Kapitał wraca do inwestowania w nieruchomości komercyjne, ale wybiórczo

Na rynku widzimy stopniowe ocieplanie się postrzegania nieruchomości biurowych. Czynnikiem, który będzie wpływał i stymulował popyt, jest poziom stóp w strefie euro – mówi Marek Paczuski, senior director w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers.

Wysokie stopy w strefie euro zmroziły rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne na całym świecie w 2023 r., ubiegły rok przyniósł odbicie. Za nami I kwartał 2025 r. i wartość inwestycji w Polsce to ponad 600 mln euro, o 50 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak ten wynik wygląda w szerszym kontekście?

Za nami solidny I kwartał, dynamika rzeczywiście była imponująca. Czy 600 mln euro to dużo czy mało? Daleko nam do poziomu całego zeszłego roku, czyli 5 mld euro, a chcielibyśmy widzieć podobną wartość inwestycji również w 2025 r. Jaka była struktura inwestycji? Ponad 32 proc. przypadło na powierzchnie magazynowo–produkcyjne, 30 proc. na handlowe, 26 proc. biurowe, 9 proc. na mieszkaniowe, a 3 proc. hotelowe.

Na giełdzie i Catalyst mamy kilka firm, które od dawna czekają na możliwość sprzedaży gotowych nieruchomości komercyjnych. To głównie biurowce. Zadajmy najpierw pytanie jak biurowce są postrzegane przez najemców. Co chwila pada pytanie, czy biura będą nam potrzebne... Jeśli biurowce mają dostarczać czynsze, a ich wartość rosnąć – to powinny być wynajmowane.

W naszej ocenie biura będą w dalszym ciągu potrzebne. Zdecydowanie rysuje się zmiana polityki dużych korporacji: coraz więcej firm wzywa pracowników do pełnej pracy stacjonarnej albo w dłuższym wymiarze godzin wobec pracy z domu. Zresztą widzimy, jakie są negatywne skutki pracy hybrydowej: mniejsza integracja zespołów, co wpływa na innowacyjność, budowanie doświadczenia młodszych członków zespołów w firmach. Inwestorzy też zaczynają to zauważać i i dlatego myślą o biurowcach coraz cieplej.

Na rynku inwestycyjnym widzimy stopniowe ocieplanie się postrzegania tego sektora. Daje się zauważyć dwa trendy. Mamy tradycyjnych inwestorów typu core i core+, czyli mówimy o firmach ubezpieczeniowych, funduszach emerytalnych, tych, którzy generalnie wykazują pewną awersję do ryzyka. Tutaj dobrym przykładem jest transakcja sprzedaży biurowca przy ul. Wroniej przy rondzie Daszyńskiego w Warszawie która potwierdza, że dla dobrych nieruchomości, zlokalizowanych w centrach dużych miast, popyt się utrzymuje. Druga zauważalna grupa transakcji i to value–add i oportunistyczne, gdzie inwestorzy podejmują wyższe ryzyko. W Warszawie takie przykłady to budynku kupowane na Służewcu, często z większym poziomem pustostanów. Inwestorzy kupują je np. z myślą o zmianie przeznaczenia czy wręcz wyburzenia. Takie nieruchomości są wyraźnie tańsze niż te dobrze zlokalizowane.

W 2024 r. rynek inwestycyjny odżył, ale zawsze jest tak, że na początku do gry wchodzą inwestorzy szukający okazji. Tych transakcji core'owych jest wciąż bardzo mało, a chyba ten kapitał stateczny, który nie szuka promocji, najbardziej interesuje deweloperów. Jakie są perspektywy powrotu inwestorów core'owych?

Rzeczywiście, kapitał wraca bardzo wybiórczo, niestety brakuje tradycyjnych kupujących na polskim rynku, czyli niemieckich funduszy inwestycyjnych. One zwykle charakteryzowały się najniższym kosztem kapitału i kupowały te najlepsze i siłą rzeczy najdroższe nieruchomości. Widzimy jednak dużą aktywność funduszy z Austrii czy Czech. Czynnikiem, który będzie wpływał i stymulował popyt, jest poziom stóp procentowych, szczególnie w strefie euro.

Polska to największy rynek w grupie CEE-6, tymczasem w I kwartale br. stało się coś, czego chyba nigdy wcześniej nie widzieliśmy. Wyprzedziły nas Czechy z wartością transakcji 1,5 mld euro. Co się stało?

Tal, to niespotykana sytuacja, zwykle Polska odpowiada za 50 proc. wartości transakcji. Między Polską a Czechami widać dużą dysproporcję, ale to efekt jednej dużej transakcji u sąsiada, o wartości pół miliarda euro. Druga kwestia to bardzo wysoka aktywność kapitału rodzimego. Trzymiesięczny wskaźnik PREBOR to około 3,5 proc., a nasz WIBOR 5,23 proc. To powoduje, że Czesi, inaczej niż Polacy, niekoniecznie zanoszą pieniądze do banków na lokaty, tylko w znacznie większym stopniu inwestują, również w fundusze nieruchomości. Tam kultura inwestowania w takie fundusze jest długa, doświadczenia są dobre, a generowane stopy zwrotu atrakcyjne, zwłaszcza po wyraźnych cięciach stóp przez czeski bank centralny. Dlatego praktycznie co miesiąc prawie każdy fundusz zbiera tam po kilka, kilkanaście milionów euro świeżego kapitału. I ten kapitał trafia również na zagraniczne rynki, w tym do Polski.

A my cały czas czekamy na choćby REIT-y. Czy można postawić tezę, że gdyby Polacy mieli instrumenty, to wartość transakcji w I kwartale byłaby u nas większa?

Jestem przekonany, że tak. Polacy na koniec 2024 r. mieli na rachunkach bankowych rekordowy poziom oszczędności, grubo ponad 1,3 bln zł. Wyobraźmy sobie, że nawet niewielka część tych pieniędzy, leżących teraz na niskooprocentowanych lokatach, trafia na rynek nieruchomości.

REIT-ów nie mamy, ale udział rodzimego kapitału w wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w ostatnich latach rośnie. Kto i co kupuje?

Historycznie udział rodzimego kapitału w transakcjach w Polsce to maksymalnie 2 proc. W 2024 r. było to prawie 10 proc., co pokazuje, ze inwestorzy mają potrzebę dywersyfikacji i kupowania nieruchomości komercyjnych. To są często osoby prywatne, które w ten sposób inwestują nadwyżki, kupując zarówno nieruchomości handlowe, jak i biurowe czy hotelowe. Wartość transakcji to od miliona do nawet 20-30 mln euro. Możliwości kapitałowe zamożnych Polaków rosną, ale jeżeli otrzymalibyśmy instrument, gdzie bariera wejścia zostałaby wyraźnie obniżona, to proszę sobie wyobrazić, jak mocno i pozytywnie mogłoby to wpłynąć na aktywność polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych.

Głęboko wierzę, że przepisy o REIT-ach w końcu powstaną i kibicuje temu całym sercem.