Polski kapitał kupuje coraz więcej nieruchomości na krajowym rynku

Z tego artykułu dowiesz się:

• W jakim tempie rośnie wartość inwestycji rodzimego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
• Jak zmienia się struktura kupowanych nieruchomości.
• Co blokuje indywidualnym inwestorom dostęp do rynku, na którym z sukcesem działają czescy sąsiedzi.
• Jaki potencjał drzemie w oszczędnościach Polaków i jakie zmiany prawne mogłyby go uwolnić.

W I połowie 2026 r. udział rodzimego kapitału w wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniósł 10 proc. Nominalnie to ponad 0,3 mld euro, czyli ok. 1,3 mld zł. Zdaniem ekspertów, w całym 2026 r. wartość inwestycji w Polsce sięgnie nawet 6 mld euro, a udział polskiego kapitału powinien być taki, jak w roku ubiegłym, czyli sięgnąć 20 proc. Nominalnie byłoby to 1,2 mld euro, czyli ponad 5,1 mld zł.

Wartość rodzimego kapitału zainwestowanego w Polsce rośnie skokowo

Jak wynika z szacunków firmy Avison Young, w latach 2020-2022 średni udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych wynosił 3 proc. W samym 2022 r. było to 1 proc. – nominalnie ok. 60 mln euro. W kolejnych latach rodzimy kapitał zrobił się widoczniejszy z powodu spadku wartości i zmniejszonej liczby transakcji z udziałem zagranicznych inwestorów. W 2023 r. udział wyniósł 7 proc., nominalnie sięgając ok. 140 mln euro. W 2024 r. udział wyniósł 9 proc., a nominalnie wzrósł do ok. 450 mln euro. W 2025 r. udział sięgnął 19 proc., ustanawiając też nominalny rekord – ponad 0,8 mld euro. W ubiegłym roku rodzimi inwestorzy odpowiadali za 32 proc. transakcji w ujęciu ilościowym – kupowane były coraz lepsze aktywa.

– Wzrasta również średnia wartość transakcji z udziałem polskiego kapitału: z 8 mln euro w 2022 r. do 21 mln euro w I połowie 2026 r. W całym bieżącym roku spodziewamy się utrzymania trendu wzrostowego i mocnej pozycji polskiego kapitału – mówi Bartłomiej Krzyżak, co-head działu inwestycyjnego w firmie Avison Young. Ekspert wskazuje, że w ostatnich latach zmieniała się struktura nabywanych nieruchomości. – W 2022 r. w polu zainteresowania polskich inwestorów dominował sektor handlowy (57 proc.), w tym parki handlowe oraz redevelopment zamkniętych hipermarketów. W 2023 r. zdecydowanie dominowały nieruchomości biurowe (81 proc.), z przewagą obiektów „oportunistycznych” lub typu value-add – dodaje. Strategia value-add to kupowanie nieruchomości z myślą o popracowaniu nad zwiększeniem ich wartości. Opportunistic to łowienie okazji, więcej pracy nad budynkiem – większe ryzyko, ale i perspektywa większego zwrotu. Na czele hierarchii jest strategia core, czyli inwestowanie w najlepsze, najdroższe i najbezpieczniejsze budynki – tu zwrot jest niższy, adekwatnie do ryzyka. – W 2024 r. nastąpiła większa dywersyfikacja: polski kapitał kupował tańsze biurowce (39 proc.), parki handlowe (28 proc.) oraz hotele. W ubiegłym roku ponownie dominowały wśród zakupów biura (67 proc.) i były coraz to lepsze aktywa – mówi Krzyżak. W I połowie 2026 r. hitem były biurowce (89 proc.) – polski kapitał zaczyna celować w aktywa typu prime: to warszawskie biurowce Central Point, Renaissance Building czy krakowskie Brain Park B. W lipcu rodzimy inwestor przejął Sky Office Center w Warszawie.

– W obszarze zainteresowania polskich inwestorów są niezmiennie starsze obiekty biurowe, które kupowane są ze względu na dobrą lokalizację, a także atrakcyjną cenę i stabilne przepływy pieniężne. Ale polscy inwestorzy zaczynają sięgać również wyżej i drożej, po dobrze prosperujące aktywa biurowe, które są bezpieczne, bo zapewniają stabilny przychód. W sektorze handlowym polscy inwestorzy kupują zarówno pojedyncze, wolnostojące sklepy spożywcze, jak i parki handlowe, których cena oscyluje wokół wartości 7-9 mln euro, ale potrafi również zbliżyć się do poziomu 30 mln euro w przypadku nowszych i większych parków – mówi Krzyżak.

W Polsce podstawowym przedmiotem lokowania prywatnych oszczędności pozostają mieszkania

Kim są rodzimi inwestorzy?

– Nabywcami są przede wszystkim polscy przedsiębiorcy poszukujący efektywnej alokacji nadwyżek kapitałowych. Większość z nich posiada doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych, wynikające zarówno z dotychczasowej działalności zawodowej, jak i profilu prowadzonych firm. Dla wielu są to jednak pierwsze transakcje o tak dużej skali. Zainteresowanie koncentruje się na sektorze biurowym, który polscy inwestorzy postrzegają jako segment oferujący atrakcyjne stopy zwrotu przy relatywnie niższych wymaganiach operacyjnych niż porównywalnie duże aktywa handlowe – mówi Maciej Rostropowicz, z działu  rynków kapitałowych w Polsce w firmie Cushman & Wakefield. – Istotną grupę nabywców stanowią również prywatni przedsiębiorcy dysponujący mniejszym kapitałem, którzy najczęściej inwestują w niewielkie parki handlowe. W tym przypadku są to zwykle lokalni inwestorzy, dostrzegający sukces tego formatu w swoim regionie i traktujący go jako stabilne oraz bezpieczne miejsce lokowania kapitału – dodaje.

Foto: GG Parkiet

Cushman & Wakefield odnotował w I półroczu 16 transakcji, w których kapitał nabywcy pochodził z Polski. – Warto zauważyć, że to jedynie transakcje, w których mamy pewność, że kapitał pochodzi z Polski – na rynku dzieje się wiele transakcji, w których kupujący nie zostaje ujawniony, ale ze względu na ich charakter (np. zakup budynku wynajętego do dyskontu spożywczego w małym mieście powiatowym), możemy z dużą dozą pewności przypuszczać, że tam także zaangażowany był kapitał pochodzący z Polski – mówi Rostropowicz.

Zdaniem eksperta, potencjał inwestycyjny lokalnego kapitału pozostaje bardzo duży, jednak w Polsce nadal brakuje rozwiniętych struktur umożliwiających inwestowanie w nieruchomości komercyjne osobom bez specjalistycznego doświadczenia w tym segmencie. Tego typu rozwiązania funkcjonują z powodzeniem m.in. w Czechach, gdzie odpowiednie wehikuły inwestycyjne dają dostęp do rynku zarówno zamożnym inwestorom prywatnym, jak i klientom detalicznym – mówi Rostropowicz. – W Polsce podstawowym przedmiotem lokowania prywatnych oszczędności wciąż pozostają mieszkania, mimo że rentowność takich inwestycji często jest niższa niż w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jednocześnie Polska jest największą gospodarką regionu, a poziom zamożności społeczeństwa systematycznie rośnie. Brak odpowiednich regulacji oraz powszechnie dostępnych instrumentów inwestycyjnych ogranicza jednak napływ lokalnego kapitału do sektora nieruchomości komercyjnych, co przekłada się na niższy udział krajowych inwestorów i mniejsze wolumeny transakcyjne niż potencjalnie mogłyby być generowane przez polski rynek – dodaje.

Fundusze nieruchomości w Polsce nie tylko dla zamożnych – czy to możliwe?

Czesi w kilkanaście lat zbudowali silny rynek otwartych funduszy nieruchomości również dla inwestorów detalicznych.

– W tej chwili działa około 10 znaczących funduszy nieruchomości i łącznie zbierają one blisko 2 mld koron, czyli 80 mln euro, każdego miesiąca. Tym samym rocznie pozyskują prawie 1 mld euro nowego kapitału, a do tego dochodzi przychód wypracowany przez nieruchomości oraz lewar. Wydaje mi się, że brak polskich funduszy tego rodzaju to jedynie kwestia legislacji. Nie sądzę, by polscy inwestorzy różnili się od czeskich i mieli obiekcje, by inwestować w nieruchomości komercyjne. Niestety, nie ma u was ram prawnych, by ten potencjał uaktywnić – mówi Jaroslav Kysela, członek zarządu Investiki zarządzającej aktywami rzędu 2 mld euro – 59 proc. wartości portfela funduszu to nieruchomości kupione w Polsce. – Można sobie wyobrazić, jaki potencjał miałyby polskie fundusze podobne do czeskich, zwłaszcza że wasza gospodarka jest znacznie większa od naszej, podobnie jak liczba ludności i rozmiar rynku nieruchomości komercyjnych. Byłby on w Polsce co najmniej dwukrotnie większy, a roczna wartość inwestycji mogłaby wzrosnąć z obecnych poziomów do ponad 10 mld euro – dodaje.

Tymczasem w Polsce dalej straszy duch nieudanych FIZ-ów nieruchomościowych z lat 2006-2008, które potraciły kapitał klientów – inkasując sowite prowizje.

Tę passę próbują przełamać Ipopema TFI i czeska firma NASA Capital, która zarządza w Czechach pieniędzmi bogatych inwestorów indywidualnych. Powołany wspólny FIZ AN planuje zbudować portfel nieruchomości o wartości 0,5 mld euro. W ostatnich dniach kupiono pierwsze aktywo – kompleks Jerozolimskie Business Park za ok. 30 mln euro.

Start funduszu ogłoszono w ostatnich dniach, ale, jak mówi nam Jarosław Wikaliński, prezes Ipopema TFI, fundusz został formalnie utworzony w styczniu i zebrał dotychczas aktywa netto rzędu wysokich kilkudziesięciu milionów złotych.

Model FIZ AN oznacza, że to propozycja dla zamożnych inwestorów. Próg wejścia to równowartość 40 tys. euro (ponad 170 tys. zł). Czeski model pozwala lokować niskie kwoty.

– Dzisiejsze rozwiązania systemowe i regulacyjne musiałyby ulec zmianie, aby tego rodzaju fundusz mógł być skierowany do mniej zamożnych inwestorów, tak jak to się odbywa np. u naszych czeskich sąsiadów. Nadal byłby to fundusz zamknięty, z uwagi na mało płynny charakter aktywów – wyjaśnia Wikaliński. – Niemniej bardzo liczymy na synergie wynikające z połączenia wieloletniego doświadczenia i zasobów kapitałowych naszych partnerów z NASA Capital z rosnącym apetytem polskich inwestorów na generujące stały dochód nieruchomości biurowe w ramach powołanej do życia w styczniu struktury – dodaje.