Zapaść na rynku hipotek w tym i przyszłym roku

W tym roku banki udzielą zaledwie 125 tys. kredytów mieszkaniowych, co będzie poziomem najniższym od 20 lat, a w 2023 oczekiwany jest dalszy spadek do 80-85 tys. – szacują eksperci raportu AMRON-SAFRiN.

W III kw. 2022 udzielono 21,2 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza spadek o niemal 69 proc. w porównaniu z III kw. 2021 r.

Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła w III kw. 7 mld zł, czyli o 48,2 proc. mniej niż w II kw. bieżącego roku oraz o 69,8 proc. mniej niż w III kw. 2021 roku – wynika z raportu AMRON-SAFRiN za III kw. przedstawionego na wtorkowej konferencji.

III kwartał br. oznacza kontynuację zapaści na rynku kredytów hipotecznych, przede wszystkim w efekcie wzrostu oprocentowania i spadku zdolności kredytowej klientów. Na koniec III kw. średnia marża kredytu hipotecznego delikatnie spadła do 1,99 proc., ale przy rosnącym wskaźniku WIBOR, średnie oprocentowanie wzrosło do 9,2 proc. (to 6,74 pkt. proc. więcej niż rok wcześniej).

Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 osiągnął na koniec III kw. poziom zbliżony do 134 pkt., notowany ostatnio na przełomie 2011 i 2012 roku. - Jednak po uwzględnieniu 5 proc. bufora, wymaganego przez zapisy Rekomendacji KNF, poziom indeksu wyniósł zaledwie 94,02 punkty, co jest wynikiem porównywalnym z notowaniami z przełomu 2007 i 2008 roku – okresu o najniższej dostępności mieszkań w historii notowań IDM – opisywał dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego w III kw. 2022 roku wyniosła 329,5 tys. zł, czyli o 5,87 proc. mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,85 proc. mniej niż rok wcześniej – spadek średniej wartości kredytu zaobserwowano po raz pierwszy od 2012 roku. Zanotowano również wyraźną zmianę struktury rynku pod względem wysokości wskaźnika LtV – wzrost udziału w rynku kredytów udzielonych z wkładem własnym powyżej 50 proc., a więc kredytów „wspierających” zakupy gotówkowe, często warunkowane wcześniejszą sprzedażą innych nieruchomości.

Zapaść na rynku kredytowym przekłada się na rynek mieszkaniowy – wynika też z raportu AMRON-SAFRiN. W stosunku do notowań z poprzedniego kwartału liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, spadła o 44 proc. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie była niższa niż kwartał wcześniej o 34 proc. Łącznie, od stycznia do października 2022 roku rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań tj. o 25 proc. mniej niż przed rokiem.

- W trzecim kwartale roku 2022 ponownie notowaliśmy zróżnicowaną dynamikę zmian średnich cen mieszkań w największych miastach Polski. Wyraźnie zmierzamy w stronę stabilizacji cen transakcyjnych, która może trwać przez co najmniej najbliższe dwa-trzy lata, co przy wysokiej inflacji oznaczać będzie de facto realny spadek cen mieszkań – ocenił Furga.

Spadki dostępności cenowej mieszkań i zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców, spowodowały z kolei przesunięcie znacznej części popytu z rynku mieszkaniowego na rynek najmu wywołując presję na dalsze wzrosty czynszów najmu – zauważano w raporcie.

- Oczekujemy aktywniejszego włączenia się rządu w poszukiwanie efektywnych rozwiązań problemu dostępności mieszkań. Sygnalizowane po raz kolejny przez rząd zapowiedzi, zgłoszone po raz pierwszy jeszcze we wrześniu br., o oferowaniu na pierwsze mieszkanie kredytów o oprocentowaniu na poziomie 2%, do dziś nie doczekało się dalszych szczegółów. Tymczasem rząd koncentruje się na działaniach ograniczających możliwość oferowania mieszkań na wynajem zarówno przez osoby fizyczne, jak i przez podmioty typu PRS - podsumował Furga.

W raporcie autorzy podkreślają, że „pora dla podjęcia rozsądnych systemowych rozwiązań i włączenia się do ich wspierania polskiego rządu jest najwyższa”. Jak szacują, rok 2022 r. zakończy się bowiem liczbą zaledwie 125 tys. udzielonych kredytów, co będzie wynikiem najniższym od 20 lat, a w 2023 r. może to być jedynie 80-85 tys. kredytów.