Brak legislacji blokuje potencjał polskich inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych

Założona w 2015 r. Investika prowadzi w Czechach kilka funduszy, w tym jeden inwestujący w nieruchomości komercyjne: z niskim progiem wejścia, dostępny dla inwestorów detalicznych. To coś, czego w Polsce nie mamy. Najbliżej byliśmy wprowadzenia przepisów o REIT-ach, ale proces legislacyjny się zatrzymał. Wasz rynek jest świetnym przykładem, jak zbudować silny sektor: czeskie fundusze przyciągają tyle kapitału, że inwestują poza granicami, bo rodzimy rynek jest już po prostu za mały. Sama Investika zarządza aktywami o wartości 2 mld euro. Jak to się zaczęło i co sprawiło, że te fundusze są tak popularne? 

Zacznę od legislacji. W Czechach też nie mamy REIT-ów, mamy nieruchomościowe fundusze open-end podobne do tych, które działają we Francji czy Niemczech, przeznaczone również dla inwestorów detalicznych i pozwalające lokować niewielkie kwoty – w Investice to 100 koron, czyli 4 euro miesięcznie. W Czechach tego typu fundusze, tworzone już nie tylko z myślą o zamożnych inwestorach kwalifikowanych, pojawiły się w 2008 r.

Wydaje mi się, że brak polskich funduszy tego rodzaju to jedynie kwestia legislacji. Nie sądzę, by polscy inwestorzy różnili się od czeskich i mieli obiekcje, by inwestować w nieruchomości komercyjne. Niestety, nie ma u was ram prawnych, by ten potencjał uaktywnić. 

Wiem, że w Polsce od dawna trwały prace nad wprowadzeniem REIT-ów, ale nie jestem przekonany, że to najwłaściwsze rozwiązanie dla inwestorów detalicznych. Warto pamiętać, że REIT to w praktyce inwestycja w akcje, a więc także ekspozycja na wahania kursu i zmienność rynku. Między innymi dlatego liczba osób inwestujących bezpośrednio w akcje jest znacznie mniejsza niż liczba inwestorów lokujących środki w jednostki funduszy.

Czeskie fundusze nieruchomościowe mają wskaźnik ryzyka SRI 2 i 3 (Summary Risk Indicator mierzy poziom ryzyka inwestycyjnego funduszu od 1 – najmniej ryzykowny do 7 – najbardziej – red.). W tej chwili działa około 10 znaczących funduszy tego typu i łącznie zbierają one blisko 2 mld koron, czyli 80 mln euro, każdego miesiąca. Tym samym rocznie pozyskują prawie 1 mld euro nowego kapitału, a do tego dochodzi przychód wypracowany przez nieruchomości oraz lewar. To kwoty zbyt duże na czeski rynek, dlatego fundusze wychodzą za granicę – Polska to naturalny kierunek, oczywiście również ze względu na wyższy możliwy do osiągnięcia poziom yieldów. Można sobie wyobrazić, jaki potencjał miałyby polskie fundusze tego typu, zwłaszcza że wasza gospodarka jest znacznie większa od naszej, podobnie jak liczba ludności i rozmiar rynku nieruchomości komercyjnych. Byłby on w Polsce co najmniej dwukrotnie większy, a roczny wolumen inwestycji mógłby wzrosnąć z obecnych poziomów do ponad 10 mld euro.

Polskie nieruchomości stanowią 59 proc. wartości naszego portfela, a czeskie 23 proc. W ramach dywersyfikacji mamy też budynki w Niemczech (10 proc.), Chorwacji (4 proc.), Austrii (3 proc.) i Hiszpanii (1 proc.). W Polsce jesteśmy obecni w 13 lokalizacjach, obejmujących niemal wszystkie największe miasta, gdzie posiadamy 25 nieruchomości.

W tej chwili za około 10 proc. transakcji w Polsce odpowiada rodzimy kapitał – to duży wzrost, ale to nie jest kapitał instytucjonalny. To głównie zamożni Polacy, firmy. Brak lokalnego kapitału to duży problem polskiego rynku?

10 lat temu nasz rynek wyglądał podobnie do waszego – ponad 90 proc. nieruchomości komercyjnych znajdowało się wtedy w rękach zagranicznych podmiotów. Dziś w Czechach proporcje są prawie dokładnie odwrotne. I to jest ważne dla stabilności rynku. Co robi fundusz zagraniczny, kiedy nadciągają problemy? Albo gdy różnica między zwrotami, jakie można uzyskać u siebie, w porównaniu do regionu CEE, robi się nieatrakcyjna? Sprzedaje i wraca do domu. Im więcej rodzimego kapitału, tym większa stabilność rodzimego rynku.

Z tej okazji zresztą korzystają inwestorzy z CEE, z krajów bałtyckich – oni inaczej niż Amerykanie oceniają np. ryzyka związane z wojną w Ukrainie. Ale zachodni inwestorzy powoli wracają do CEE, w tym do Polski.

Jaką przeciętnie stopę zwrotu uzyskuje wasz fundusz?

W ciągu ostatnich pięciu lat uzyskiwaliśmy zwrot rzędu ponad 6 proc. w skali roku, co przełożyło się na łączny wynik na poziomie 34,4 proc. w tym okresie. Nasz cel długoterminowy to 4-6 proc., co jest poziomem konserwatywnym i adekwatnym do poziomu stóp procentowych w Czechach. Trudno oczekiwać od sektora nieruchomości komercyjnych wyższych zwrotów, nie mówiąc o liczbach dwucyfrowych. To nie ta klasa aktywów, to nie biznes deweloperski. Nasze fundusze inwestują w nieruchomości o wysokim poziomie wynajęcia, przynoszące stabilne dochody z czynszów. Kluczem jest lokalizacja, jakość najemców i jakość umów. Budynkami trzeba dobrze zarządzać, dlatego na każdym rynku, również w Polsce, mamy wyspecjalizowany zespół. To inwestycje nastawione na długi termin, o relatywnie niskim ryzyku – stąd takie zwroty. Powiedziałbym, że zadaniem funduszu jest wspieranie długoterminowej ochrony kapitału oraz zapewnianie jego stabilnego wzrostu, szczególnie w warunkach podwyższonej inflacji.

To fundusz otwarty, ale jest pewien okres początkowy, kiedy środki są zamrożone?

Nasz fundusz jest wyceniany co miesiąc, dlatego inwestorzy mogą do niego przystąpić lub wycofać z niego środki raz w miesiącu. Z perspektywy kosztów i podatków, odkupienie jednostek po zaledwie kilku miesiącach od ich nabycia nie jest jednak korzystne. Dlatego rekomendujemy minimalny horyzont inwestycyjny wynoszący trzy lata, a optymalnie pięć lat. Jak już wspominałem, wynika to ze specyfiki rynku nieruchomości komercyjnych, który z natury jest obszarem inwestycji długoterminowych.

Jak dystrybuowane są jednostki funduszu?

Investika to największy fundusz pozabankowy w Czechach. Korzystamy z sieci dystrybutorów, które mocno rozwinęły się w Czechach i na Słowacji. Kilka funduszy należy do banków i przez te banki odbywa się sprzedaż.

W ostatnich dniach pojawiła się informacja, że czeska firma NASA Capital stworzy z Ipopema TFI nieruchomościowy FIZ AN w Polsce – czyli propozycję dla zamożnych inwestorów. Wiadomo, że czeski deweloper magazynowy i właściciel funduszy Accolade pracuje nad propozycją dla polskiego detalu, w oparciu o europejską legislację. Czy też nie myśleliście o stworzeniu instrumentu dla innych inwestorów niż rodzimi?

Jesteśmy w trakcie zakładania funduszu podobnego do Accolade, czyli funduszu europejskiego, który po zakończeniu procedury notyfikacji będzie dostępny dla inwestorów z innych krajów, w tym dla inwestorów z Polski. To dla nas projekt długoterminowy, nie chcemy się z tym spieszyć. Czy to będzie ten rok, zobaczymy. Jeśli Accolade jako pierwszy zarejestruje detaliczny fundusz nieruchomościowy w Polsce, tylko przyklaśniemy. Myślę, że to kwestia czasu, zanim pojawią się w Polsce kolejni gracze. Tutejsi inwestorzy zyskają możliwość lokowania nawet niewielkich kwot na własnym rynku nieruchomości komercyjnych, a sam rynek zyska większą stabilność.

Może to otworzy oczy naszym politykom. Ostatnie lata na rynku nieruchomości komercyjnych to jazda górską kolejką. Pandemia, rosyjska agresja na Ukrainę, kryzys wysokich stóp. Niedawno EBC podniósł stopy pierwszy raz od 2023 r. Mamy niezagaszony konflikt na Bliskim Wschodzie, obawy o inflację. Już wspomnieliśmy o odpływie części kapitału z regionu CEE. Jak ocenia pan bieżące otoczenie rynkowe?

To pytanie na godzinną dyskusję. Rzeczywiście, w ciągu pięciu lat mieliśmy mnóstwo wstrząsów. Jest w tym pewien paradoks. Te wydarzenia udowodniły, że gospodarki są odporne, a w szczególności giełdy nie reagują już w sposób, jaki jeszcze dekadę temu uznalibyśmy za naturalny. Inwestorzy nie tracą wiary w rynek, a bycze nastroje wciąż dominują – oczywiście po części jest to rezultat hossy w sektorze AI.

Jak to wszystko przekłada się na rynek nieruchomości komercyjnych? Każde zawirowanie, jak obecny kryzys na Bliskim Wschodzie, spowalnia procesy decyzyjne i każe być ostrożnym. Uważam, że jeśli chodzi o konflikt w Iranie, pierwsza reakcja rynku na wzrost cen ropy i ryzyko inflacyjne jest już za nami. Nadal jednak nie znamy jego rzeczywistych konsekwencji, zwłaszcza że wojna jeszcze się nie zakończyła. Wydaje się, że region CEE, a szczególnie Polska i Czechy są wygranymi w tych niepewnych czasach. Polska gospodarka rok w rok notuje wzrost PKB, kapitał płynie na rynek nieruchomości komercyjnych, zamykane są duże transakcje. Nie widać spowolnienia, widać dużą pewność siebie i powrót inwestorów z Europy Zachodniej i USA.

Jakimi kryteriami kierujecie się, nabywając nieruchomości do portfela?

Trzon portfela to biura (49 proc.), nieruchomości logistyczno-przemysłowe (22 proc.) i handlowe (18 proc.). Inwestujemy w jakość budynku, jakość najemców i umów, które stanowią o przepływach pieniężnych. Stawiamy oczywiście na nieruchomości świetnie zlokalizowane, z wysokim poziomem wynajęcia, ale także na te relatywnie nowe, wyróżniające się wysokimi parametrami ESG. Ważna jest skala, interesują nas aktywa od 50 mln euro wzwyż. Oprócz tego przywiązujemy bardzo dużą wagę do analizy ryzyka oraz procesu due diligence. Inwestujemy w stolicach państw i najważniejszych ośrodkach regionalnych. Polska szczególnie wyróżnia się pod względem siły miast regionalnych i właśnie w nich jesteśmy także obecni.

Macie biurowce w Katowicach, Gdyni, Szczecinie, Wrocławiu i Poznaniu. Dziś deweloperzy mówią: budujemy tylko w centrum Warszawy, bo tam jest popyt najemców i funduszy. Z regionów płyną za to informacje o zwolnieniach pracowników, np. w sektorze SSC/SSO. Jesteście spokojni o regiony?

Poziom najmu w naszych biurach w polskich miastach regionalnych sięga 95 proc., więc to tak naprawdę stanowi odpowiedź. Nieruchomości to rynek o dużej konkurencji. Nikt nie powiedział, że wystarczy kupić budynek w dobrej lokalizacji i można patrzeć, jak zarabia. Wspominałem, że budynkami trzeba dobrze zarządzać, trzeba współpracować z najemcami. Asset management to bardzo ważny element naszego biznesu.

To naturalne, że jedne firmy zmniejszają zapotrzebowanie na powierzchnie, a inne zwiększają. Nie jest też tak, że najemca opuszcza budynek z dnia na dzień, dlatego ściśle współpracujemy z naszymi najemcami i staramy się z wyprzedzeniem przewidywać ich potrzeby oraz decyzje.

Czy wasz polski portfel powiększy się o kolejną nieruchomość?

Proszę czekać na informacje. Na bieżąco analizujemy polski rynek, we wszystkich trzech głównych sektorach. Z pewnością będziemy inwestować w Polsce jeszcze więcej, bo jest to nasz kluczowy rynek. Dzięki naszej dużej obecności w Polsce czujemy się tutaj jak w domu.