Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości: Program dopłat „Na start” to zły pomysł

Po latach mocnego rozchwiania rynek mieszkaniowy wreszcie zaczyna się stabilizować i dobrze byłoby dać mu czas, żeby wrócił do normalności, zamiast forsować kolejny dopalacz, który nie ma poparcia społecznego – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert, pośrednik i doradca.

Podczas czerwcowej debaty Real Estate Impactor powiedział pan, że kredytu „Na start” nie powinno być. Ministerstwo rozwoju go forsuje – trochę trudno się dziwić, bo to obietnica wyborcza wynikająca z exposé. Nie ma zgody w koalicji, resort finansów wskazuje na ryzyko podkręcenia popytu i cen, zwraca uwagę na napiętą sytuację budżetu. Czy program dopłat do kredytów nie jest nam w ogóle potrzebny, czy czas i okoliczności nie są właściwe?

W mojej ocenie – i myślę, że ogromnej części społeczeństwa po doświadczeniach tego, co się wydarzyło po wprowadzeniu „Bezpiecznego kredytu” – wprowadzanie kolejnego podobnego programu i pompowanie ogromnych środków w rynek mieszkaniowy to chybiony pomysł, stricte polityczny, pod kampanię wyborczą. Projekt jest forsowany przez polityków z determinacją godną ważniejszych projektów. Raczej nie opierają się oni na analizie rynku i potrzeb różnych jego uczestników, tylko realizują hasło polityczne, nie zwracając uwagi na odbiór społeczny ani na możliwe skutki.

Ministerstwo rozwoju broni tego projektu w ten sposób, że jest on inny od „Bezpiecznego kredytu”, który przyznawał pożyczkę każdemu, kto złoży wniosek (i przejdzie przez bankowe sito) tylko w sześć miesięcy. Stąd m.in. popyt, który przerósł autorów programu. „Na start” ma limity dochodowe, ma limity wniosków na kwartał. To się broni?

Zobaczymy, jakie będą finalne zapisy w tym projekcie, kiedy rzeczywiście będzie procedowany w Sejmie. Nie słyszę argumentów wśród ekspertów od rynku nieruchomości za tym, żeby ten program wprowadzać. Dziwię się, że politycy z uporem maniaka forsują program – zwłaszcza gdy spojrzymy na to, co obecnie się dzieje na rynku mieszkaniowym. Po latach mocnego rozchwiania wreszcie zaczyna się on stabilizować i dobrze byłoby dać mu czas, żeby wrócił do normalności.

Prace nad projektem trwają, czy przyjmie go rząd i czy po wakacjach trafi do Sejmu – zobaczymy. Intencją resortu jest to, by „Ns” wszedł w życie w 2025 r. W I połowie br. widzieliśmy spadki sprzedaży nowych mieszkań przy wzroście oferty. Część osób wstrzymuje się z zakupami, czekając na szczegóły „Ns”. Co może wydarzyć się w II półroczu?

Rynek mieszkaniowy stabilizuje się, wychodzi z amoku. Jest trochę tak, jakby rynek budził się po długotrwałej imprezie. Dopiero teraz sprzedający i kupujący widzą, co tak naprawdę wydarzyło się w 2023 r., że doszło do czegoś absolutnie nienormalnego, czyli dosypania pieniędzy z budżetu państwa, i teraz tego dopalacza nie ma.

Można dalej kupować mieszkania – na normalnych, rynkowych zasadach. Chętnych jest rzeczywiście mniej, oferta rośnie – a ceny stanęły, gdzieniegdzie nawet spadają czy tez urealniają się. Rynek wraca tym samym do normalności.

Pamiętajmy, że popyt słabnie nie tylko dlatego, że nie ma „Ns”, ale normalne kredyty są relatywnie drogie. Ponadto słabnie popyt na rynku najmu. Mieszkania przez ostatnie lata były traktowane w dużej mierze jako dobro inwestycyjne – praktycznie na równi ze złotem czy z akcjami. Wielu Polaków kupowało mieszkania po to, żeby zarabiać na wynajmie. W ostatnim czasie sprzyjał temu przede wszystkim napływ uchodźców z Ukrainy, ale on się zatrzymał. Część uchodźców już wyjeżdża, popytu na rynku najmu nie ma. To przekłada się na spadek zakupów mieszkań na wynajem, bo opłacalność tego spada. Nie mówię, że w każdym przypadku, ale generalnie nie opłaca się teraz inwestować ogromnych środków w mieszkania. bo można korzystniej ulokować w innych instrumentach.

Do tego dochodzi fakt, że mieszkania przestały drożeć, co też wielu posiadaczy większych środków skłania do tego, żeby zainwestować w coś innego, coś co rokuje.

„Ns” to jeden z filarów tzw. polityki mieszkaniowej obecnego rządu. Ministerstwo zapowiada jeszcze ustawę propodażową (m.in. uwolnienie gruntów rolnych w miastach) i rozwój budownictwa społecznego, gdzie receptą ma być dosypanie pieniędzy samorządom, żeby rozkręcały inwestycje. Może taka powinna być rola państwa?

Rolą państwa nie jest dosypywanie pieniędzy do różnych segmentów naszej gospodarki i zmienianie prawideł rynkowych. Rynek nieruchomości będzie w stanie sam się dobrze rozwijać, a Polaków będzie stać na zakup i wynajem mieszkań, jeśli rząd zajmie się tym, żebyśmy dobrze zarabiali, żeby wynagrodzenia rosły, żeby tłumić inflację. Wtedy każdy w zależności od tego, jak pracuje i jak zarabia, będzie w stanie kupić albo wynająć mieszkanie.

Najsłabsi jak najbardziej powinni otrzymywać od państwa wsparcie, ale nie w formie budowania bloków przez samorządy, bo samorządy nie od tego są. Wsparcie może mieć formę bonu, dodatku do czynszu itp.

Jeśli pomyślimy o tych miliardach, które rząd obiecuje przeznaczyć na inwestycje, to wyobraźmy sobie cały proces inwestycyjny – jak długie to muszą być procedury, żeby przekazać te środki samorządom, żeby rozpisać projekty, pozyskać wykonawców, wybudować. To są lata, więc obiecywanie społeczeństwu, że zaraz będą mieszkanie na tani wynajem, to znów populizm. W mojej ocenie takich mieszkań powstanie tyle, ile w ramach poprzednich inicjatyw, czyli co kot napłakał.

Z jednej strony słyszymy, że mamy deficyt mieszkań rzędu 2 mln – więc trzeba budować. Z drugiej strony, że Polaków ubywa – więc nie ma sensu tyle budować. Kto ma rację?

O deficycie słyszę od początku mojej działalności w branży. Jeżeli spojrzymy na rynek najmu, liczbę lokali niewynajętych, to warto się zastanowić, czy ich cały czas brakuje. Wyobraźmy sobie teraz, że do końca roku z Polski wyjeżdża pół miliona uchodźców, którzy przyjechali w ciągu ostatnich dwóch lat. Jestem przekonany, że rynek nieruchomości w Polsce by się wtedy dosłownie załamał. Oczywiście mamy dużą część mieszkań starych, o niskim standardzie, bogacący się Polacy chcą ten standard życia podnosić. Nowych mieszkań rynek jak najbardziej potrzebuje, ale nie dlatego, że nie ma gdzie mieszkać.