Nasze drogie mieszkania, czyli coraz niższa siła nabywcza konsumentów

Za przeciętną pensję można kupić coraz mniej metrów kwadratowych lokalu. Na rynku jest gorąco wskutek uruchomienia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, a brak pewności, co dalej z polityką mieszkaniową, może tylko podbić emocje.

W czterech, z sześciu, największych aglomeracjach rząd wielkości wzrostu cen nowych mieszkań w skali roku to 20 proc. – wynika z szacunków Otodom Analytics na koniec października. Wobec czerwca – czyli ostatniego miesiąca przed wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – zwyżki na koniec III kwartału wyniosły 5–13 proc. Według szacunków Otodom Analytics w Krakowie w skali roku mieszkania podrożały o 23 proc., w Poznaniu – o 21 proc., w Warszawie i Gdańsku – o 20 proc., we Wrocławiu i Łodzi było niewiele lepiej, zwyżki sięgnęły odpowiednio 18 i 15 proc.

Ceny robią wrażenie na uczestnikach rynku, ustanawiając nowe szczyty. Według monitoringu Otodom Analytics w stolicy średnia lokali w ofercie sięga już prawie 16 tys. zł za mkw., w Krakowie – 14,5 tys. zł, w Gdańsku – 14 tys. zł.

Konsumenci mają poczucie cenowej galopady i drożyzny, choć sama wartość nominalna nie jest czynnikiem przesądzającym. Odnosząc ceny do przeciętnych zarobków, widać wyraźnie, że siła nabywcza konsumentów się kurczy, a tempo przyspieszyło po tym, jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ruszył na dobre.

Parkiet

Coraz drożej

Jeśli zagregować dane z sześciu największych rynków, na koniec sierpnia średnie wynagrodzenie pozwalało na nabycie 0,64 mkw. nowego mieszkania wobec 0,71 mkw. średnio w I półroczu. To najmniej od dekady, ale bardzo daleko od poziomu z 2007 r., kiedy to po dwóch latach szalonej hossy siła nabywcza skurczyła się tak bardzo, że przeciętne wynagrodzenie umożliwiało zakup zaledwie 0,44 mkw. wobec 0,74 mkw. wcześniej. Warto zauważyć, że dojście do punktu wyjścia zajęło osiem lat, a dekadę po kryzysie mieliśmy szczyt siły nabywczej, kiedy pensja pokrywała zakup 0,76 mkw. lokalu. Po 2017 r. tendencja jest już lekko spadkowa.

W poszczególnych aglomeracjach punkty zwrotne i zakres wahań siły nabywczej wyglądają nieco inaczej, co szczegółowo obrazuje wykres.

We wspólnym raporcie RynekPierwotny.pl, Metrohouse i Credipassu eksperci zaznaczają, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” jednym dał nadzieję na zakup upragnionego mieszkania – na koniec października beneficjetów było ponad 27 tys. – ale dla innych stał się koszmarem, bowiem stał się silnym bodźcem zwyżek cen mieszkań. I to zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym.

– Zwiększa się różnica cen między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Rozpatrując zakup dwupokojowego mieszkania o metrażu około 40 mkw. w Warszawie, należy przygotować budżet nie mniejszy niż 500 tys. zł. Na rynku pierwotnym trzeba się liczyć z kosztami znacznie przewyższającymi 600 tys. zł. To jednak nie wszystko. Potencjalni nabywcy muszą się mierzyć z niezadowalającą podażą mieszkań, zwłaszcza w segmencie deweloperskim – powiedział Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Potrzebna deklaracja

Co do tego, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ma udział w destabilizowaniu rynku nieruchomości, wątpliwości nie ma Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Organizacja obawia się przy tym, że sytuacja może się rozwinąć jeszcze gorzej, bo brakuje jasnego wskazania, czego można się spodziewać w związku z wyborami parlamentarnymi. Mnożą się pytania o budżet „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i o politykę mieszkaniową w ogóle.

– Na rynku deweloperskim można zaobserwować wręcz historyczną nierównowagę między popytem a podażą. Nowych mieszkań w ofercie brakuje, a zainteresowanie zakupem jest bardzo duże. W efekcie ceny nieruchomości rosną. Wysoki popyt to m.in. wynik obowiązywania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” czy obniżek stóp procentowych, które doprowadziły do wzrostu zdolności kredytowej Polaków – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD. – Jeśli wśród liderów partii politycznych, które tworzyć będą przyszły rząd, nie pojawi się deklaracja, że programy wspierające nabycie pierwszego mieszkania będą kontynuowane, presja na zakup lokali wśród potencjalnych nabywców będzie jeszcze większa. Nie pozostanie to również bez wpływu na ceny nieruchomości – dodaje.

Płochocki zaznacza, że ponieważ w dużych ośrodkach oferta mieszkań mieszczących się w limitach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” się wyczerpuje, to w sposób naturalny konsumenci zaczną szukać alternatywy w mniejszych miastach, jak np. Bydgoszcz, co i tam poskutkuje cenowa windą.

– Minister Waldemar Buda wskazuje, że środków z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wystarczy do lutego 2024 r., widząc jednak zainteresowanie mieszkaniami, liczbę osób kontaktujących się z działami sprzedaży i obserwowaną wśród nich niepewność, czy dalej istnieć będą rozwiązania umożliwiające preferencyjny zakup lokali, jako PZFD uważamy, że limity wyczerpać mogą się szybciej – mówi wiceprezes PZFD. – Brak wiedzy o tym, w jaki sposób w kolejnych latach w Polsce prowadzona będzie polityka mieszkaniowa, to również problem dla rynku nieruchomości. Deweloperzy, minimalizując ryzyka w otoczeniu wzrastających cen gruntów, wysokich kosztów wykonawstwa czy wciąż przedłużających się procedurach administracyjnych, mogą się wstrzymywać z decyzją o rozpoczynaniu inwestycji – podsumowuje.

Październikowa odwilż

Jak wynika z danych Otodom Analytics, w październiku w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 5,7 tys. mieszkań, co oznacza kolejny miesiąc stabilnego, dużego popytu. Do oferty trafiło 5,3 tys. lokali – znacznie więcej, niż widzieliśmy na przestrzeni ponad roku, kiedy to dysproporcja między poziomem sprzedaży i wprowadzeń była rażąca.

– Trudno powiedzieć, czy deweloperzy uwierzyli w trwały efekt wpływu, jaki na podaż wywarł „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Raczej można założyć, że październikowe wprowadzenia to efekt kilku miesięcy ciężkiej pracy zespołów przygotowania inwestycji, które pracowały nad uzyskiwaniem pozwoleń czy kontraktowaniem generalnych wykonawców. Bezwładność po stronie podaży jest zdecydowanie większa, a uruchamianie projektów trudniejsze niż wzbudzenie zainteresowania nabywców czy ułatwienie w dostępie do finansowania – skomentowała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Czy październikowe przebudzenie podaży pozwala oczekiwać uspokojenia wzrostu cen? Raczej delikatnego spowolnienia dynamiki.

– O ile nie nastąpią jakieś konkretne deklaracje polityczne, o tyle spodziewać się można kolejnej fali wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” jeszcze przed końcem roku. Nabywcy prawdopodobnie zmobilizują się w obawie o zamknięcie lub zmiany warunków przyznawania dopłat – wskazuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

– Sprzyjać temu będzie z jednej strony zwiększona podaż, czyli większy wybór mieszkań, a z drugiej sytuacja makroekonomiczna. Kredyty realnie tanieją, a spowolnienie tempa wzrostu inflacji może działać pozytywnie na wzrost ufności konsumenckiej i skłonność do zaciągania większych zobowiązań – ocenia.