Cordia Polska z koreańskim partnerem i apetytem na większą sprzedaż mieszkań

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jaka nowa współpraca została nawiązana w polskim sektorze deweloperskim i jakie są jej cele?
• Jaką formę przybiera pierwszy wspólny projekt inwestycyjny i jaką technologię budowlaną w nim zastosowano?
• W jaki sposób deweloper planuje osiągnąć swoje strategiczne cele sprzedażowe, wykorzystując posiadany bank ziemi?
• Jakie czynniki makroekonomiczne i rynkowe wpływają na bieżącą sytuację w branży deweloperskiej i perspektywy sprzedaży?
• Jak firma podchodzi do zarządzania płynnością finansową i jakie ma plany dotyczące rynku długu korporacyjnego?

Powołaliście joint venture z koreańskim gigantem budowlanym GS Engineering & Construction (GS E&C), by zrealizować wspólnie inwestycję na warszawskim Wilanowie. Okazuje się, że pierwszy projekt będzie realizowany z Danwoodem, przejętym przez Koreańczyków w 2020 r. producentem prefabrykowanych domów jednorodzinnych z drewna. Jak ma przebiegać ta współpraca?

Firma GS E&C poszukiwała nowych możliwości inwestycyjnych w sektorze nieruchomości w Polsce, przez dłuższy czas szukała potencjalnych partnerów, z którymi mogłaby zrealizować projekt mieszkaniowy, przede wszystkim w Warszawie i okolicach, z wykorzystaniem potencjału Danwoodu. Danwood produkuje ponad 2 tys. domów jednorodzinnych rocznie, z czego większość eksportuje do Niemiec. Poszukiwania przyniosły efekt, ponieważ rozpoczynamy właśnie współpracę przy projekcie Esencja Wilanów – to kameralna zabudowa, a jednak w sąsiedztwie Miasteczka Wilanów. Część budynków powstanie w technologii prefabrykowanej dostarczanej przez firmę Danwood. Dzięki temu będziemy mogli zaproponować klientom kilka różnych typów produktów i koncepcji zabudowy w ramach jednego – na razie stosunkowo niewielkiego – projektu.

Cała inwestycja to 18 budynków dwulokalowych – czyli w sumie 36 lokali – ze zróżnicowanym podziałem: część w układzie podobnym do typowej zabudowy bliźniaczej z podziałem na dwa mieszkania w pionie, a część podzielona jest tak, że jeden lokal zajmie parter wraz z otaczającym dom ogrodem, a drugi piętro wraz z poddaszem i tarasem. Wszystkie typy budynków mają również części wspólne. Z prefabrykatów powstanie sześć willi liczących dwanaście lokali. Większą część osiedla będą stanowiły budynki realizowane w technologii tradycyjnej.

Działka obok Miasteczka Wilanów, Świątyni Opatrzności Bożej – a tu kameralne osiedle zamiast „wyciskania PUM-u”?

Oczywiście, że gdyby ta lokalizacja to umożliwiała, to zdecydowalibyśmy się na realizację takiej zabudowy, w której mamy największe doświadczenie, czyli byłby to klasyczny projekt wielorodzinny. Jednak ta działka pozwala na taką skalę zabudowy, a nie inną, i stwierdziliśmy, że możemy to zrealizować pod względem ekonomicznym.

Ta lokalizacja bardzo dobrze uzasadnia realizację takiego osiedla. Na obrzeżach miast deweloperom w segmencie domów trudniej jest konkurować z inwestorami indywidualnymi. Tutaj mówimy o projekcie realizowanym w dużym mieście, bardzo korzystnie położonym, również pod względem transportu publicznego, gdzie grunt ma dużo wyższą wartość, a przygotowanie infrastruktury staje się bardziej złożone – i tu firma deweloperska jest w stanie w pełni wykorzystać swoje kompetencje organizacyjne i finansowe oraz znaleźć przestrzeń do budowania wartości projektu.

Joint venture postawi 36 mieszkań – można powiedzieć, że z dużej chmury mały deszcz…

Oczywiście jest to dla obu stron projekt pilotażowy. Liczymy, że na jego bazie uda nam się wypracować formułę współpracy, dzięki której w przyszłości będziemy mogli realizować także większe inwestycje. Cordia ma bardzo duży bank ziemi, zarówno pod budowę wielorodzinną, jak i właśnie pod tego typu kameralne projekty – na Wilanowie czy w Powsinie. Mamy też know-how związany z prowadzeniem inwestycji mieszkaniowych. A GS E&C, poza kompetencjami Danwoodu, to firma inżynieryjna z ogromnym doświadczeniem technologicznym. Żeby oddać skalę ich działalności, rocznie dostarcza ok. 20-25 tys. mieszkań.

Czytelnicy „Parkietu” dobrze znają Danwood – w 2018 r. spółka planowała IPO. Ich domy świetnie sprzedają się w Niemczech – w Polsce prefabrykacja, szczególnie drewniana, nie może się przebić.

Będziemy mieli okazję zmierzyć się ze stereotypami. Prace budowlane na działce ruszyły, a pierwszy dom z prefabrykatów został już wyprodukowany i obecnie jest w trakcie montażu na naszej nieruchomości – powinien zostać ukończony za jakieś dwa miesiące. Będzie to dom pokazowy, gdzie na własne oczy będzie można zobaczyć efekty i osobiście zapoznać się z wysoką jakością tego projektu.

Jeśli chodzi o takie parametry, jak izolacyjność, aspekty ekologiczne, efektywność energetyczną – ta technologia często przewyższa rozwiązania tradycyjne. Pod względem kosztów, a więc i ceny dla klientów, technologia jest zbliżona do tradycyjnej, za to koszty utrzymania są później niższe – to jest wartość, którą klient powinien być zainteresowany.

Danwood jest bardzo solidnym partnerem technologicznym, z ugruntowaną pozycją wśród niemieckich konsumentów. Łatwo sobie wyobrazić, jak dużym wyzwaniem byłoby dla producenta utrzymanie takiej skali działalności, gdyby pojawiały się problemy z jakością. Dlatego jeśli chodzi o trwałość i jakość tego rozwiązania, możemy powiedzieć, że jesteśmy spokojni.

W 2024 r. sprzedaliście 284 mieszkania, o 12 proc. mniej niż rok wcześniej, wbrew trendowi na szerokim rynku. Tyle średnio sprzedawaliście w latach 2022-2024, wyróżnił się znakomity dla branży 2021 r. z wynikiem 592 lokale. Przypomnijmy, że w 2021 r. przejęliście Polnord z jego ogromnym bankiem ziemi i ambicje mówiły o sprzedawaniu w Polsce 1 tys. mieszkań rocznie. Co się stało i jakie są perspektywy?

Może zacznijmy od odpowiedzi na pytanie, co tak naprawdę wydarzyło się z bankiem ziemi Polnordu. Choć jego ogólna skala wyglądała imponująco, to możliwość szybkiego wprowadzenia wielu z tych projektów do realizacji była bardzo ograniczona – niektóre działki były w bardzo skomplikowanej sytuacji formalnej, a część z nich była zlokalizowana na rynkach, na których nie chcieliśmy inwestować. Mimo że intensywnie pracowaliśmy nad przygotowaniem pierwszych inwestycji – np. przy ul. Haffnera w Sopocie – nie udało się uruchomić ich tak szybko, jak pierwotnie zakładaliśmy. Podobnie jak stosunkowo niewielkie inwestycje Flatta Wilanów czy Esencja Wilanów – zostały uruchomione dopiero w ostatnich miesiącach.

Szczególnie duże znaczenie mają dla nas działki pod zabudowę wielorodzinną na Wilanowie. Liczymy, że jeszcze w tym roku uda się ostatecznie uruchomić pierwsze projekty właśnie na tych terenach. Równolegle z pracami nad przygotowaniem tych projektów pracujemy nad porządkowaniem wielu spraw i sporów, w które ta spółka była uwikłana, sukcesywnie, krok po kroku, ograniczając ich skalę.

Co do ambicji i możliwości sprzedaży. Żeby w dłuższym terminie firma mogła się rozwijać i funkcjonować w sposób zrównoważony, powinniśmy sprzedawać 500-1000 mieszkań rocznie. Wierzę, że w 2026 r. powinniśmy być w stanie zbliżyć się do tego poziomu. Kluczowe będzie jednak to, kiedy uda nam się uruchomić duże inwestycje na Wilanowie – mówimy tu o kolejnym etapie Miasteczka Wilanów.

2024 r. przyniósł na szerokim rynku odbicie sprzedaży mieszkań, szczególnie IV kwartał wypadł bardzo dobrze – analitycy podkreślali rolę promocji i zamykania roku przez deweloperów. Z kolei dane za styczeń i luty br. nie były tak dobre, jak za listopad i grudzień. Co z tym popytem?

Styczeń i luty faktycznie były słabsze, ale marzec, przynajmniej jak dotąd, wygląda lepiej. Mieliśmy właśnie kolejną obniżkę stóp, ale za moment możemy się mierzyć z pogorszeniem nastrojów i poczucia stabilności, jeśli konflikt w Iranie się przedłuży. Konflikt to także wysokie ceny surowców, a więc koszty budowy, a generalnie cierpi wiele innych gałęzi gospodarki.

Jak wygląda dziś oferta mieszkaniowa Cordii i co jest w planach?

W ofercie mamy ponad 400 mieszkań i lokali, w tym 200 w Warszawie i 115 w Poznaniu, blisko 50 w Krakowie i ponad 60 w Sopocie.

Kolejny etap Miasteczka Wilanów to potencjał 200-250 lokali, rozważamy projekty w Rembertowie na 150 lokali i w Gdańsku na 100. Tegoroczny potencjał to zatem około pół tysiąca mieszkań.

Z końcem 2027 r. zapadają notowane na Catalyście obligacje o wartości 120 mln zł. To druga emisja po „zapoznawczej” z 2021 r. Nie można powiedzieć, byście byli aktywnym graczem na rynku długu korporacyjnego. Jakie są plany na najbliższy czas?

Nie narzekamy na brak płynności, mamy wręcz moim zdaniem pewną nadpłynność i większym wyzwaniem jest znalezienie dobrego sposobu na pomnażanie tych pieniędzy i na wysokie, wymagane stopy zwrotu. Rynek kapitałowy w Polsce nie był dla nas dotychczas priorytetowy, natomiast nie wykluczam tego, że za rok sytuacja może się zmienić i poza wykupem będziemy chcieli wyemitować większą porcję długu. Dla Grupy Cordia, która działa też na Węgrzech, w Hiszpanii i w Wielkiej Brytanii, Polska jest ważnym rynkiem działalności i chcemy zwiększać jej skalę – dlatego powinniśmy utrzymywać kontakt z tutejszym rynkiem kapitałowym.