Radosław Świątkowski, Reino Capital: Nieruchomości komercyjne dają wiele opcji zarabiania

Komisja Nadzoru Finansowego zatwierdziła prospekt Reino Capital – nie ma on związku z ofertą akcji, dotyczy dopuszczenia istniejących papierów do obrotu i nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie to, że to prawie 98 proc. papierów – teraz w obrocie jest nieco ponad 2 proc. To dla obecnych inwestorów Reino perspektywa gigantycznej podaży.

To może budzić obawy, ale może być również postrzegane jako istotna korzyść i atrakcyjna okazja inwestycyjna dla różnych grup. Nasza grupa działa już od 15 lat, historia giełdowa trwa od 2018 r., kiedy przejęliśmy pustą spółkę. Długo rozwijaliśmy się w oparciu o kapitał z emisji akcji dla wąskiej grupy inwestorów i wprowadzenie teraz tych papierów do obrotu jest logicznym krokiem. Zwiększy nam się free float, a więc atrakcyjność Reino. Liczymy, że w akcjonariacie będą mogli się pojawić nowi inwestorzy instytucjonalni, fundusze.

A co do obaw o nadpodaż, 62 proc. akcji należy do grona założycieli i kluczowych osób Grupy Reino, i te papiery są objęte trzyletnim lock-upem. Zakładam, że większość posiadaczy pozostałych akcji będzie chciała zostać z nami długoterminowo. Poza tym papiery te były obejmowane po minimum 1,6 zł, jest więc silna bariera, by te akcje sprzedawać ((bieżący kurs to 0,75 zł – red.).

Żeby spółka była atrakcyjna dla inwestorów giełdowych, musi być odpowiedni free float, ale także odpowiednie wyniki finansowe. Raport roczny zobaczymy pod koniec kwietnia. Na razie mamy dane po trzech kwartałach. III kwartał wyróżnia się bardzo: przypada na niego połowa przychodów i trzy czwarte zysku operacyjnego. Jak się będzie rozwijał biznes Reino? To głównie facility management, czyli techniczne zarządzanie budynkami, oraz asset management, czyli zarządzanie nieruchomościami jako aktywami – w imieniu partnerów, np. Grosvenor Group zarządzającej majątkiem księcia Westminsteru.

Perspektywy są bardzo dobre. Od wejścia na giełdę aktywa pod zarządem wzrosły pięciokrotnie, a skala biznesu mierzona przychodami – z uwzględnieniem przejętej w zeszłym roku spółki facility management – aż 25-krotnie, mimo licznych turbulencji rynkowych, jak pandemia czy wojna w Ukrainie. Łączna wartość świadczonych przez nas usług sprawia, że na portfelach zarządzanych wspólnie z partnerami biznesowymi osiągamy przychody na poziomie około 4 proc. zarządzanego kapitału. Są to więc przychody porównywalne z tymi, które osiągają towarzystwa funduszy inwestycyjnych czy podmioty zarządzające portfelami akcji – a przy tym charakteryzujące się atrakcyjną marżowością. Co istotne, w przeciwieństwie do TFI, które znaczną część przychodów oddają w dystrybucji, my nie mamy takiej konieczności. Dlatego często powtarzam, że biznes zarządzania nieruchomościami jest znacznie bardziej atrakcyjny niż może się wydawać.

Zaczynaliśmy od asset managementu i nadal jest to ważny segment, jednak w Polsce wciąż brakuje silnych krajowych instytucji czy REIT-ów, w efekcie jest to obszar mocno uzależniony od geopolityki, sytuacji rynkowej oraz aktywności inwestorów zagranicznych. Tych zależności nie ma w biznesie facility management, dlatego rozwijamy go szczególnie intensywnie. Zakładamy, że jak najszybciej osiągnie on poziom ponad 100 mln zł rocznych przychodów – co, po połączeniu sił i integracji naszych kompetencji, jest jak najbardziej realne.

III kwartał to dobry punkt odniesienia. To pierwszy kwartał, w którym nie ponosiliśmy już znaczących kosztów sporu z grupą RF CorVal, zakończonego ugodą i pierwszy, w którym w całości konsolidowaliśmy przejętą spółkę facility management. Mamy nadzieję, że w najbliższym czasie będziemy istotnie poprawiać wyniki finansowe. Będziemy też intensywnie rozwijać działalność na rynku utrzymania budynków, szukamy kolejnych firm do przejęcia. Ponadto zaczęliśmy rozwijać kolejny segment działalności.

Jaki?

Development management, czyli zarządzanie projektami deweloperskimi. Podkreślam, nie chcemy być deweloperem, tylko dostawcą usług. Inwestujemy tylko wtedy, kiedy jest konieczność. Niedawno zaczęliśmy realizację projektu w tym modelu w naszej platformie logistycznej REINO-IO Logistics. To budowa magazynu, który w całości będzie wynajmowany przez Allegro, czyli projekt bardzo duży i prestiżowy.

Mamy doświadczenie, prowadziliśmy kiedyś fundusz deweloperski dla polskich inwestorów, czasy są teraz dobre, dobre są perspektywy zbierania kapitału na takie projekty, więc mamy nadzieję, że w horyzoncie najbliższych 12-18 miesięcy będziemy mieli taką trzecią nogę biznesową związaną z usługami zarządzania projektami deweloperskimi. Tę nogę można budować w oparciu o kapitał polski, co jest uniezależnieniem się od geopolityki, od tego, czym kierują się inwestorzy zagraniczni w swoich biurach we Frankfurcie, w Londynie czy w Nowym Jorku.

Ambicją jest także uruchomienie paneuropejskiej platformy inwestycyjnej w tym roku.

Staramy się cały czas modyfikować naszą strategię w segmencie asset management, by była możliwość kolejnego skokowego wzrostu wartości zarządzanych aktywów. Platforma paneuropejska jest jednym ze sposobów. Dla wielu inwestorów zagranicznych zainteresowanych Polską jesteśmy partnerem pierwszego wyboru, ale wiele podmiotów niekoniecznie może inwestować na jednym rynku, tylko w jakiś zdywersyfikowany geograficznie portfel. Pracujemy więc intensywnie nad takim rozwiązaniem, by dać inwestorom ekspozycję na kilka europejskich rynków, w pierwszej kolejności na rynku magazynowym w Polsce, Niemczech i Holandii, ale interesujące są również biura – ich czas się nie skończył. Chcemy to robić z lokalnymi partnerami. Na każdym rynku lokalny partner będzie zarządzał portfelem, biorąc większość asset management fee i oddając część do podziału między pozostałych partnerów. W tym modelu Reino dostawałby większość przychodów z zarządzania aktywami w Polsce plus jakąś część z pozostałych rynków.