Jeśli nie mieszkanie od dewelopera, to co?

Popyt na kredyty mieszkaniowe od wiosny jest mocny, ale dopiero ostatnie dwa miesiące wskazują na zwiększający się apetyt na lokale z rynku pierwotnego.

Jak wynika z danych JLL, w sześciu największych aglomeracjach kwartalna sprzedaż w ostatnich kilku okresach waha się w przedziale 9-10 tys. lokali. W I kw. br. deweloperzy znaleźli nabywców na 9 tys. mieszkań (spadek o 6 proc. kw./kw.), a w kolejnym 10 tys.

Według Biura Informacji Kredytowej, sierpniowy wynik sprzedaży pożyczek mieszkaniowych wpisuje się w obserwowany od marca trend ożywienia: miesięcznie zaciąganych jest ok. 19 tys. kredytów o wartości blisko 9 mld zł wobec odpowiednio 15-17 tys. i 6-7 mld zł w zeszłym roku.

Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę na problem dotyczący danych BIK. To informacja zbiorcza, bez wyszczególnienia, jaka część służy do finansowania zakupu nieruchomości (ani z jakiego rynku: pierwotnego czy wtórnego), jaka do budowy domu, a jaka do refinansowania zaciągniętych zobowiązań. Przy danych półrocznych BIK ujawnił, że udział refinansowania to 14 proc. wobec 13 proc. i 12 proc. odpowiednio w 2024 i 2023 r.

– Popularyzacja refinansowania może postępować, bo na rynku dostępne są pożyczki stałoprocentowe ze stawką mniejszą nawet o ponad 2 pkt proc. względem wielu „hipotek” udzielonych w czasie rekordowo wysokiego oprocentowania. Na dane o liczbie wnioskodawców kredytowych może wpływać większy odsetek par i mniejszy singli – mówi Prajsnar.

Zdaniem eksperta, wydaje się prawdopodobne, że w nieco większym stopniu z bankowego finansowania korzystają teraz osoby budujące domy: dane GUS wskazują, że od kwietnia do sierpnia br. inwestorzy indywidualni uzyskali o 8 proc. więcej pozwoleń budowlanych niż 12 miesięcy wcześniej. – Trudniej powiedzieć, jak wygląda sytuacja dotycząca obrotu używanymi domami. Na największych rynkach wtórnych mieszkań w sierpniu widzieliśmy trzeci z rzędu miesięczny spadek oferty – wskazuje Prajsnar. Zaznacza, że rynku wtórnego nie dotyczyły zmiany prawne dotyczące prezentacji cen i rękojmi, co mogło wpływać na odroczenie zainteresowania części konsumentów ofertą deweloperską. – Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, to sierpniowa sprzedaż nowych mieszkań w siedmiu wiodących miastach była wyraźnie większa od wyników ze stycznia, kwietnia i czerwca 2025 r. – mówi Prajsnar.

Decydującym czynnikiem pozostaje duża oferta deweloperska. Popyt jest nadal „rozcieńczony” przez dużą podaż. – Z jednej strony nieco spadło oprocentowanie kredytów, a z drugiej rosną dochody, nastąpiła więc poprawa zdolności kredytowej pewnej części nabywców. Mamy też do czynienia ze stabilizacją cen mieszkań. Stanowi to zapewne główny powód wzrostu zapytań o kredyty hipoteczne i wyraźnie zwiększonej akcji kredytowej – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Ponadto definitywna rezygnacja przez rząd z nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych spowodowała wejście na rynek niektórych osób, które długo zwlekały z podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, czekając na konkluzję sporów w koalicji rządowej o kierunek polityki mieszkaniowej.

– Z drugiej strony, na rynku pierwotnym widać w III kw. niewielki wzrost sprzedaży mieszkań: wstępne wyniki monitoringu JLL wskazują na kilkuprocentowy wzrost – przyznaje Gawrońska. – Na wyniki danych kredytowych składają się transakcje nie tylko na rynku pierwotnym, ale też wtórnym, a także kredyty na budowę domów. Jakiś odsetek nowych kredytów stanowią umowy o refinansowanie i zapewne ich liczba będzie rosnąć – dodaje. Zdaniem ekspertki, możliwe że część nabywców, która odkładała decyzje, zdecydowała się na zakup mieszkania z drugiej ręki, w tym przypadku liczy się szybszy termin przekazania kluczy oraz mniejsze koszty związane z dostosowaniem mieszkania do swoich potrzeb.

Według szacunków Otodomu, który zbiera dane z siedmiu głównych miast, w lipcu i sierpniu zanotowano większą sprzedaż mieszkań – odpowiednio 3,8 tys. i 3,5 tys. – Na rynkach największych polskich miast najstabilniejszą grupę nabywców stanowią teraz młodzi nabywcy (do 35 roku życia), których większość preferuje kupno mieszkania od firmy deweloperskiej, a nie na rynku wtórnym – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka w Otodomu.