Krezusi wolą biurowce od mieszkań. Czy będziemy mieć drugie Czechy?

Polski kapitał, przede wszystkim zamożnych przedsiębiorców, z upodobaniem lokuje coraz więcej w polskich biurowcach. Od trzech lat obserwujemy skokowy wzrost w ujęciu nominalnym wartości inwestycji Polaków na własnym rynku nieruchomości komercyjnych. Zamożni dostrzegli możliwość dywersyfikacji w ten sposób majątków, brakuje jednak instrumentów pozwalających lokować w dochodowych budynkach komercyjnych inwestorom indywidualnym.

W I półroczu kapitał zidentyfikowany jako polski zainwestował w biurowce 291 mln euro (1,26 mld zł), a w inne klasy nieruchomości, głównie w popularne w poprzednich latach parki handlowe, kilka milionów. Całkowita wartość inwestycji w Polsce to 3 mld euro, z czego 766 mln euro przypadło na inwestorów z Czech. Nasi sąsiedzi zbudowali system otwartych funduszy (część z nich utworzyła banki) nie tylko dla zamożnych inwestorów kwalifikowanych, ale i przeciętnych detalicznych.

Najbogatsi Polacy inwestują w biurowe bankomaty

W samej I połowie roku polski kapitał przejął kilka biurowców. To okres wyjątkowy, bo zaczęto sięgać po nieruchomości z segmentu prime, czyli z najwyższej półki.

Największą transakcją był zakup Central Pointu na skrzyżowaniu dwóch linii metra w Warszawie za 107 mln euro. Nabywcą była spółka Lewandpol związana z Andrzejem Lewandowskim, przedsiębiorcą z branży OZE i kierowcą rajdowym. Z kolei 40 mln euro na zakup budynku B krakowskiego kompleksu Brain Park wyłożyła spółka Sando Office związana z rodziną Bokwów, akcjonariuszy budowlano-surowcowej Grupy PBI. Większościowy pakiet udziałów w łódzkim Monopolisie przejęła firma Med Investments, kontrolowana przez rodzinę Kruków, twórców Skameksu, dystrybutora sprzętu medycznego. Renaissance Building (d. Kamienica Pawłowiczów) nieopodal placu Trzech Krzyży w Warszawie trafił do portfela firmy Syrena Real Estate – to platforma inwestująca kapitał polskich inwestorów – jednak nie fundusz.

Aktywne były też firmy zawodowo inwestujące w biurowce czy łowcy okazji. Krakowskie Proton Property powiększyło portfel o budynek kompleksu Bonarka for Business, z kolei wynajęte w zaledwie 30-40 proc. dwa budynki katowickiego Silesia Business Park kupiła spółka Avandis, która liczy na znalezienie najemców.

Na czym polega atrakcyjność biurowców? Jak czytamy w rynkowych raportach, w centrum Warszawy za wynajem w najlepszych biurach płaci się nawet 28 euro za mkw. miesięcznie. Central Point oferuje 18 tys. mkw. biur, to szacunkowo 6 mln euro z czynszów rocznie. Z punktu widzenia inwestorów ważne jest, że podpisywane na wiele lat umowy najmu przewidują coroczną indeksację stawek o wskaźnik inflacji (dla strefy euro, bo w tej walucie pobierane są czynsze).

Polski kapitał chce inwestować, ale instrumentów brak

– Rodzimi inwestorzy to zarówno większe, dobrze zorganizowane podmioty inwestycyjne, często z długoletnią historią, jak też małe „family offices” czy inwestorzy indywidualni. Widzimy napływ inwestorów z tej ostatniej grupy: ludzi, którzy osiągnęli już duży sukces finansowy w ramach swojej głównej działalności gospodarczej, a nieruchomości są przez nich traktowane jako relatywnie bezpieczna lokata nadwyżek kapitałowych i dywersyfikacja źródeł przychodów. Polscy inwestorzy w końcu osiągnęli taki poziom kapitału, że mogą sobie pozwolić na zakup nie tylko mieszkań. Dodatkowo czynnikiem sprzyjającym jest to, że na rynku ciągle można jeszcze znaleźć dobre aktywa w atrakcyjnych cenach, które już są w zasięgu polskich inwestorów – mówi Bartłomiej Krzyżak, co-head działu inwestycyjnego w firmie Avison Young. – W obszarze zainteresowania polskich inwestorów są niezmiennie starsze biurowce, które kupowane są ze względu na dobrą lokalizację, a także atrakcyjną cenę i stabilne przepływy pieniężne. Ale inwestorzy zaczynają sięgać również wyżej, po droższe, dobrze prosperujące aktywa, które są bezpieczne, bo zapewniają stabilny przychód – dodaje. W rekordowym pod względem aktywności polskiego kapitału 2025 r. 8 z 49 transakcji polskich inwestorów przekroczyło próg 30 mln euro. Rekordem było dokupienie za 180 mln euro drugiej połowy udziałów w kompleksie Mennica Legacy Tower przez giełdową Mennicę Polską kontrolowaną przez miliardera Zbigniewa Jakubasa.

– Kolejnym trendem na rynku nieruchomości biurowych są zakupy całych obiektów z przeznaczeniem na prowadzenie własnej działalności lub częściowo na potrzeby własne, częściowo na wynajem. Ostatnie takie transakcje dotyczyły zarówno firm, prywatnych uczelni, jak również sektora publicznego, w tym urzędów i szpitali. Z perspektywy użytkownika końcowego zakup i remont istniejącego obiektu nadal jest dużo atrakcyjniejszy niż najem lub budowa nowej siedziby – mówi Krzyżak.

– Większość krajowych inwestorów nadal koncentruje się na aktywach o wartości poniżej 10 mln euro. Wynika to nie z braku zainteresowania, lecz przede wszystkim z ograniczonego dostępu do kapitału oraz odpowiednich instrumentów inwestycyjnych – mówi Krzysztof Cipiur, dyrektor w Knight Frank Polska. – Obecnie obserwujemy wyjątkowo sprzyjający moment do inwestowania. Nowa podaż biur pozostaje ograniczona, popyt najemców rośnie, a czynsze w najlepszych lokalizacjach idą w górę, co przekłada się na poprawę perspektyw wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie część zagranicznych funduszy, zwłaszcza niemieckich, prowadzi sprzedaż aktywów w ramach swoich strategii portfelowych, a banki ponownie chętniej finansują transakcje biurowe. Polscy inwestorzy potrafią wykorzystać ten moment, kupując aktywa z myślą o wzroście ich wartości w kolejnych latach – dodaje.

– Potencjał rodzimych inwestorów jest duży i strukturalnie niedoceniony. Po krótkim spadku w 2022 r. liczba zamożnych osób prywatnych w Polsce systematycznie rośnie, co tworzy duże krajowe zasoby kapitału szukającego alokacji – komentuje Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE. – Problem nie leży w braku pieniędzy, lecz w braku instrumentów, które pozwoliłyby przetransformować ten kapitał w realne inwestycje na rynku. Dziś bariera wejścia to kilkanaście do kilkudziesięciu milionów euro. Większość polskich inwestorów nie jest w stanie jej samodzielnie przekroczyć. Brak odpowiednich instrumentów to kosztowna luka w polskim rynku kapitałowym. Polska to największy rynek nieruchomości komercyjnych w regionie CEE, ale karty rozdaje na nim zagraniczny kapitał instytucjonalny – dodaje.

Czesi mają fundusze nieruchomości. A Polacy?

Czy jest szansa, że w Polsce powstaną z prawdziwego zdarzenia instrumenty zbiorowego inwestowania w nieruchomości komercyjne, otwierające rynek nie tylko inwestorom detalicznym, ale i funduszom emerytalnym? Nie przyjęły się nawet FIZAN-y, czyli zamknięte fundusze z progiem wejścia obecnie 40 tys. euro (173 tys. zł).

– W Polsce funkcjonuje obecnie zaledwie kilka klasycznych funduszy inwestujących w nieruchomości, przy czym wszystkie są w procesie likwidacji. Ich aktywa to dziś zaledwie ok. 30 mln zł – mówi Małgorzata Rusewicz, prezeska Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami. Funduszom otwartym polskie przepisy nie pozwalają inwestować bezpośrednio w nieruchomości – fundusze muszą zapewniać bieżące zbywanie i odkupywanie jednostek uczestnictwa, co wymaga utrzymywania wysokiego poziomu płynności portfela, a nieruchomości to aktywa niepłynne. Czeskie fundusze łączą dwa światy – próg wejścia dla inwestorów jest niski, ale trzeba się pogodzić z tym, że środków nie można wycofać przez kilka (3-5) pierwszych lat od wpłaty. Podobne instrumenty mają Francuzi i Niemcy.

Legislacja w Polsce na razie idzie w stronę REIT-ów, czyli dywidendowych spółek akcyjnych, choć „idzie” to za dużo powiedziane – dyskusje trwają od ponad dekady. Mimo obiecujących zapowiedzi obecnej ekipy politycznej i niezłego startu, prace utknęły w resorcie finansów.

Zdaniem Miry Kantor-Pikus, partnerki w Cushman & Wakefield, jedną z istotnych przeszkód jest brak dobrej znajomości nieruchomościowego rynku komercyjnego wśród decydentów na szczeblu ustawodawczym i wykonawczym. W związku z tym jest obawa, że REIT-y, przez złe decyzje inwestycyjne, mogą przynieść akcjonariuszom straty. – Dodatkowo wyczuwalny jest strach przed powtórką z przeszłości, kiedy zamknięte fundusze inwestycyjne typu Arka, BPH poniosły ogromne straty wynikające z kupowania nieruchomości na górce w okresie boomu (2006–2008 – red.), wysokich kosztów zarządzania uzależnionych od NAV (wartość aktywów netto) i pompowania tej wartości przy wycenach, do tego przy lewarowaniu się nawet na poziomie ponad 90 proc. oraz konieczności sprzedaży w niekorzystnym momencie przy likwidacji funduszu – mówi Kantor-Pikus. – Nieruchomości nie są produktem płynnym, ale przy dobrej strategii kupna i zarządzania mogą generować stabilny dochód wyższy niż oprocentowanie obligacji skarbowych i możliwy wzrost wartości przy sprzedaży. Przeszłość to lekcja i możliwość stworzenia produktu inwestycyjnego odpornego na podstawowe ryzyka. Kluczowe są kompetencje zespołu zarządzającego i uzależnienie ich wynagrodzenia od efektów istotnych dla inwestorów, czyli od poziomu wypracowanego zysku – podkreśla.