Cieszą nas wyniki, niepokoi sytuacja rynkowa

Z Jarosławem Szanajcą, prezesem zarządu Dom Development, o kondycji rynku mieszkaniowego i planach firmy na najbliższy czas rozmawia Błażej Dowgielski

Dom Development ma za sobą udane lato – około 450 mieszkań sprzedanych w III kwartale, VI kwartał wzrostu sprzedaży, konkurencja borykająca się często ze spadkiem sprzedaży zostawiona daleko w tyle...

Cieszy nas wynik Dom Development, lepszy nawet od oczekiwań. Zainteresowanie naszymi mieszkaniami utrzymuje się na wysokim poziomie. Co kwartał wyprzedajemy ponad 20 proc. oferty, co jest dobrym wynikiem. Uzyskiwane ceny transakcyjne pozwalają na realizowanie solidnych marż.

Gdybyśmy skupili się wyłącznie na naszych rezultatach za miniony kwartał, nie mielibyśmy powodów do narzekań, jednak zarówno otoczenie makroekonomiczne, jak i sytuacja na rynku mieszkaniowym dostarcza nam trosk.

A konkretnie?

Z niepokojem obserwujemy zauważalny spadek całkowitej sprzedaży przy rosnącej podaży mieszkań na rynku. Mieszkań na rynku przybywa, choć wyniki sprzedaży i perspektywy dla rynku nie uzasadniają znacznej rozbudowy ofert.

Wiele wskazuje na to, że podaż mieszkań, już dziś oderwana od popytu, jeszcze wzrośnie, a to za sprawą uchwalenia tzw. uchwały deweloperskiej. Ponieważ jej przepisy będą dotyczyć mieszkań wprowadzonych do sprzedaży po sześciu miesiącach od wejścia ustawy w życie, część firm zdecyduje się wcześniej uruchomić budowę i sprzedaż mieszkań, by wyłączyć inwestycje spod obowiązywania nowych przepisów.

Ustawa wprowadza m.in. obowiązkowe konta powiernicze, na które klienci wpłacać będą zapłatę za mieszkanie będące w budowie. Nie będzie już można finansować bieżącej działalności spółki, pokrywać kosztów niezwiązanych z daną inwestycją ze środków pozyskanych z przedsprzedaży mieszkań...

Być może się mylę, ale zaryzykowałbym twierdzenie, że skokowy wzrost liczby nowych inwestycji we wrześniu może mieć związek z wprowadzeniem tego zapisu. Mniejsze, słabsze firmy chcą skorzystać z ostatniej szansy na ściągnięcie pieniędzy z rynku.

Jak ustawa deweloperska wpłynie na model funkcjonowania Dom Development?

Spółka od wielu lat działa zgodnie z duchem uchwalonej dziś ustawy, jednak pewne zmiany musimy wprowadzić. Obowiązek zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego, z czego często rezygnowali wcześniej kupujący, oznacza dla nas konieczność zatrudnienia dodatkowych osób do działów sprzedaży, co zwiększy koszty.

Wiele osób uważa, że dużym firmom deweloperskim ustawa jest bardzo na rękę, ponieważ sporo mniejszych podmiotów może nie odnaleźć się w nowych realiach...

Nie przesądzałbym, że ustawa doprowadzi do rewolucji na rynku. W 2008 r. wiele osób przekonywało, że kryzys wymiecie z rynku połowę firm działających nad Wisłą. Jak się okazało, konkurencja aż tak nie osłabła.

Z danych firmy analitycznej Reas wynika, że w sześciu największych miastach Polski na klientów czeka ponad 48 tys. mieszkań. Pojawiają się głosy, że owa nadpodaż nieuchronnie prowadzi do wojny cenowej między deweloperami...

Nie można tego wykluczyć. Już dziś zauważamy, że część naszych konkurentów zaczyna stosować bardzo agresywną politykę cenową, sprzedając lokale na granicy opłacalności. My nie widzimy powodów do obniżek cen, wręcz przeciwnie, w niektórych naszych wieloetapowych projektach ceny nieznacznie wzrosły.

Czy końcówka roku w wykonaniu Dom Development, biorąc pod uwagę wielkość sprzedaży, będzie równie udana jak lato?

Mamy taką nadzieję. Pamiętajmy jednak, że spółka nie ma immunitetu chroniącego przed problemami rynku. Do tej pory nie sprawdza się między innymi reguła mówiąca o wzroście sprzedaży po sezonie wakacyjnym. Sprzedaż utrzymuje się na poziomie 150 lokali miesięcznie – to dobry wynik. Na znaczną poprawę rezultatów, biorąc pod uwagę sytuację rynkową, raczej nie ma co liczyć.

Jak sytuacja makroekonomiczna wpływa na plany spółki na najbliższe miesiące?

Wolimy dmuchać na zimne, uzupełniamy ofertę zamiast ją rozbudowywać, staramy się jeszcze polepszyć strukturę finansowania, zamienić dług z bliskim terminem zapadalności na długoterminowy. W tym celu m.in. zawarliśmy umowę kredytową z PKO BP na 160 mln zł. Mamy dużą poduszkę gotówkową, która w razie drugiej fali kryzysu pozwoli nam przetrzymać trudne czasy, a jeżeli wszystkim nam się poszczęści i kryzys nie powróci, zgromadzone środki przeznaczymy na szybszy rozwój. Na razie ostrożniej poruszamy się na rynku gruntów, mamy spory bank ziemi, nie musimy go rozbudowywać.

Wydawać by się mogło, że dziś jest najlepszy czas na to, by zaopatrzyć się w tanie grunty, kupując m.in. aktywa mających problemy deweloperów z Hiszpanii czy Irlandii, przejmując grunty bankrutów...

W naszej ocenie grunty wciąż są zbyt drogie, wielu właścicieli wydaje się nie zauważać, że mamy 2011, a nie 2007 rok. Z przejmowaniem gruntów od banków również nie jest tak łatwo jak mogłoby się wydawać. Wiele banków woli zatrzymać wysoko wyceniony w księgach grunt niż pogodzić się ze stratą i sprzedać go po rynkowej cenie. Oczywiście nie oznacza to, że rezygnujemy z zakupów. Cały czas analizujemy rynek warszawski, szukamy gruntów po lewej stronie Wisły.

Dziękuję za rozmowę.

Lider rynku, pupil inwestorów

O 34 proc. staniały od początku roku akcje Domu Development. W tym samym czasie indeks WIG-Deweloperzy stracił 43 proc., a większość mieszkaniowych spółek z GPW została przeceniona o 50 i więcej procent. Biorąc pod uwagę współczynnik C/WK, wynoszący dla Domu Development 0,97, kierowana przez Jarosława Szanajcę firma jest najwyżej wycenianą spółką z branży notowaną na GPW. Wycenie Domu Development pomaga zapowiadany wzrost zysku netto w drugiej połowie  2011 r. O ile pierwszą połowę roku spółka zamknęła 6 mln zł na plusie, o tyle drugą jego część może zakończyć z wynikiem netto nawet dwa razy wyższym od 40 mln zł osiągniętych w 2010 r. bad