Drożyzna na rynku mieszkań nie odpuszcza

Ceny nowych mieszkań w sześciu głównych metropoliach w ciągu czterech lat wzrosły średnio niemal o 69 proc. – podaje portal RynekPierwotny.pl. Bardzo drogie są też lokale z drugiej ręki. Na spadki cen nie ma jednak co liczyć.

Ceny nowych mieszkań są dziś astronomiczne. – Największe zwyżki zanotowaliśmy w Poznaniu i Łodzi (73 proc.), najmniejsze w Warszawie i Wrocławiu – odpowiednio o 65 i 58 proc. – podaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dynamika robi spore wrażenie zwłaszcza w zestawieniu ze średnimi zarobkami Polaków, które w tym okresie poszły w górę o 43 proc. – zwraca uwagę.

– Statystyki jednoznacznie wskazują na bardzo silny trend wzrostowy, którego praktycznie nie jest w stanie nic zastopować – mówi Jędrzyński. – W tej sytuacji kalkulacje dotyczące korekty cen na wzór kilku europejskich rynków nieruchomości czy wyczekiwanie na cykliczne spowolnienie koniunktury raczej nie ma racji bytu. Czyli jest i będzie coraz drożej. Pytanie – o ile drożej oraz jak długo obecny trend może się utrzymać?

Jaki wzrost w 2024 r.?

Pytanie jest tym bardziej zasadne, że, jak mówi Jędrzyński, sytuacja na rynku mieszkań „w pierwszych miesiącach tego roku powoli, ale systematycznie powraca do względnej normalności”. – Rynek pierwotny dąży do równowagi popytu i podaży – ocenia ekspert, zwracając uwagę na dane: od początku 2024 roku średni wzrost cen mkw. nowego lokum na siedmiu głównych rynkach wyniósł 3,5 proc. Najbardziej, o ok. 5–7 proc., podrożały lokale w Warszawie, Łodzi i Poznaniu, najmniej w Trójmieście i aglomeracji katowickiej (0 i 1 proc.).

Takie zmiany według analityka mogą dawać nadzieję na spowolnienie dynamiki mieszkaniowej drożyzny w kolejnych miesiącach. – I to pomimo emocji, jakie budzi bliska perspektywa wejścia w życie kolejnego programu dopłat do kredytów „Na start" – zaznacza ekspert. Miałby on wejść w życie w drugiej połowie roku.

Zdaniem Jędrzyńskiego w najbliższych miesiącach o skali zwyżek zadecydują najprawdopodobniej właśnie czynniki związane z nowym programem kredytowym oraz rosnące koszty budowy osiedli. – W perspektywie tego roku najbardziej prawdopodobny jest średni wzrost cen lokali deweloperskich o ok. 10 proc., czyli kilka pkt proc. powyżej przewidywanej inflacji – prognozuje.

Ekspert zaznacza jednak, że opinie, jakoby za wzrost cen odpowiadały wyłącznie programy dopłat do kredytów, nie są do końca prawdziwe. – Do czynników prowzrostowych trzeba zaliczyć też rosnące koszty deweloperów, ograniczoną jeszcze do niedawna podaż, wysoką inflację, przyśpieszony wzrost płac czy windowanie transferów socjalnych – wylicza.

Deweloperzy odbudowują ofertę

Podaż na pewno wpływa na poziom cen mieszkań, ale przetrzebiona „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” oferta nowych lokali zaczyna się odbudowywać. Na znaczny jej wzrost przy dość dużym spadku sprzedaży wskazuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. nieruchomości w Cenatorium.

– W ofercie deweloperskiej na siedmiu głównych rynkach na koniec marca było 40 tys. mieszkań. W tym czasie sprzedano ponad 10 tys. mieszkań, a wprowadzono do sprzedaży ponad 15 tys. – podaje Wełnowska.

– Odbudowa podaży na rynku pierwotnym przekłada się na zdecydowanie niższe wzrosty cen niż notowane w drugiej połowie 2023 r. Przewidujemy, że w kolejnych miesiącach ceny lokali będą rosły, jednak zdecydowanie wolniej niż w zeszłym roku.

Zdaniem ekspertki Cenatorium deweloperzy będą zwiększać ceny ofertowe mieszkań po ogłoszeniu programu subsydiowanych kredytów. – W dalszej części roku czynnikiem napędzającym wzrosty cen, niezależnie od programu dopłat, będą rosnące realne dochody gospodarstw domowych przy utrzymującej się niskiej inflacji – przywiduje Wełnowska.

Rynek wtórny na rozdrożu

Mieszkania z drugiej ręki także coraz droższe. W którym mieście lokale na rynku wtórnym zdrożały najbardziej?

Z analiz Marcina Drogomireckiego, eksperta rynku, wynika, że średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w kwietniu 2024 r. przekroczyły 17,8 tys. zł za mkw. To o 26,7 proc. więcej niż rok temu. W ciągu miesiąca przeciętne ceny lokali wzrosły o 0,7 proc. W Krakowie lokale z drugiej ręki w ciągu roku (od kwietnia 2023 r. do kwietnia 2024 r.) wzrosły o 34,9 proc., do 16,7 tys. za mkw. W porównaniu z cenami sprzed miesiąca wzrost wyniósł 0,9 proc.

W Gdańsku mieszkania używane zdrożały o 20,6 proc. rok do roku, do niemal 14,9 tys. zł za mkw. (miesięczny wzrost to 1,2 proc.), a w Łodzi – o 15,6 proc., do ponad 8,4 tys. zł. Ale w ciągu miesiąca lokale na łódzkim rynku wtórnym staniały przeciętnie o 1 proc. W porównaniu z marcem 2024 roku w kwietniu o 1,7 proc., do ok. 9 tys. zł za mkw., spadły średnie ceny mieszkań w Katowicach. W porównaniu z cenami sprzed roku lokale z drugiej ręki w tym mieście są jednak droższe średnio o 21,1 proc.

Drogomirecki komentuje, że trudno jednoznacznie przewidzieć, jak będą wyglądać ruchy cen w drugim półroczu br., bo sytuacja na rynku jest dynamiczna. – Z jednej strony odnotowujemy znaczne osłabienie popytu, a z drugiej – stale rosnącą liczbę mieszkań oferowanych do sprzedaży. Skutkuje to stabilizacją średnich cen wywoławczych i większą skłonnością sprzedających do negocjacji stawek – wyjaśnia ekspert.

– Niepewność co do ostatecznego kształtu, jak i terminu wejścia w życie programu „Na start” utrudnia przewidywanie jego skutków dla rynku, a dokładniej stopnia wpływu na ceny. Te bowiem nie pozostaną obojętne na zwiększony popyt wygenerowany napływem taniego pieniądza – dodaje Drogomirecki.