Budowane latami osiedla jak miasta kwadransowe

Największe osiedla są dzielone na kilkanaście do kilkadziesięciu etapów. Mieszkania z ostatnich części są często dużo droższe. Brakuje dobrych, pustych działek pod wieloetapowe inwestycje.

Deweloperzy budują sporo wieloetapowych osiedli. Jak mówi Ewa Palus, główny analityk portalu TabelaOfert.pl, dzielenie inwestycji na dwa, trzy etapy, gdzie w każdym jest kilkanaście czy kilkadziesiąt mieszkań, jest już właściwie standardem. – Pod koniec I kwartału tego roku ok. 30 proc. mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym znajdowało się w etapowanej inwestycji – szacuje Ewa Palus. – Jeśli mówimy o dużych osiedlach, które obejmują po kilkadziesiąt, a czasem kilkaset lokali, to udział takich mieszkań np. w warszawskiej ofercie wynosił niespełna 20 proc.

Tysiące mieszkań

Z analiz portalu TabelaOfert.pl wynika, że największe osiedla obejmowały często 30 czy nawet więcej etapów. – Ich budowa trwała czy trwa nawet ponad dziesięć lat. Mówimy tu o osiedlach obejmujących kilka tysięcy mieszkań – mówi Ewa Palus. – W Warszawie jedne z największych to osiedle Wilno czy Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód dewelopera Dom Development. Duże osiedle wybudowała też firma J.W. Construction na Woli.

Ekspertka wskazuje też na osiedle Wiślany Mokotów dewelopera Spravia (pierwsze etapy budował Budimex). – We Wrocławiu jako przykłady dużych i kompleksowych osiedli można wskazać osiedla Olimpia Port (spółka Archicom) czy Promenady Wrocławskie (Vantage Development) – podaje Ewa Palus. Analityczka zwraca uwagę, że kolejne etapy inwestycji są rozpoczynane najczęściej w odstępie kilku–kilkunastu miesięcy. – Sama zmiana kosztów budowy czy inflacja powoduje, że ich budowa jest droższa, co przekłada się na ceny mieszkań – podkreśla. – A jeśli porównamy pierwszy etap np. z etapem piątym, to różnica w cenach jest najczęściej duża.

Trzeba też pamiętać, że w ciągu kilku lat (a tyle trwa budowa dużego osiedla) mogą się zmienić (i zmieniają), warunki techniczne, jakim odpowiadają budynki i ich usytuowanie. To swoista konstytucja budowania obowiązująca wszystkich inwestorów – deweloperów, spółdzielnie, samorządy, TBS-y. Warunki techniczne, jak zauważa Ewa Palus, zmieniają się najczęściej na bardziej restrykcyjne, co wpływa nie tylko na jakość i standard budynków, ale też na koszty budowy. W ub.r. weszła w życie nowelizacja, według której minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów.

Lokum Porto – wrocławskie osiedle spółki Lokum Deweloper składa się z ośmiu etapów. Powstają mieszkania, apartamenty premium, lokale inwestycyjne na wynajem i lokale handlowo-usługowe. Fot. mpr

Zamrożone działki

Z budowy dużych, wieloetapowych osiedli, znany jest m.in. Dom Development. Marek Szmidt, dyrektor sprzedaży w tej firmie, zaznacza, że o niezagospodarowane tereny o uregulowanym stanie prawnym, odpowiednie pod takie inwestycje, jest coraz trudniej, zwłaszcza w największych aglomeracjach. – Rozwiązaniem problemu ograniczonej podaży tego typu gruntów są projekty rewitalizacji. Zamiast szukać pustej działki, wybieramy tereny poprzemysłowe, często zapomniane, zaniedbane i przywracamy je miastu – mówi Marek Szmidt. – W 2024 r. na takich gruntach wybudowaliśmy 1,2 tys. mieszkań.

Na etapy jest podzielone np. osiedle Wilno na warszawskim Targówku. Budowa rozpoczęła się w 2010 r., dziś rosną mieszkania z siódmego etapu. Lokale będą gotowe w 2026 roku. W planach są kolejne części osiedla.

Kilkunastoetapowa Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód powstaje na stołecznym Bemowie. Mokotów Sportowy będzie zaś podzielony na kilkanaście części, a Górka Narodowa w Krakowie – na pięć.

Jakie są różnice w cenach mieszkań z pierwszych i ostatnich etapów? – Różnice zależą przede wszystkim od momentu rozpoczęcia budowy. W inwestycjach tak rozciągniętych w czasie jak np. warszawskie Osiedle Wilno, które budujemy od 2010 r., ceny mkw. mieszkań wzrosły mniej więcej dwukrotnie – szacuje Marek Szmidt. – Na osiedlach powstających od niedawna, jak Mokotów Sportowy, różnice wynoszą kilka proc. Nie zdarza się, by ceny w kolejnych etapach naszych wieloletnich inwestycji były niższe niż na początku, co wynika z sytuacji rynkowej – zaznacza. Dodaje, że struktura oferty jest zawsze dopasowana do zróżnicowanych potrzeb klientów, które mogą się zmieniać na przestrzeni lat. – W najnowszych etapach naszych wieloletnich inwestycji zdecydowaną większość oferty stanowią lokale dwu- i trzypokojowe, bo to na nie jest największy popyt – mówi dyrektor z Dom Development. Także Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper, zwraca uwagę, że budowa dużego, wieloetapowego osiedla trwa kilka lat. – W tym czasie na rynku nieruchomości zachodzą zmiany, które przekładają się na ceny mieszkań. Różnice w cenach lokali z poszczególnych etapów mogą sięgać kilkunastu, a w niektórych przypadkach nawet kilkudziesięciu procent – potwierdza. Lokum Deweloper buduje dziś dwa wieloetapowe osiedla we Wrocławiu. Lokum Porto na Starym Mieście (osiem etapów) oferuje mieszkania, apartamenty premium, lokale inwestycyjne na wynajem i lokale handlowo-usługowe. Budowa rozpoczęła się w 2020 r., teraz powstają ostatnie części. Z kolei Lokum la Vida na wrocławskich Sołtysowicach składa się z trzech etapów. – Budowę kolejnego wieloetapowego osiedla planujemy przy ul. Góralskiej, w bardzo atrakcyjnej części centrum Wrocławia – zapowiada Michał Witkowski. – Czekamy na pozwolenie na budowę. Projekt zakłada przekształcenie poprzemysłowego terenu w kompleksowe osiedle zgodne z ideą 15-minutowego miasta.

Dyrektor Witkowski zauważa, że wiele działek w centrach miast jest „zamrożonych”, tereny nie są przeznaczane pod komercyjne budownictwo mieszkaniowe. – Rosnące ceny gruntów wpływają na wzrost kosztów budowy, co sprawia, że część deweloperów decyduje się na mniej rozbudowane inwestycje, a także zlokalizowane w mniej atrakcyjnych miejscach. – Nasza firma ma bogaty bank ziemi we Wrocławiu, który sukcesywnie powiększaliśmy latami. Kluczowe było zakontraktowanie gruntów kilka lat temu, gdy ich ceny były zdecydowanie niższe, dzięki czemu możemy budować wieloetapowe inwestycje w bardzo atrakcyjnych częściach miasta.

Małe dzielnice

W portfolio spółki Develia są zarówno jedno- jak i wieloetapowe inwestycje obejmujące łącznie ponad 1 tys. mieszkań, jak np. Aleje Praskie w Warszawie, Centralna Vita w Krakowie i Ceglana Park w Katowicach. – To inwestycje miastotwórcze, które umożliwiają powstanie spójnych fragmentów dzielnic z własną, kompleksową infrastrukturą oraz zapleczem handlowo-usługowym – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży w Develii. – Duże dobrze zlokalizowane tereny pod inwestycje wieloetapowe są dziś rzadkością. To zasób, o który deweloperzy konkurują.

Warszawskie Aleje Praskie Develii powstaną w dziesięciu etapach. Całe osiedle będzie ukończone ok. IV kwartale 2028 r. Wszystkie gotowe części mają ekologiczny certyfikat BREEAM. – W ostatnich latach ceny lokali rosły średnio o 10–15 proc. rocznie, co przy wieloetapowych inwestycjach powstających często mniej więcej przez dziesięć lat przekłada się na znaczące różnice w cenach mieszkań – mówi Tomasz Kaleta. – Na wzrost wartości mieszkania wpływają też m.in. rosnąca rozpoznawalność osiedla czy rozwijająca się infrastruktura – zarówno usługowa, jak i rekreacyjna – dodaje.

Tomasz Delowski z firmy Tętnowski Development (w Krakowie deweloper buduje Nową Drożdżownię: siedem etapów i osiedle Pasteura: cztery etapy) potwierdza, że najdroższe są mieszkania z ostatnich etapów. – Kupujący dostają lokal w zorganizowanej już przestrzeni, często z usługami, przedszkolem, sklepami, w otoczeniu zieleni – mówi Tomasz Delowski. – Mieszkania z ostatnich części osiedli położonych nawet poza centrum mogą być droższe niż te w sercach miast. Rozbudowana infrastruktura jest w stanie wynagrodzić mieszkańcom odleglejsze położenie – wyjaśnia.

Ambicję projektowania nowych dzielnic ma Robyg. – Nasza firma była pionierem rozwoju Miasteczka Wilanów w Warszawie. Jego tworzenie rozpoczęliśmy w 2001 roku – przypomina Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w Grupie Robyg. Dziś osiedla podzielone na etapy deweloper oferuje w Warszawie (m.in. Modern City, Metro Life, Praga Piano, Rytm Mokotowa, Osiedle Kameralne, Royal Residence), we Wrocławiu (m.in. Apartamenty Krakowska, Przystanek Tarbogaj, Port Popowice), w Poznaniu (np. Początek Piątkowo, Stacja Jeżyce) i w Trójmieście (np. Nadmotławie, Wendy, Leszczyńskich). – Struktura oferty mieszkań na wieloetapowych osiedlach zmienia się w odpowiedzi na warunki rynkowe, w tym dostępne programy dopłat oraz koszty kredytów – wyjaśnia dyrektor Chojecka. – Dziś widzimy rosnące zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami, szczególnie z większą liczbą pokoi. Kupujący szukają lokali z przestrzenią do pracy zdalnej, tarasem, ogródkiem.