Sprzedający lekko spuścili z tonu

Gorączka na rynku wtórnym spadła, sprzedający chętniej dają rabaty. Ceny mogą wystrzelić po wejściu w życie programu „Na start”.

Nowe mieszkania są bardzo drogie. Jak podaje portal RynekPierwotny.pl, średnia cena ofertowa lokali na stołecznym rynku pierwotnym w lutym br. przekroczyła 17,1 tys. zł za mkw., w Krakowie sięga 16,1 tys. zł, we Wrocławiu to ponad 13,3 tys. zł, w Trójmieście – ponad 14,9 tys. zł, a w Łodzi – już ponad 11 tys. zł za mkw. W Poznaniu deweloperzy wyceniają mieszkania średnio na ponad 12,6 tys. zł za mkw.

Tanio nie jest także na rynku wtórnym. Z najnowszych danych SonarHome wynika, że średnia cena ofertowa mkw. mieszkań z drugiej ręki w Warszawie to ponad 16,4 tys. zł (22-proc. wzrost, rok do roku), w Krakowie – niemal 14,9 tys. zł (26 proc.), w Gdańsku – ponad 13,5 tys. zł (16 proc.), we Wrocławiu – niemal 12,3 tys. zł (18 proc.), w Poznaniu – niemal 10,7 tys. zł (18 proc.), a w Łodzi – 8 tys. zł za mkw. (15-proc. wzrost r./r.).

Cisza przed burzą

Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome, zwraca uwagę, że miesięczne tempo wzrostu cen ofertowych mieszkań w dwóch pierwszych miesiącach br. jest nieco niższe niż w miesiącach, gdy obowiązywał „Bezpieczny kredyt 2 proc.” (lipiec–grudzień ub.r.).

– W drugiej połowie 2023 r. dynamika wzrostu cen w największych miastach wynosiła miesięcznie ok. 2–3 proc., teraz jest to ok. 1 proc. na miesiąc – podaje analityczka SonarHome. – Z kolei porównując luty 2024 r. z grudniem 2023 r., widać, że sprzedający najbardziej podnoszą ceny w Warszawie i Krakowie – to 3 proc. w ciągu dwóch miesięcy. W Gdańsku, Łodzi i Poznaniu jest dość stabilnie: odnotowaliśmy wzrost o 1 proc. Wrocław, z 2-proc. wzrostem, jest pośrodku.

Według Barbary Bugaj początek roku na rynku wtórnym jest spokojniejszy. – Jest mniej prezentacji mieszkań, a sprzedający łaskawiej podchodzą do negocjacji – ocenia. – W niektórych lokalizacjach czy miastach nieco bardziej uaktywnili się inwestorzy.

Analityczka zaznacza, że uwzględniając ruch na rynku, liczba transakcji musiała spaść. Wygaszenie w styczniu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oznacza mniejszą liczbę klientów kredytowych.

Co czeka rynek wtórny w kolejnych miesiącach? – Ceny wywoławcze mogą rosnąć wolnym tempem odnotowanym na początku roku – przewiduje Barbara Bugaj. – Jak jednak pokazały dane NBP za IV kw. 2023 r., ceny transakcyjne mieszkań miały dużo niższą dynamikę niż ofertowe, które od lipca/sierpnia 2023 r. dotknęło dość wyraźne szaleństwo. W większych miastach w ciągu 2023 r. największe zwyżki sięgały ok. 10 proc. Myślę, że teraz będzie podobnie. Prawdopodobne, że zmiany cen będą łagodniejsze bądź z tendencją do stabilizacji.

Znaczących zwyżek cen od początku tego roku nie odnotował także pośrednik Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Może to być jednak cisza przed burzą – nie wyklucza. – Kiedy zostanie podpisana ustawa o preferencyjnym kredycie w nowej odsłonie, to ceny nieruchomości znów wystrzelą.

Czas na zakupy

Krzysztof Kabaj zaznacza, że choć liczba transakcji w I kwartale 2024 r. zauważalnie spadła, to jednak nie można mówić o zastoju. – To czas, kiedy szansy na kupno mieszkania szukają osoby, które nie załapią się na rządowy kredyt hipoteczny na preferencyjnych warunkach (nowy program wsparcia ma wejść w życie w drugiej połowie roku – red.) – mówi ekspert PFRN. – Pierwsza połowa roku to dla takich osób najlepszy czas na transakcję. Rynek nie jest jeszcze wyczyszczony z ofert, jak choćby pod koniec ubiegłego roku – wyjaśnia.

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, ocenia, że początek tego roku pod względem transakcji był bez porównania lepszy niż analogiczny okres 2023 r.

– Wprawdzie liczba nowych klientów, którzy byli zainteresowani wejściem na rynek w poszukiwaniu nieruchomości, zmalała od ostatnich miesięcy ubiegłego roku, to nie przełożyło się to na wyhamowanie ruchu na rynku – podkreśla Marcin Jańczuk. – Rekordy popytowe z minionego roku trudno będzie powtórzyć, ale sytuacja wydaje się być dość stabilna – ocenia.

Jak mówi Krzysztof Kabaj, dziś najszybciej sprzedają się mieszkania mniejsze – kawalerki i lokale dwu-, trzypokojowe. – Na kupca zdecydowanie dłużej muszą czekać większe lokale i apartamenty – zaznacza ekspert PFRN. Przypomina, że duże mieszkania nie mieściły się w kryteriach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, więc popyt na nie był mniejszy. Cena takich nieruchomości dla przeciętnego Kowalskiego jest zaporowa. Wysokie są też koszty ich utrzymania.

Większych lokali szukają za to inwestorzy. – Gdy tylko nadarzy się okazja cenowa, są gotowi kupić taką nieruchomość, by ją podzielić na mniejsze lokale (jeśli są takie możliwości techniczne), wyremontować i sprzedać z zyskiem od kilkunastu do kilkudziesięciu procent – mówi Krzysztof Kabaj.

Mocny bodziec

O sporym zainteresowaniu większymi mieszkaniami mówi Marcin Jańczuk. – Tu możliwości negocjacji są większe niż w przypadku segmentu popularnego. Z zimowego snu nie obudził się jeszcze rynek domów – zauważa ekspert Metrohouse. – Widoczne jest tu zniecierpliwienie i nieznaczne korekty cen w dół. Najbardziej pożądane są nadal mieszkania do 40–50 mkw. lub kompaktowe dwa pokoje do 40 mkw.

Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, komentuje, że na rynku wtórnym sytuacja jest dziś inna niż pod koniec ub.r. – Zawieszenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ograniczona dostępność kredytów udzielanych na zasadach rynkowych oraz wysokie ceny mieszkań, zwłaszcza o mniejszych metrażach, sprawiają, że popyt wyraźnie osłabł – ocenia. – Jednocześnie spada atrakcyjność zakupu mieszkań na wynajem, co ogranicza popyt inwestycyjny. Wszystko to skutkuje wydłużaniem czasu poszukiwania klientów na mieszkania, rosnącą liczbą ofert, wyhamowaniem zwyżek cen i większą skłonnością sprzedających do udzielania rabatów. Taki stan powinien się utrzymywać w kolejnych miesiącach, jeśli stabilizującym się rynkiem nie zachwieje kolejny, mocny bodziec popytowy, jakim może być nowy program „Na start”.