Aleksandra Gawrońska, JLL: Rynek mieszkaniowy w oczekiwaniu na kolejne obniżki stóp

Potrzebne są kolejne obniżki stóp, żeby rozkręcić rynek kredytów hipotecznych i zobaczyć lepszą sprzedaż mieszkań w następnych kwartałach. Wyraźniejszej poprawy spodziewamy się w 2026 r. – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku w JLL.

Sezon wyników sprzedaży mieszkań za nami, różne ośrodki podają różne dane, zgodnie z własną metodologią. Według JLL, w sześciu największych miastach deweloperzy sprzedali w II kwartale około 10 tys. lokali, o 11 proc. więcej niż w I kwartale. To jednak wciąż niskie obroty w porównaniu z historycznymi kwartałami. Mieliśmy dwie obniżki stóp, czy to wystarczy, by sprzedaż mieszkań poprawiła się w kolejnych okresach?

W naszych statystykach sprzedaży widzimy płatne rezerwacje, co nie jest bez znaczenia dla II kwartału. Pierwsza obniżka stóp nastąpiła w maju i przełożyła się na większą liczbę rezerwacji. Po części dlatego wyniki są lepsze wobec I kwartału. Po drugie, dość dużym udziałem tego wzrostu jest Trójmiasto, gdzie do oferty trafiło sporo nowych projektów. Również w innych miastach regionalnych nowa podaż była bardzo duża i było duże zainteresowanie klientów tym, co trafiło do oferty.

Czy wzrost o 10 proc. kwartał do kwartału to dużo? To więcej niż uzyskali deweloperzy giełdowi. Jest lepiej, ale podkreślaliśmy już wcześniej, że wzrost sprzedaży, reakcja popytu chociażby na zmiany stóp będzie dość powolna, stopniowa. Dlaczego? Z jednej strony poprawia się zdolność kredytowa i jest już jasne, że żadnego rządowego programu dopłat do kredytów przy zakupie pierwszego mieszkania nie będzie. Jednak większość kredytów mieszkaniowych zawierana jest na okresowo stałą stopę, dlatego część klientów po prostu wyczekuje dalszych zmian.

Owszem, dane z rynku kredytowego wskazują, że sprzedaż pożyczek jest duża, obejmuje to jednak rynek pierwotny i wtórny, mieszkania i domy, także refinansowanie wcześniejszych kredytów. Klienci gotówkowi, nabywcy inwestycyjni, też wstrzymują decyzje o zakupie.

Zatem tak, potrzebne są kolejne obniżki stóp, żeby rozkręcić rynek kredytów hipotecznych i zobaczyć lepszą sprzedaż mieszkań w kolejnych kwartałach. Wyraźnego wzrostu spodziewamy się raczej w 2026 r., kiedy będziemy już widzieć obniżki stóp i reakcję po stronie popytu.

Na razie sprzedaż jest taka sobie, deweloperzy jednak dalej dosypują do oferty, która od dłuższego czasu bije rekordy. W części miast wskaźnik tempa wyprzedaży oferty świeci na czerwono: w Poznaniu i Łodzi to 8-9 kwartałów, podczas gdy za równowagę popytu i podaży przyjmuje się 4-5 kwartałów. Czy tam są większe szanse na obniżki cen?

Jeszcze kilka miesięcy temu powiedziałabym, że spodziewamy się dostosowania wprowadzeń nowych mieszkań do bieżącego poziomu sprzedaży. To już trochę widać, choć faktycznie w II kwartale praktycznie tylko Warszawa dostosowała nową podaż do sprzedaży. To, co dziś obserwujemy, to cały czas efekt kwartałów z 2024 r., kiedy deweloperzy kierowali się innymi przesłankami. Była mowa o kolejnym programie dopłat do kredytów, a część firm musiała po prostu odbudować ofertę, która na koniec 2023 r. była bardzo mała. Co istotne, duzi deweloperzy również muszą wprowadzać nowe inwestycje, bo spada sprzedaż w przeliczeniu na projekt. Konieczne jest więc dawanie klientom dużego wyboru, by całkowity poziom sprzedaży spółki nie ucierpiał znacząco. Zatem starają się też zwiększać wybór dla kupujących, żeby ten wolumen sprzedaży całkowity dla ich spółki nie ucierpiał.

Liczba nowych projektów wynikała też z dużego zapasu pozwoleń, które mają ograniczoną ważność. Nie jest więc po prostu tak łatwo zatrzymać cykl inwestycyjny. W części przypadków deweloperzy będą musieli po prostu dłużej zaczekać na klientów.

A co z cenami? Deweloperzy dostosowują się do klienta, który jest obecnie na rynku. W ostatnich miesiącach na części rynków nowe wprowadzenia dotyczyły w dużej części segmentu popularnego, z myślą o klientach, którzy będą wracać na fali spadających stóp. Inni deweloperzy celują w innych klientów, tych szukających mieszkań z nieco wyższej półki, apartamentów. Trójmiasto jest rynkiem, który odstaje od reszty, bo ma największy udział apartamentów czy lokali o podwyższonym standardzie w ofercie.

Ceny rok do roku wzrosły w jednocyfrowym tempie, wyjątkiem jest Kraków. Kwartał do kwartału widzieliśmy albo delikatne wzrosty, albo spadki...

Przy tak dużej ofercie deweloperzy cały czas starają się przyciągnąć klientów, mamy do czynienia z rynkiem, który oferuje różnego rodzaju promocje i rabaty. Mamy promocje związane z garażami, komórkami lokatorskimi, wybranymi pulami mieszkań. Tego wszystkiego w cenach ofertowych nie widzimy.

Czy obowiązek prezentowania cen ofertowych w Internecie coś zmieni?

Na pewno jest to zwiększenie przejrzystości, jeżeli chodzi o dostęp do informacji. Deweloperzy będą musieli w jakiś inny sposób podchodzić do klienta – wcześniej przyciągali go do biura tym, że tam była prezentowana oferta. Samych cen ofertowych deweloperzy wcale tak często nie zmieniają – co innego negocjacje już z konkretnym klientem.

Nie sądzę też, by zmieniła się strategia deweloperów odnośnie do tego, w jaki sposób mieszkania będą wchodzić do oferty. Myślę, że cały czas będą to pule lokali, a nie cały projekt.

Na koniec spojrzenie długofalowe. Mamy kolejny raport przewidujący taki scenariusz, że w dłuższym horyzoncie popyt na nowe mieszkania będzie się utrzymywać w największych aglomeracjach, a inne regiony będą się wyludniać. Jest grupa deweloperów, która działa na lokalnych rynkach, to emitenci obligacji. Czy te firmy są na straconej pozycji?

O mniejszych rynkach nie możemy mówić całościowo. Trzeba wyróżnić gminy, które otaczają aglomeracje: deweloperzy są tu aktywni, klienci szukają niższych cen i większych metraży. W pasie nadmorskim szukamy drugiego domu albo mieszkania na najem krótkoterminowy. Najgorzej będą radziły sobie miasta o słabym rynku pracy, słabej infrastrukturze. Dla takich ośrodków prognoza jest dość pesymistyczna, ale trzeba analizować konkretne przypadki. Jeśli chodzi o deweloperów, którzy działają na mniejszych rynkach, będzie następować konsolidacja.