Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom: Bliski Wschód rzuca cień na mieszkaniówkę

Styczeń i luty przyniosły bardzo dobrą sprzedaż mieszkań i perspektywa na kolejnych ładnych parę miesięcy jest dobra. Pytanie, jak rozwinie się sytuacja na Bliskim Wschodzie – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom.

Przyspieszenie konsolidacji branży deweloperskiej to jeden z trendów wskazywanych przez analityków. W zeszłym roku dostaliście zgodę UOKiK na przejęcie aktywów spółki Budner – banku ziemi w Warszawie i Gdańsku, ale sprawa ucichła.

Tego typu transakcje albo dochodzą do skutku, albo nie. Myślę, że byliśmy blisko sfinalizowania, rynek jest jednak bardzo dynamiczny. Szczegółowa analiza portfela projektów kupowanych wraz z firmą deweloperską zawsze podlega ocenie w kontekście bieżącej sytuacji rynkowej. Jeśli pojawiają się inne, korzystniejsze możliwości inwestycyjne, naturalne jest wybieranie tych atrakcyjniejszych. W tym przypadku zdecydowaliśmy się na powiększenie własnego banku ziemi.

Jednocześnie nadal aktywnie poszukujemy zarówno gruntów, jak i firm, których właściciele – z powodów sukcesyjnych, zdrowotnych lub rodzinnych – rozważają wyjście z biznesu. Myślę, że ten trend będzie się utrzymywał, przede wszystkim dlatego, że obecnie procesy inwestycyjne są niezwykle długie. Trwają już nie kwartałami, lecz latami. Dlatego wejście w projekt, który jest już rozpoczęty i posiada określony bank ziemi, bywa atrakcyjną opcją. Szukamy kolejnych lokalizacji lub firm – bo nie tylko zasoby gruntów są istotne, żeby móc naprawdę rozwijać się w tym biznesie, ale i zasoby ludzkie.

W 2025 r. sprzedaliście 1365 mieszkań, o 35 proc. więcej niż rok wcześniej, 1/3 przypadła na IV kwartał, który okazał się najlepszy od „Bezpiecznego kredytu”. Podaliście cel sprzedaży na ten rok w granicach 1,6-1,8 tys. lokali, co można powiedzieć po dwóch pierwszych miesiącach?

Styczeń i luty wpisują się dokładnie w nasze plany, które podtrzymujemy. Dawno nie obserwowaliśmy na rynku tak dobrych wyników na początku roku. Sprzedaż systematycznie rośnie i zakładamy utrzymanie tego trendu. Oczywiście, zawsze istnieją czynniki, które trudno jednoznacznie przewidzieć. Rynek mieszkaniowy rozwija się najlepiej, gdy spełnione są trzy podstawowe warunki. Po pierwsze, muszą istnieć realne potrzeby mieszkaniowe – a w Polsce wciąż są one znaczące. Po drugie, potrzebna jest dobra sytuacja gospodarcza, która przekłada się na rosnące wynagrodzenia, co daje poczucie stabilności i bezpieczeństwa dochodów. Po trzecie, rozsądny koszt pieniądza, co skłania do zaciągania kredytów hipotecznych.

W styczniu i lutym, czy nawet w IV kwartale, mieliśmy dokładnie spełnione te wszystkie trzy parametry i myślę, że perspektywa na kolejnych ładnych parę miesięcy jest dobra, o ile nie będziemy doznawać szoków, jak np. gigantyczny wzrost cen ropy naftowej na skutek konfliktu na Bliskim Wschodzie. To rodzi obawy potencjalnych nabywców, bo jak gospodarka będzie spowalniać, będzie spadać pewność zatrudnienia i będzie rósł koszt pieniądza przy inflacji, która może się pojawić – będzie to miało wpływ na rynek nieruchomości. Dla firm to z kolei wzrost kosztów.

Jednym z palących problemów deweloperów w skali ogólnopolskiej jest bardzo wysoka, rekordowa oferta mieszkań. W waszej ofercie jest 270 mieszkań gotowych, połowa przypada na Białołękę. Czy inwestorzy powinni się trochę niepokoić, czy nie?

Zakładam, że większy udział gotowych mieszkań będzie na stałe obecny w naszej ofercie, ponieważ rynek wchodzi w nieco inny etap. W okresie bardzo silnej koniunktury oferta była szybko wyprzedawana. Dziś sytuacja jest bardziej zrównoważona. Białołęka to nasz największy rynek, klienci tu są bardzo wrażliwi na ceny, dlatego nie postrzegamy jako problemu faktu, że w ofercie znajduje się nieco więcej gotowych mieszkań dostępnych dla kupujących. Z punktu widzenia nabywców jest to wręcz komfortowa sytuacja, nie muszą już kupować natychmiast, pod presją ograniczonej dostępności.

Istotna jest też jakość tego, co się ma w ofercie. Niektórzy z naszych kolegów być może myśleli, że przeciętny Polak będzie chciał mieszkać w większym mieszkaniu i za trochę lepszy standard zapłaci trochę więcej – ale trochę plus trochę to już dużo. Trudniej więc o odpływ z oferty takich mieszkań gotowych. Myślę, że to jest kwestia 12-18 miesięcy, kiedy sytuacja powinna się unormować.

Za chwilę pokażecie wyniki roczne. W 2024 r. rentowność brutto ze sprzedaży była wyśmienita, wyniosła 37 proc., a rentowność netto 20 proc. Czy takie poziomy są do utrzymania?

W długim terminie nie. Pamiętajmy, że rentowność jest papierowa, w dużej mierze wynika z historycznego kosztu zakupu gruntu w relacji do dzisiejszej jego wartości. Ale deweloperzy muszą kupować przecież kolejne grunty, by działać. Kiedyś ziemia kosztowała 1 tys. zł w relacji do PUM (mkw. mieszkania, który można zbudować na działce), teraz to 2,5-4 tys. zł, nawet 5 tys. Opowieści o tym, że deweloperzy mają bardzo duże marże to półprawda, bo dużą część zysków poświęcamy na zakup nowych gruntów.

Jesteście uznaną firmą notowaną na Catalyście. Do powrotu na GPW przymierza się Robyg – was nie ciągnie na parkiet?

Na razie nie jest to dla nas szczególnie kuszące, głównie dlatego, że wobec spółek giełdowych inwestorzy mają określone oczekiwania, m.in. wypłacania wysokich dywidend. To naturalne. My jednak wciąż mamy duży apetyt na wzrost i chcemy przeznaczać wypracowane środki przede wszystkim na dalszy rozwój. Pozyskanie 300–400 mln zł z IPO nie zmieniłoby istotnie naszej sytuacji. Jesteśmy firmą, która systematycznie generuje solidne zyski.

Debiut to także sposób dla właścicieli, żeby spieniężyć udziały, ale zachowujemy charakter firmy rodzinnej, beneficjentami całej struktury pozostają państwo Jasińscy, a grupa rozwija się zarówno w Polsce, jak i w Niemczech.

Rynek kapitałowy dobrze zna naszą spółkę i ma do niej zaufanie. W długim okresie kluczowe znaczenie mają stabilne kapitały oraz rozsądna polityka finansowa. To one budują wiarygodność firmy jako partnera biznesowego niezależnie od tego, czy spółka jest notowana na giełdzie, czy pozostaje prywatna.