Wynajmujący nie palą się do obniżek stawek

Popyt na rynku najmu mieszkań maleje, oferta rośnie, ale czynsze nie lecą na łeb na szyję. Średnia rentowność inwestycji na tym rynku to 4,7 proc. netto. Gdzie zarobimy najwięcej?

Rynek najmu mieszkań zaczyna się stabilizować. Jak podaje portal Otodom.pl, pod koniec września liczba oferowanych lokali na wynajem wynosiła ponad 24,8 tys., o 12 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. – Oznacza to powrót do poziomu porównywalnego z końcem czerwca, a więc sprzed sezonowych wahań – podkreślają autorzy raportu Otodom.pl.

Największy skok oferty, o 49 proc., serwis odnotował w Sopocie. To konsekwencja kończącego się sezonu letniego. Mieszkania z oferty najmu krótkoterminowego (popularnego w wakacje) trafiają do oferty najmu na długo.

Wśród miast wojewódzkich duże wzrosty podaży notują Zielona Góra, Kielce oraz Warszawa i Kraków – o 34, 21 i 18 proc., odpowiednio. Spadek podaży odnotowano w Olsztynie (-13 proc.), Opolu (-5 proc.) i w Rzeszowie (-5 proc.). – Rosnąca podaż mieszkań na wynajem zatrzymała wzrost stawek. Ich spadek we wrześniu w ujęciu miesięcznym, choć bardzo marginalny, jest pewnego rodzaju nowością – mówi Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości portalu Otodom. Większe zmiany widać w ujęciu rocznym. Średnie stawki najmu we wrześniu br. wzrosły o 2,1 proc. W wrześniu 2023 r. roczny wzrost wynosił 7 proc., a we wrześniu 2022 r. – aż 29 proc.

Dostępność mieszkań

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że na rynku najmu dominują wzrosty stawek, ale raczej niewielkie. Koszt wynajmu małego lokalu (30 mkw.) w III kw. br. był wyższy niż przed rokiem średnio o 3,9 proc., lokalu średniego (50 mkw.) – o 4,5 proc., a dużego (70 mkw.) – o 6,2 proc. Dla porównania: najnowsze dane GUS wskazują, że przeciętne wynagrodzenie było we wrześniu wyższe niż przed rokiem o 10,3 proc.

Expander i Rentier.io podają, że przeciętna stawka najmu małych mieszkań w Warszawie w III kw. to ponad 2,7 tys. zł za mkw. – o 3 proc. więcej niż rok temu, mieszkań średniej wielkości – ponad 3,6 tys. zł (2-proc. wzrost rok do roku), a mieszkań dużych – niespełna 5,1 tys. zł (6-proc. wzrost). W Krakowie jest to ponad 2,3 tys. zł (małe lokale, 3-proc. wzrost r./r.), ponad 3,1 tys. zł (średnie lokale, 4 proc.) i 3,7 tys. zł (duże lokale, 3 proc.), we Wrocławiu ponad 2,4 tys. zł (1 proc.), 3 tys. zł (0 proc.) i 3,5 tys. zł (minus 1 proc. rok do roku), w Gdańsku – niespełna 2,5 tys. zł (3 proc.), niespełna 3,2 tys. zł (3 proc.) i ponad 3,8 tys. zł (3 proc.). W Poznaniu przeciętne czynsze za wynajem małych mieszkań wzrosły w ciągu roku o 5 proc., do 2 tys. zł, lokali średnich – o 4 proc., do 2,6 tys. zł, a lokali dużych – o 5 proc., do 3 tys. zł. W Łodzi najem niedużych lokali zdrożał w ciągu roku o 2 proc., średnio do ponad 1,7 tys. zł, lokali średniej wielkości – o 5 proc., do 2,2 tys. zł, a lokali dużych – o 1 proc., do 2,6 tys. zł. W Lublinie stawki najmu małych mieszkań we wrześniu to 2 tys. zł (5-proc. wzrost r./r.), mieszkań średnich – 2,5 tys. zł (7 proc.), a mieszkań dużych – 2,7 tys. zł (4 proc.), w Rzeszowie – 1,9 tys. zł (14 proc.), 2,4 proc. (7 proc.) i 2,9 tys. zł (13 proc.), a w Szczecinie – ponad 2 tys. zł (2 proc.), 2,6 tys. zł (2 proc.) i 2,9 tys. zł (1 proc.).

Autorzy raportu sprawdzają, jak zmieniła się dostępność mieszkań na wynajem. – Doskonale widać to na przykładzie pary, która mając minimalne wynagrodzenia, wynajmuje kawalerkę o powierzchni 30 mkw. Jeśli para mieszka w Krakowie, to trzy lata temu za najem płaciła 1,5 tys. zł, dziś – 2,3 tys. Ale w tym czasie jej dochody (dwie minimalne pensje netto) wzrosły z ponad 4,1 do ponad 6,5 tys. zł. Koszt najmu wzrósł więc o 857 zł, a dochody o 2,4 tys. zł. Najem pochłaniał 34 proc. dochodów pary, dziś – 31 proc. – szacuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.

Analitycy mówią o spadku popytu na wynajem mieszkań. – We wrześniu zainteresowanie potencjalnych najemców koncentrowało się przede wszystkim na mieszkaniach dwupokojowych o powierzchni ponad 40 mkw. (21 proc. wszystkich wyszukiwań) – podaje Otodom.pl. Dwupokojowe lokale powyższej 30 mkw. odpowiadały za 17 proc. wyszukiwań, a trzypokojowe, ponad 50-metrowe – za 10 proc.

A na lokale z co najmniej pięcioma pokojami, jak wynika ze statystyk Otodomu, właściwie nie ma zapotrzebowania. Wyszukiwania takich lokali stanowiły jedynie 0,36 proc. – Może to wynikać zarówno z ekonomii, jak i zmieniających się potrzeb najemców. Współczesne gospodarstwa domowe są mniejsze niż kiedyś – wskazuje Otodom.

Ile można zarobić na mieszkaniach? Rentowność inwestycji w lokale na wynajem podaje Rentier.io. Założenia: mieszkanie kupione za gotówkę jest wynajęte 12 miesięcy w roku. Rentowność wynajmu mieszkań w Krakowie to 4 proc. netto (po uwzględnieniu wszystkich kosztów), w Warszawie, Lublinie i Toruniu – 4,4 proc., we Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu – 4,5 proc., w Rzeszowie i Łodzi – 4,8 proc., w Bydgoszczy i Gdańsku – 4,9 proc., w Katowicach – 4,7 proc. W Białymstoku – 4,1 proc. Najwięcej inwestorzy zarobią w Szczecinie – średnia rentowność netto najmu mieszkań w tym mieście wynosi 5,4 proc. W Sosnowcu i Radomiu jest to 5,2 proc., w Częstochowie – 5 proc. – Rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem w ostatnich miesiącach pozostaje stabilna. We wrześniu wyniosła średnio 4,69 proc. netto. To odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,79 proc. – wskazują autorzy raportu Expandera i Rentier.io. – Biorąc pod uwagę dłuższy okres, rentowność nieznacznie spada. W styczniu 2024 r. było to 4,9 proc., a przed rokiem – 5,1 proc. – dodają.

Zdaniem Mileny Chełchowskiej październik nie przyniesie znaczących zmian na rynku najmu. – Przyzwyczajeni do corocznych podwyżek właściciele mieszkań na wynajem najprawdopodobniej będą musieli z nich zrezygnować – przewiduje ekspertka Otodomu. – Powodem jest zwiększona podaż, która jest zasilana z dwóch źródeł. Po pierwsze, wynajmowane lokale zwalniają beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którzy do tej pory urządzali swoje mieszkania. Po drugie, oddawane do użytku nowe mieszkania deweloperskie są też produktem inwestycyjnym.

Dobry najemca w cenie

Aleksander Skirmuntt, ekspert agencji Maxon Nieruchomości, potwierdza, że oferta mieszkań na wynajem jest dziś dość duża. – Moim zdaniem jest to związane z ogólnym ochłodzeniem rynku – ocenia. – Ustabilizował się ruch klientów z Ukrainy, choć to oni stanowią główną grupę popytową. Jest też sporo klientów z Białorusi, ale też z krajów azjatyckich, m.in. z Indii.

Jakiejś dużej nerwowości Skirmuntt wśród właścicieli mieszkań na wynajem nie widzi. – Wolą zaczekać na dobrego najemcę, który zaakceptuje stawkę i który daje nadzieję na spokojny wynajem – mówi. – Trzeba też pamiętać, że opłaty, m.in. za media, ciągle rosną, co nie sprzyja obniżkom czynszów. Właściciele mieszkań z pewnością nie palą się do nich. Ale też nie będą ich podnosić. I to właśnie rekomenduję moim klientom. Gdy trafi się dobry, stabilny finansowo najemca, akceptujący, że właściciel chciałby go sprawdzić, wtedy warto trochę obniżyć cenę.

Paweł Grabowski z BIG Property podsumowuje, że po sezonie studenckim popyt na wynajem wyraźnie osłabł. – Mieszkań stale przybywa. Na każdym nowym oddawanym do użytku osiedlu deweloperskim co najmniej kilka procent lokali zostało kupionych z myślą o wynajmie – mówi. Dodatkowo na rynek trafiają całe nowe budynki usługowe z lokalami na wynajem – mówi. – W Gdańsku w budowie i sprzedaży są setki takich lokali. Może to doprowadzić do ustabilizowania się czynszów – dodaje. Zdaniem Grabowskiego w mieszkania na wynajem wciąż warto inwestować. – Generalnie ich liczba jest niewystarczająca, a popyt relatywnie duży. Dotyczy to zarówno mieszkań w centrum, jak i na przedmieściach, kawalerek, mieszkań trzypokojowych i większych, a nawet domów. Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem spada, ponieważ wzrost cen sprzedaży jest wyższy niż wzrost stawek najmu.