Gra o zielone finansowanie. Banki naciskają na ESG

Rynek finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi transformację. Kwestie zrównoważonego rozwoju coraz mocniej decydują o przyznaniu kredytu.

Już nie tylko warto, ale trzeba grać w zielone, by nie wypaść z rynku – tak można streścić główne wnioski płynące z przygotowanego przez firmę doradczą Colliers raportu „Green Real Estate Financing: Banks’ Approaches and Expectations” (Zielone finansowanie nieruchomości: strategie i oczekiwania banków), które prezentujemy jako pierwsi.

Wymóg, nie bonus

Banki w Polsce coraz wyraźniej premiują zrównoważone inwestycje – preferencyjne warunki kredytów otrzymają tylko te projekty, które spełniają ambitne kryteria ESG (ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny). ESG nie jest już dodatkiem, lecz staje się warunkiem otrzymania kredytu. Brak działań w obszarze zrównoważonego rozwoju może oznaczać realne ryzyko odmowy udzielenia finansowania – jest to prawdziwy przełom w myśleniu o inwestycjach.

Banki oczekują przy tym konkretów, a nie tylko deklaracji, dlatego plan dekarbonizacji, analiza CRREM (ocena ryzyka związanego z emisjami gazów cieplarnianych w budynkach i ich zgodności z celami klimatycznymi) i certyfikaty środowiskowe stają się niezbędne dla każdego, kto chce pozyskać finansowanie na nieruchomość.

Czynniki związane ze zrównoważonym rozwojem stają się dziś nieodłącznym elementem analiz due diligence i wycen, wpływającym na ocenę ryzyka oraz długoterminowej wartości nieruchomości.

Jak podkreślają eksperci Colliers, wraz z tym, jak instytucje finansowe coraz częściej uwzględniają kryteria zrównoważonego rozwoju w swoich decyzjach kredytowych, rzeczoznawcy aktualizują swoje podejścia, by lepiej odzwierciedlać wpływ czynników środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego na wartość aktywów. Rzeczoznawcy coraz częściej uwzględniają czynniki środowiskowe i społeczne w wycenach – zielone budynki są nie tylko tańsze w eksploatacji, ale też więcej warte.

Wyzwania i szanse

Analiza Colliers powstała w oparciu o rozmowy z przedstawicielami 12 banków finansujących rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce: Aareal Bank AG, Bank Gospodarstwa Krajowego, BNP Paribas, Berlin Hyp AG, EBOiR, HSBC Holdings plc, ING Bank Śląski, mBank, Deutsche Pfandbriefbank AG, PKO BP, Santander Bank Polska i Hypo NOE Landesbank.

– Banki coraz częściej traktują aspekty zrównoważonego rozwoju jako kluczowy element oceny ryzyka i wartości inwestycji – podkreśla Izabela Makowska-Kwiecińska, associate director w dziale doradztwa strategicznego, ekspertka ESG w Colliers. – Dla inwestorów oznacza to konieczność przygotowania się na bardziej rygorystyczne wymagania, ale też szansę na podniesienie jakości technicznej budynku. W perspektywie długoterminowej przekłada się to na większą atrakcyjność dla najemców, stabilność przepływów z najmu oraz ograniczenie czynników ryzyka związanych z danym aktywem. Dotyczy to zarówno kwestii inwestycyjnych czy regulacyjnych, jak i fizycznych – związanych z realnymi skutkami zmian klimatu oraz tranzycyjnych – wynikających z transformacji w kierunku gospodarki niskoemisyjnej – dodaje.

Jakub Prokocki, dyrektor w dziale dekarbonizacji i środowiska w Colliers, zaznacza, że zielone finansowanie i dekarbonizacja to obecnie źródła wzrostu wartości nieruchomości. Banki – i rynek – preferują budynki niskoemisyjne, nie tylko ze względu na niższe koszty operacyjne, ale też wyższe wyceny, lepszą płynność (większe zainteresowanie inwestorów zakupem) i łatwiejsze refinansowanie.

– Inwestowanie w efektywność energetyczną i dekarbonizację to nie tylko odpowiedź na wymogi regulacyjne, ale prawdziwa okazja, by podnieść wartość nieruchomości i jej atrakcyjność w długim terminie. Różnice w efektywności energetycznej mają zauważalny wpływ na koszty operacyjne. Nowe budynki komercyjne konsumują średnio 150 kWh na mkw. rocznie, a starsze, najmniej efektywne, nawet ponad 500 kWh na mkw. To przekłada się na różnice w wydatkach operacyjnych na poziomie 1,6 euro na mkw. miesięcznie, a w ekstremalnych przypadkach znacznie więcej. Takie koszty mogą zniechęcić potencjalnych najemców i obniżać wartość rynkową nieruchomości. 1,6 euro na mkw. miesięcznie może się wydawać niewielką różnicą, ale w przypadku wieloletnich umów najmu ma znaczenie, jeśli chodzi o pozyskiwanie najemców – mówi Prokocki. – Finalne koszty i zakres działań modernizacyjnych są oczywiście mocno indywidualne dla każdej nieruchomości, ze względu na typ, wielkość czy wiek. Jednak o ile kiedyś modernizacja oznaczała dbanie o techniczne aspekty budynku, o tyle obecnie kluczem jest efektywność energetyczna: mierzalna przynosząca korzyści i strategicznie ważna dla wartości nieruchomości – podsumowuje.