije się to na średniej cenie ofertowej.

Deweloperzy nie będą jednak stronić od promocji. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl spodziewa się ich z okazji Black Friday. – Deweloperzy zaoferują pewnie komórki lokatorskie za darmo, garaż za złotówkę. Skumuluje się więc kilka czynników, wywołując efekt ożywienia na rynku – ocenia. – Bardzo duży wpływ na zachowania kupujących będzie miała sytuacja na rynku pracy. Z badań wynika, że ludzie na pewno chcą własności. To nie jest tak, że wolą wynajmować. Chcemy mieć swoje mieszkanie.

Pytanie tylko, czy będzie nas na nie stać. 

Z analiz Otodomu wynika, że w Warszawie czas wyprzedaży oferty na rynku pierwotnym w październiku to 3,9 kwartału, we wrześniu – 4 kwartały, w październiku ub.r.. – 4,4 kw.

W Trójmieście to 5,4, 5 i 4,4, w Krakowie – 5,4, 5,9, 6,3, w Łodzi – 8,6, 9,2 i 9,2, w Poznaniu – 6,3, 7,3 i 7,4, we Wrocławiu – 5,8, 6,3 i 6,9, a w Katowicach – 12,9, 10,2 i 10,8.

Jak tłumaczą analitycy Otodomu, o równowadze na rynku możemy mówić, gdy czas wyprzedaży mieszkań z obecnej oferty wynosi cztery–pięć kwartałów.

Ile sprzedający czekają na klientów na rynku wtórnym

O klientów zabiegają też sprzedający lokale z drugiej ręki. – Wciąż są elastyczni, gotowi dawać rabaty – mówi Marek Wielgo. 

Z analiz sieciowej agencji Metrohouse wynika, że przeciętna transakcja na rynku wtórnym zamyka się w trzy–cztery miesiące od czasu wystawienia oferty. – W ostatnich miesiącach te wyniki są podobne zarówno w największych miastach, jak i mniejszych lokalizacjach. To wynik lepszy niż w pierwszej połowie roku i generalnie dość rozsądny czas z punktu widzenia sprzedających – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Jednak w naszych analizach odrzucamy skrajnie krótkie i skrajnie długie czasy sprzedaży, a to oznacza, że są też mieszkania, które sprzedają się dłużej niż rok. Abstrahując od sytuacji, kiedy mieszkanie ma cechy nieakceptowalne przez większość potencjalnych nabywców, na rynku nadal nie brakuje klientów wystawiających lokale po cenach znacznie odbiegających od obecnych uwarunkowań rynku. Ich dojrzewanie do urealnienia ceny przekłada się na długość oczekiwania na klienta. Wcześniej trudno jest liczyć nawet na prezentację nieruchomości – mówi ekspert.