Polskie nieruchomości w cenie. Solidny początek roku, rodzimy kapitał w grze

W I kwartale br. w nieruchomościach komercyjnych w Polsce ulokowano 686 mln euro. Rodzimi inwestorzy odpowiadali za jedną trzecią transakcji, udział w wartości sięgnął 17 proc.

686 mln euro wyniosła wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w I kwartale 2025 r. – wynika z szacunków Avison Young, które publikujemy jako pierwsi. To o 64 proc. więcej niż rok wcześniej. To kontynuacja poprawy obserwowanej w 2024 r., która nastąpiła na fali obniżek stóp procentowych w eurozonie. Zdaniem analityków, trend powinien zostać utrzymany w tym roku, dzięki kolejnym obniżkom stóp i poprawie płynności wraz z pojawiającymi się kolejnymi okazjami we wszystkich segmentach rynku.

Moment przed powrotem zagranicznych inwestorów do pełnej aktywności wykorzystuje rodzimy kapitał, którego udział w I kwartale wyniósł aż 17 proc. (około 117 mln euro, czyli 0,5 mld zł). Nasz kapitał odpowiadał za 12 na 35 transakcji – na celowniku były raczej mniejsze, wymagające mniejszych nakładów aktywa: starsze biurowce, niewielkie centra handlowe w miastach regionalnych i parki handlowe.

Magazyny górą, miłość do parków handlowych nie rdzewieje

Trzy główne filary rynku osiągnęły zbliżone wyniki. 202 mln euro (29 proc.) ulokowano w pięciu transakcjach w segmencie logistyczno-przemysłowym. Mimo napiętej sytuacji geopolitycznej Polska jest strategiczną lokalizacją, jeśli chodzi o nearshoring – czyli przenoszenie działalności z odleglejszych rynków, Azji, do Europy. To długoterminowy potencjał wzrostu rynku magazynowego. Eksperci Avison Young podkreślają, że można się spodziewać kolejnych transakcji, o czym świadczy dużo prowadzonych badań due diligence, przede wszystkim obiektów przemysłowych. Spodziewany jest wzrost liczby transakcji portfelowych, a także fuzji i przejęć o zasięgu międzynarodowym. W I kwartale doszło już do takiego przetasowania, fundusz Ares kupił część GLP, który to gracz ma w portfelu m.in. magazyny w Polsce.

Już wiadomo, że wynik za II kwartał będzie bardzo mocny z powodu wartej 250 mln euro transakcji zakupu przez amerykański REIT dwóch zakładów produkcyjnych. To największa w naszym regionie transakcja typu sale & leaseback – firma Eko-Okna sprzedała inwestorowi fabryki, podpisując jednocześnie długoterminową umowę najmu.

W segmencie nieruchomości handlowych wartość inwestycji wyniosła 189 mln euro (27 proc. udziału). Zawarto 14 transakcji, w tym dwie portfelowe i 6 dotyczących parków handlowych. Te obiekty są wciąż postrzegane jako relatywnie bezpieczna opcja inwestycyjna. Inwestorzy, podobnie jak deweloperzy, idą za pieniądzem, pojawiając się w coraz mniejszych miejscowościach - 1/3 transakcji to parki poza największymi polskimi miastami. Inwestycje objęły też mniejsze obiekty, tzw. centra convenience oraz pojedyncze obiekty handlowe.

Inwestorzy na rynku biurowym wybredni. Stateczny kapitał czeka

W biurowcach inwestorzy ulokowali 176 mln euro. Co prawda 8 z 12 (66 proc.) transakcji dotyczyło rynków regionalnych, ale ich udział w wartości to 40 proc. Apetyt na tę klasę aktywów jest, ale inwestorzy są mocno selektywni. Kapitał coreowy (fundusze nastawione na niskie ryzyko, zwrot z czynszów, kupujące najlepsze budynki w najlepszych lokalizacjach) dalej zachowuje wstrzemięźliwość, unika ryzyka, obserwuje otoczenie makro i geopolityczne. Zawarto tylko jedną transakcję core – Uniqa Real Estate kupiła od LaSalle IM warszawski budynek Wronia 31 z 2017 r.

Z okienka korzysta kapitał value-add (większe ryzyko, nastawienie na zwiększenie wartości, nie tylko czynsze), core+ (poza zwrotem z czynszów dopuszczalne nastawienie na wzrost wartości) i oportunistyczny (polujący na okazje). Ale i ci gracze zachowują ostrożność i szukają nieruchomości wycenionych z ich perspektywy dobrze, nie chcą przepłacać. Eksperci Avison Young informują o toczących się negocjacjach, które mogą skutkować kolejnymi transakcjami w Warszawie i miastach regionalnych.

Około 100 mln euro przypadło na rynek living, to głównie zamknięte wcześniejsze transakcja zakupu zamówionych budynków przez graczy z rynku PRS AFI Europe i NREP. To także zakup dokonany przez platformę akademikową Xior Student Housing – z uwagi na to, że mamy wciąż młody rynek, zakup gotowych, wynajętych budynków to wciąż rzadkość. Eksperci Avison Young donoszą, że inwestorzy szukają kolejnych okazji, np. adaptacji istniejących budynków biurowych na cele living.

Donald Trump wystraszył inwestorów z rynku nieruchomości w Europie Zachodniej

O ile I kwartał w Polsce przyniósł solidne dane, to analitycy MSCI donoszą, że rynek transakcyjny w regionie EMEA dostał po ubiegłorocznym odbiciu lekkiej zadyszki, szczególnie w Wielkiej Brytanii i Francji. W nieruchomościach komercyjnych w regionie ulokowano 41 mld euro, o 11 proc. mniej niż rok wcześniej. Zannualizowana wartość transakcji na koniec marca to 214 mld euro, o 17 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Zdaniem analityków, na nastroje inwestorów negatywnie wpłynęła wojna celna i generalnie duża nieprzewidywalność administracji Donalda Trumpa w sprawach gospodarczych i geopolitycznych. Wszystko to powoduje, że prognozowanie długoterminowe jest trudniejsze, więc inwestorzy są ostrożniejsi. Wypowiedzi i decyzje Trumpa zachwiały wyceną obligacji skarbowych, które są punktem odniesienia przy ustalaniu cen nieruchomości komercyjnych. MSCI donosi o pewnej liczbie transakcji, które były już uzgodnione, ale nie zamknięto ich w I kwartale.