Kazimierz Kirejczyk z JLL: Deweloperzy z dobrą strategią będą rośli

Według szacunków JLL, w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali w II kwartale prawie 12 tys. mieszkań, w I półroczu prawie 25 tys. Czy w II połowie roku spodziewacie się wahań?

Fundamenty rynku zaczynają się stabilizować. O ile jeszcze po wypowiedzi prezesa NBP Adama Glapińskiego na początku lipca można było mieć nadzieję, że w stosunkowo niedługim czasie dojdzie do obniżki stóp procentowych, a w konsekwencji kredyty hipoteczne staną się tańsze, o tyle dziś trzeba powiedzieć, że coraz więcej wskazuje na to, iż do obniżki w tym roku prawdopodobnie nie dojdzie. Bardziej realnym scenariuszem wydaje się jej przesunięcie na 2027 r. To oczywiście wpływa na tę część popytu, która jest uzależniona od finansowania kredytowego. Między marcem a majem oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło o kilkanaście punktów bazowych. W efekcie realne oprocentowanie nowo udzielanych kredytów – według statystyk NBP, a nie ofert prezentowanych przez banki – utrzymuje się na poziomie ok. 6 proc. i można zakładać, że tak pozostanie.

Jeśli natomiast chodzi o grupę, która mogłaby w istotny sposób wpłynąć na sytuację rynkową, czyli inwestorów, również nie spodziewamy się zmian korzystnych dla deweloperów. Owszem, inwestorzy nadal kupują mieszkania, ale przede wszystkim z myślą o długoterminowym zabezpieczeniu kapitału. Nie widać jednak przesłanek, aby ta grupa znacząco się powiększyła. Nie sprzyja temu ani perspektywa wyraźnego wzrostu cen mieszkań, ani oczekiwania dotyczące istotnego wzrostu rentowności najmu.

Giełdowi deweloperzy pokazali dobre wyniki w II kwartale, duzi gracze cele roczne mają postawione wysoko, niektórzy mówią o rekordach. Co więcej, jeśli chodzi o kolejne lata, to ta poprzeczka jest postawiona jeszcze wyżej, pojawiają się poziomy 5 tys. rocznie, których jeszcze nikt nie przebił. Czy te cele są według pana realne? Czy wciąż obowiązuje zasada, że duży może więcej?

Najpierw warto odpowiedzieć na pytanie, dlaczego niektórzy duzi gracze mogą więcej. Jeśli spojrzymy na strukturę rynku, zobaczymy, że poszczególne rynki mają różną skalę – można powiedzieć, że do podziału są torty o różnej wielkości. Największym rynkiem pozostaje Warszawa. Następnie mamy trzy rynki o zbliżonej skali: Trójmiasto, Kraków i Wrocław. Wyraźnie mniejszy jest Poznań, za nim plasuje się Łódź, a najmniejszym z siedmiu są Katowice. Co istotne, katowicki rynek jest nawet mniejszy niż połowa rynku łódzkiego.

Sukces spółek giełdowych w dużej mierze zależy od dywersyfikacji geograficznej. Siłą największych deweloperów jest możliwość rozłożenia działalności na kilka rynków, zamiast uzależniania wyników od jednego miasta czy jednego segmentu. Firmy, które skoncentrowały swoją aktywność na czterech największych rynkach, wyraźnie na tym korzystają.

Spółki, które próbują łączyć obecność na dwóch silniejszych rynkach z działalnością na dwóch wyraźnie słabszych, mają już większe wyzwania. Z kolei firmy skoncentrowane głównie na mniejszych rynkach, posiadające jedynie niewielkie projekty w największych aglomeracjach, siłą rzeczy mają ograniczone możliwości osiągania ponadprzeciętnych wyników.

Wydaje się więc, że najsilniejsi deweloperzy będą konsekwentnie realizować strategie, które pozwolą im utrzymać przewagę konkurencyjną. Czy osiągną poziom sprzedaży 5 tys. mieszkań rocznie? To będzie zależało przede wszystkim od wielkości całego rynku oraz od czynników makroekonomicznych, takich jak ewentualne znaczące obniżki stóp procentowych i kosztu kredytów.

Patrząc jednak długoterminowo – również przez pryzmat zmian demograficznych oraz napływu cudzoziemców do Polski – można uznać, że strategia oparta na silnej obecności na największych rynkach mieszkaniowych ma solidne podstawy i powinna przynosić korzyści także w kolejnych latach.

Napływ cudzoziemców będzie ważnym elementem procesów demograficznych. Podzieliłbym tych cudzoziemców na dwie zasadnicze kategorie. Jeśli chodzi o Ukraińców i Białorusinów, to ich sposób myślenia o zamieszkiwaniu, o zapuszczaniu korzeni jest bardzo podobny do sposobu myślenia Polaków. Jak Polak zapuszcza korzenie na Wyspach Brytyjskich, to kupuje dom. I podobnie ci właśnie emigranci z bliskich wschodnich krajów - gdy będą podejmować decyzję o zapuszczaniu korzeni, to będą tutaj kupować mieszkania i domy. Już to widzimy.

GUS zrobił niedawno niezwykle ciekawe badanie eksperymentalne liczby cudzoziemców w Polsce, z którego wynika, że niedoszacowaliśmy, po pierwsze, ich liczby, a po drugie, faktu, że oni właśnie koncentrują się w tych największych aglomeracjach, co też jest zrozumiałe, bo tam jest praca.

Teraz już trochę rzadziej, ale w ostatnich latach funkcjonowała „stała deweloperska”, słyszeliśmy o deficycie 1-2 mln mieszkań. Mamy niedobór? Ile brakuje?

To zależy od tego, z jakiej perspektywy patrzymy na ten problem. Pytanie o to, ile mieszkań brakuje w Polsce, wiąże się przede wszystkim z polityką społeczną, aspiracjami i potrzebami mieszkaniowymi. A te wciąż są bardzo duże, zwłaszcza jeśli porównamy oczekiwania Polaków z warunkami mieszkaniowymi, jakimi obecnie dysponują.

Z punktu widzenia inwestora ważniejsze jest jednak inne pytanie – ile mieszkań deweloperzy będą w stanie sprzedać. To z kolei jest przede wszystkim funkcją wzrostu zamożności społeczeństwa oraz utrzymania się charakterystycznego dla naszego regionu przekonania, że jednym z wyznaczników życiowego sukcesu jest posiadanie własnego, dobrego mieszkania. Co istotne, wraz ze wzrostem zamożności zmienia się również definicja tego, czym jest „dobre mieszkanie”. Oczekiwania rosną – chcemy większego metrażu, lepszej lokalizacji i wyższego standardu. A kiedy poziom zamożności rośnie jeszcze bardziej, często okazuje się, że jedno mieszkanie przestaje wystarczać. Chcemy mieć komfortowe mieszkanie i apartament w górach czy nad morzem. Z perspektywy aspiracji mieszkaniowych potencjał wzrostu jest bardzo duży. Sky is the limit.